이 기사는 2023년 04월 20일 15:53 thebell 에 표출된 기사입니다.

국내 주택 미분양 문제 해소를 위해서는 여론에만 따른 일회성이 아닌 일관된 대책이 나와야 한다는 의견이 나왔다. 미분양 물량이 가파르게 증가하고 있는 가운데 주택 수요를 다시 끌어올리려면 제도를 보다 명료화해 운영해야 한다는 설명이다.

김성환 한국건설산업연구원 경제금융도시연구실 부연구위원(사진)은 20일 서울 중구 더플라자호텔에서 '부동산 PF리스크 진단과 대책'이라는 주제로 열린 '2023 더벨 건설부동산 포럼'에서 '미분양주택 해소 대책'에 대해 발표했다.

지난 2월 말 기준 전국 미분양 물량은 전년 동기 대비 199% 증가한 7만5438호로 집계됐다. 국토교통부가 해당 통계를 발표하기 시작한 1993년 이후 지방 미분양 물량의 증가세(YoY)가 최대치다. 수도권 변화율(YoY)도 금융위기 이래 최대다. 특히 제주, 전북, 대전, 대구 등 일부 지역에서는 역대 최대 미분양 대비 60% 수준을 기록하고 있다.

김 부연구위원은 "과거 금융위기나 IMF 당시 미분양 물량이 16만~17만호까지 쌓였던 것과 비교하면 현재 미분양 물량은 절반 수준이기는 하지만 증가세가 상당히 가파르다"며 "국토교통부도 전고점을 초과하는 경우 위험할 것이라 판단하고 있다"고 설명했다.

김 부연구위원은 미분양 발생 요인을 크게 공급 측면과 정책적인 측면으로 나눴다. 공급 측면에서 보면 과거 사업자 우위 시장에서 기획된 사업의 경우 현재 수요자 우위 시장에서 분양에 어려움을 겪을 수 있다는 설명이다. 정책적인 측면에서는 실수요자 중심의 청약 조건 강화, 대출규제 강화, 전매제한 강화, 입주 의무 부과 등으로 인해 실수요와 교체수요가 늘어나기 힘들었다고 분석했다.

최근 금리가 안정화되고 있지만 수요 심리는 여전히 부정적이다. 2013년 1월 '매매·전세 수급동향' 통계 발표 이후 해당 수치는 작년 말 10여 년 만에 최저점을 기록한 뒤 현재까지 여전히 최저점 구간을 통과하고 있다. 4% 중반대의 주택담보대출 금리에 부담을 느낀 소비자들이 금융 비용을 최소화하고 있어 주택 수요에도 부정적 영향을 미칠 것으로 관측된다.

김 부연구위원은 미분양 해소 대책을 △세제 △금융 △공급자 지원 △수요진작 등 네 가지로 분류했다. 정부는 올해 들어 각 유형별로 대책 마련에 속도를 내고 있다. 작년까지만 해도 수요층을 다주택자로 넓히지 않았지만 올해 1월부터 기조가 달라졌다. 일시적 2주택자 처분조건기간을 늘리고 다주택자에 대한 양도세 중과를 폐지하는 등 다주택자에 대한 규제를 완화했다.

그는 "올해 초 정부가 내놓은 대책이 미분양 문제 해결에 실제로 영향을 미치려면 관련 법안 개정 절차가 원활히 이뤄져야 한다"며 "여야와 정부 간의 협력이 굉장히 중요해졌다"고 말했다.

김 부연구위원은 미분양 해소를 위해서는 무엇보다 대책의 일관된 운영이 중요하다고 강조했다. 기존에 존재했던 규제의 경우 내용이 지나치게 복잡해 목적이 희석된 경우도 있었다. 시장의 여론에 따라 일회성 대책이 나오는 경우가 많아 실질적인 문제를 해결하기에는 다소 한계가 있었다는 설명이다.

그는 "현재 규제 내용을 축소 조정하고 복잡한 내용을 명료화할 필요가 있다"며 "정량 요건 충족 시 수요 위축 지역에 해당 대책을 즉시 도입할 필요가 있다"고 말했다.