이 기사는 2023년 03월 24일 16:12 thebell 에 표출된 기사입니다.

KB자산운용의 KB스타리츠가 영국 자산의 '현금유보 이벤트(Cash Trap Event)'를 해소하기 위해 대출금 조기상환을 추진한다. 현지 펀드의 조기상환 규모는 450만 파운드로 대출원금의 12.5% 수준이다. 상환이 완료되면 LTV가 기준선 60% 미만인 59.43%까지 떨어질 전망이다.

24일 리츠업계에 따르면 KB스타리츠는 이날 이사회 결의를 통해 '현금유보 이벤트 해소를 위한 추가 자금 투입의 건'을 승인했다. 해당 안건은 4월 예정된 정기주주총회를 통해 최종 의결을 내릴 예정이다.

KB스타리츠는 지난해 말 영국 기초자산를 담은 펀드에서 대출약정서상 현금유보 이벤트가 발생했다고 밝힌 바 있다. 현금유보 이벤트는 자산의 감정평가금액이 떨어져 자산가치에 대한 담보대출금액 비중이 높아지면 발생한다. 담보대출비율(LTV)이 기준치를 넘어서게 되면 부채가 발생할 확률이 높아지는 만큼 일부 현금이 묶이게 된다.

KB스타리츠는 자(子)리츠인 KB스타갤럭시타워리츠를 통해 벨기에 브뤼셀 소재 '노스 갤럭시 타워', 부동산펀드인 LB영국일반사모부동산투자신탁제18호 및 제19호(LB펀드)를 통해 영국 '삼성전자 유럽본사'에 투자하고 있다.

현금유보 이벤트는 LB펀드에서 발생했다. LB펀드가 현지 대출기관(Deutsche Pfandbriefbank)에서 대출을 받을 때 설정했던 조건이다. LTV가 대출 1~3년차에 65% 이상, 4~5년차에 60% 이상으로 올라갈 때 LB펀드 배당금을 묶어두기로 했다.

LB펀드의 삼성전자 유럽본사에 투자를 위한 대출원금은 3600만 파운드다. 2019년 말부터 2014년 말까지 5년간 연 2.306% 고정금리로 대출을 실행했다.

대출 3년차였던 지난해 LTV 기준 65%를 넘겼다. 지난해 10월 대주단의 요청에 따라 세빌스가 삼성전자 유럽본사 자산평가를 실시한 결과 감정평가액이 5300만 파운드로 나타났다. LTV 67.92% 수준이다.

자산 편입 시점이었던 지난해 8월 감정평가액은 6400만 파운드였다. LTV 56.25% 정도다. 불과 2~3개월 안에 LTV가 10%포인트 이상 상승한 셈이다. 영국 중앙은행의 급격한 기준금리 인상에 따라 자본환원율이 상승하면서 자산가치가 하락했다.

원칙상 대주단은 배당 지급 중단 요청이 가능하지만 1회에 한 해 이를 적용 면제하기로 했다. 다만 올해 대출 4년차를 맞은 만큼 LTV를 60% 이하로 떨어뜨리지 못하면 추가로 현금유보 이벤트가 발생할 수 있었던 상황이었다.

펀드는 이번 대출금 조기상환 계획에 따라 450만 파운드를 갚을 예정이다. 대출원금은 3150만 파운드로 줄어들게 된다. 지난해 10월 감정평가액 5300만 파운드에 따른 LTV는 59.43%로 내려간다.

펀드에서 KB스타리츠 투자분은 약 400만 파운드다. 약 63억원 수준이다. KB스타리츠는 자체 보유하고 있던 예비비 140억원을 활용한다는 계획이다. 납부일 기준 적용 환율에 따라 원화 납부금액은 변동될 수 있다.

현금유보 이벤트는 오는 7월 해소될 예정이다. 펀드로부터 배당금도 정상적으로 받을 수 있을 전망이다. KB스타리츠는 2기(22년7월~23년1월) 배당금을 약속대로 지급한다. 1주당 165원으로 배당금 총액 167억원이다.