이 기사는 2023년 01월 05일 14:40 thebell 에 표출된 기사입니다.

금리 인상과 부동산 가치 하락의 영향으로 호텔, 오피스 투자 펀드의 분배금 지급 중단 소식이 잇따르고 있는 가운데 KB자산운용의 성과에 관심이 쏠린다. 마스터리스 펀드를 중심으로 장기 책임임대차계약에 힘입어 꾸준히 순항하는 분위기다.

5일 금융투자업계에 따르면 KB자산운용은 코어 자산을 위주로 장기투자하는 하우스 특성을 살려 부동산시장의 부침을 견디고 있다. 국내 최대 유통업체인 롯데쇼핑과의 장기 책임임대차계약을 바탕으로 임대료를 꾸준히 수취해 현금흐름 및 배당의 안정성을 확보한 상황이다.

지난해 4분기 중 집계된 KB자산운용의 롯데 실물자산 펀드 최근 3년 수익률은 △KB 롯데 마스터리스 1호 26.3% △KB 롯데 마스터리스 3호 21.2% △KB 롯데 마스터리스 5호 23.7%, △KB 롯데 마스터리스 7호 23.0% △KB 롯데 마스터리스 8호 46.4%로 각각 집계됐다. 비교적 오랜 기간 운용된 1호, 3호의 경우 최근 5년 수익률로 각각 47.2%, 35.8%를 기록하는 등 준수한 성과를 나타내고 있다.


이 펀드들은 과거 롯데쇼핑이 부채상환을 위해 내놓은 매물을 집합투자업자가 사들인 뒤 다시금 롯데쇼핑에 임대해주는 '세일 앤 리스백' 구조로 설계됐다. 8호 펀드는 유경PSG자산운용이 같은 방식으로 보유 중이던 롯데마트 점포를 매입한 투자신탁 상품이다. 롯데쇼핑이 수익권자로 참여해 사실상 소유권을 도로 가져간 셈이다.

최근 부동산 운용업계는 임차인들이 임대료 인하를 요구하거나 지불 지연요청을 하는가 하면, 계약 조기해지를 선언하기까지 하면서 분배금 지급과 자산 평가가치에 악영향을 받고 있다. 실제로 이지스운용이 편입한 독일 트리아논빌딩의 경우 임차인 ‘데카뱅크'가 2024년 계약 만료를 끝으로 인근 빌딩으로 이전하겠다고 밝히자, 자산 감정평가금액이 급격히 쪼그라든 상황이다.

반면 KB자산운용의 코어형 10~15년 만기 펀드들은 이러한 흐름에서 비교적 자유로운 분위기다. 대내외적 변수에 영향을 덜 받는 마트, 쇼핑몰 등의 우량자산을 편입해 안정성을 더하는 한편, 시중금리 상승에 따른 임대료 인상을 견딜 수 있을 만한 우량 임차인을 확보했다. 지난해 9월 말 기준 롯데쇼핑의 현금 및 현금성자산 규모는 약 2조7800억원이다.

장기 책임임대차계약을 체결해 공실 리스크를 해소한 것도 주요 특징으로 꼽힌다. 지난 2014년 설정된 'KB 롯데 마스터리스 1호'의 경우 롯데쇼핑과 20년짜리 '트리플 넷' 마스터리스 계약을 체결했다. 트리플 넷 리스는 임차인이 부동산에서 발생되는 모든 비용들을 부담하는 계약구조로 임대료, 재산세, 재산보험 등을 책임지게 된다.

금리 상승기 전인 지난해 부동산담보대출의 리파이낸싱을 3~5% 수준에 대부분 끝마쳤다는 점도 KB자산운용의 장기운용 역량이 발휘된 부분이다. 7호 펀드를 제외한 4개 상품 모두 2021년 초~2022년 초 신규 담보대출계약을 체결해 2024년까지 리파이낸싱에 대한 부담을 덜었다.

'KB 롯데 마스터리스 7호'는 대출채권 유동화로 리파이낸싱 자금을 조달 중인 상황으로 지난 12월 15일 '엘케이에이치제일차'를 통해 내년 6월까지 대출만기를 연장하는 데 성공했다. 이 과정에서 약 21억원의 이자원금을 수수료 명목으로 선납했다. 차입금리는 약 10%를 웃돈 것으로 추산된다.

향후 KB운용은 분배금 지급을 안정적으로 이어가는 한편, 시장상황 등을 감안해 매각시기 및 매각방법에 대한 방침을 수립할 전망이다. 펀드 내 편입하고 있는 롯데쇼핑 점포들이 여러 개인 탓에 일괄 매각, 분리 매각 등이 함께 고려될 것으로 보인다.