이 기사는 2023년 06월 01일 15:51 thebell 에 표출된 기사입니다.

하나대체투자자산운용이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출채권 투자에 나선다. 실물자산은 물론 PF 대출채권 시장에서조차 투자금을 모으기 어려운 상황에서도 400억원을 모집해 잠원동 주상복합 개발사업에 투자를 집행해 눈길을 끈다.

1일 금융투자업계에 따르면 하나대체투자자산운용은 최근 '하나대체투자일반사모부동산투자신탁202호'를 설정해 서울 잠원동 소재의 주상복합 개발사업 PF채권에 투자했다. 트랜치 A~D 가운데 중후순위에 해당하는 트랜치 C에 자금을 제공하는 방식으로, 대여기간 동안 이자수익을 수취하다가 향후 시설의 준공 및 분양이 완료되면 원금을 회수할 전망이다.

투자규모는 전체 PF 대출채권 규모인 3630억원 중 10%에 해당하는 380억원이다. 이번 PF에는 하나은행 외 11개 채권자들이 투자를 집행했으며, 대출만기는 오피스 신축계약(38개월)을 반영해 40개월로 설정됐다. 지난 5월 31일 설정된 '하나대체투자일반사모부동산투자신탁202호'의 신탁계약기간은 펀드 해지일정을 감안한 41개월이다.

우수한 필지에 매력을 느낀 효성중공업이 시공사로서 PF 전액에 대해 채무보증 및 책임준공의무를 제공하면서 대주단 구성도 원만히 이뤄진 것으로 전해진다. 서울 서초구 잠원동 28-6번지 등에 도시형생활주택 및 근린생활시설을 신축·분양하는 이번 개발사업은 지난 2021년 9월 1600억원 규모의 자금을 조달하면서 본격적으로 시작된 바 있다.

서초구 잠원동 28-6번지는 과거 현대제철의 사옥으로 이용됐던 부지로 논현역 8번출구에서 도보 2분 거리에 위치해 있다. 지하철 3호선 신사역과 7호선 논현역 사이 강남대로변에 위치해 뛰어난 입지를 자랑한다. 현대제철은 코로나19 사태 발생으로 유동성 확보 필요성이 제기되자 지난 2020년 3월 해당 물건을 약 483억원에 매각한 것으로 전해진다.

'하나대체투자일반사모부동산투자신탁202호'는 1개월 단위 고정금리로 대출금의 이자를 수취할 전망이다. 업계에 따르면 현재 중순위 PF채권의 대출금리는 10%를 웃도는 것으로 전해진다. 후순위 금리의 경우 15% 수준에 육박하는 등 자금조달시장의 고금리 기조가 여전히 유지되고 있다는 설명이다.

다만 업계에서는 매입 단가가 다소 높다는데 우려를 나타내고 있다. 지난 2020년 거래 당시 매수자는 3.3㎡당 1억6000만원 수준에 현대제철 사옥(대지면적 998㎡)을 매입했다. 이는 비슷한 시기 높은 가격에 거래된 옛 아모레퍼시픽 사옥(성암빌딩)의 3.3㎡당 거래가격인 1억5000만원을 뛰어넘은 수준이다.

통상 매입대금 수준에 따라 분양가가 결정되기 때문에 향후 분양이 흥행하지 못할 경우 원금 회수에 차질을 빚을 수 있다. 효성중공업의 채무보증이 걱정을 덜어주고는 있지만 채무보증기간이 향후 38개월로 제한돼 있다는 점과 효성중공업의 채무보증 총 잔액이 상당하다는 점이 우려 요인이다.

현재 효성중공업의 채무보증 총 잔액은 1조8974억원으로 자기자본 1조1032억원을 크게 웃돌고 있다. 업계 관계자는 "향후 시중금리가 내려가도 높은 수준의 고정금리로 PF에 참여한 기관들은 상당한 수익을 수취하게 될 전망"이라며 "미분양, 채무보증 미이행 등의 리스크들만 없으면 뛰어난 투자로 남게 되는 셈"이라고 전했다.