이 기사는 2023년 02월 20일 14:39 thebell 에 표출된 기사입니다.

2022년 국내 자산운용사는 해외 부동산 실물 투자에서 미국 오피스에 힘을 실었다. 특히 하나대체투자자산운용은 워싱턴과 뉴저지의 오피스 빌딩을 2개나 매수하는 행보를 보였다.

코로나19 팬데믹을 기점으로 조 단위 해외 딜이 사라졌다. 하지만 매물을 공격적으로 검토할 정도로 해외 실물 투자 시장에 온기가 돌고 있다. 언택트(untact) 시대에 유독 매력이 높아진 물류센터에 이어 랜드마크 오피스로 투자 타깃이 확대되고 있다.

20일 더벨이 집계한 2022년 부동산 펀드 리그테이블에 따르면 해외 실물 부동산 딜 '톱5' 가운데 하나대체운용의 미국 오피스 딜이 2건에 달한 것으로 집계됐다. 각각 3000억~5000억원 규모의 딜로 모두 상반기에 투자 집행이 완료됐다.

이 가운데 워싱턴 GSA 딜의 규모(5000억원)가 가장 컸다. 전체 딜 순위에서는 2위로 나타났다. 그 뒤를 뉴저지 '70 Hudson' 딜(3위, 3600억원)이 이었다. 톱5 안에 이름을 올리지 못했으나 로스앤젤레스 'Shoreline Square(1150억원)' 역시 2022년 마무리한 대형 딜로 꼽힌다.

하나대체운용은 엔데믹 흐름에 발맞춰 공격적으로 해외 매물을 발굴해 왔다. 그 덕에 미국에서 상업용 자산을 잇따라 확보하는 성과를 냈다. 그간 상업용 오피스뿐 아니라 물류센터, 호텔 등 다양한 실물 자산을 토대로 폭넓은 포트폴리오를 구축해 왔다. 총 10조원 안팎인 운용자산(AUM) 중에서 부동산 펀드가 5조3737억원으로 집계됐다.

2022년 해외 실물 부동산 딜 중에서 매매가격이 가장 큰 건은 삼성SRA자산운용의 뉴욕 '450ParkAve' 딜(약 5875억원)로 집계됐다. 다만 독자적으로 수행한 딜이 아니라 해외 보험사와 공동 매수 형태로 구조를 짰다. 이 딜까지 포함하면 한 해 해외 부동산 거래 '톱5' 가운데 1~3위가 모두 오피스 빌딩인 것으로 집계됐다.


삼성SRA의 오스틴 'Ashton' 딜(약 3183억원)도 규모 자체는 최상위권다. 하지만 역시 해외 하우스와 함께 매수 작업을 벌여 에쿼티 지분이 100%가 아닌 것으로 파악된다. Ashton의 경우 오피스가 아닌 멀티패밀리 빌딩으로 나타났다.

코로나19 사태가 불거지기 전까지 해외 부동산 투자는 국내 금융투자업계에서 '핫'한 인기를 끌었다. 자산운용사는 물론 증권사를 비롯한 금융권 전반에서 직간접적 투자에 나섰다. 한 해에도 조 단위 딜이 여럿 눈에 띌 정도로 뭉칫돈이 몰렸다.

하지만 팬데믹 여건에서 해외 현지 실사가 어렵다는 난관에 봉착했다. 투자 매력이 치솟던 물류센터를 제외하면 그간 매매가격이 1000억원 이상인 거래를 찾아보기 어려웠다. 아마존 물류센터를 비롯해 우량 임차인과 장기 임대 계약이 맺어진 딜만 하나둘씩 성사될 뿐이었다.

2022년 들어 글로벌 부동산 시장에도 엔데믹에 대한 기대감이 커지고 있다. 해외 출국과 입국 절차가 팬데믹 이전처럼 자유롭지 않으나 규제의 강도는 훨씬 낮아졌다. 해외 실물 투자에서 가장 중시되는 현지 실사도 서서히 활기를 띄고 있다. 시장 불확실성이 높아졌으나 역으로 보면 밸류에이션 매력이 높이진 시기이기도 하다.

투자 타깃이 물류센터 일색에서 해외 오피스로 확대된 건 주목할 대목이다. 단순히 트렌드를 쫓는 게 아니라 실물 투자를 공격적으로 검토하기 시작한 것으로 풀이된다. 금리 인상기에 대출 금리(5~6% 수준)가 껑충 뛰었으나 인플레이션 헤지(hedge) 자산으로서 부동산의 가치는 여전하다는 평가가 나온다.