이 기사는 2023년 07월 04일 17:34 thebell 에 표출된 기사입니다.

중단된 남대문 삼부빌딩 개발 사업의 새 인수자가 확정됐다. 지난 3월 시공을 맡은 롯데건설이 금리 인상에 따른 공사비 부담으로 사업에서 손을 뗀 뒤 새 사업 인수자를 확정할 때까지 투자금 회수가 불가했다. 하지만 이번 인수자 선정으로 새마을금고는 원금과 함께 대출 이자까지 모두 회수할 수 있게 됐다.

4일 부동산업계와 상호금융업계에 따르면 SK디앤디는 지난달 30일 삼부빌딩 7차 공매에서 최종 입찰자로 선정됐다. 삼부빌딩은 지난달 19일부터 6차례 공매를 진행했지만 모두 유찰됐다. 이날 마지막 입찰 가격은 1022억5000만원이다.

낙찰 가격은 감정평가액 1523억5318만원보다 500억원가량 낮은 액수다. 하지만 새마을금고는 1순위 수익권자로 사업에 참여해 사업자금 회수를 할 수 있게 됐다.

새마을금고는 2021년 3월 남대문칠일PFV와 대출약정을 체결할 당시 가장 낮은 8%의 이자율을 제시하는 대신 가장 먼저 채권 회수를 할 수 있도록 대출약정을 맺었다. 새마을금고의 투자원금은 415억원이다.
새마을금고와 함께 1순위 우선수익권자는 현대커머셜(250억원), 롯데카드(150억원), 산은캐피탈(100억원) 등이다. 1순위 수익권자의 대출약정금액은 915억원이다. 이중 현대커머셜과 롯데카드는 지난 5월 초 에이치에프에스비삼일유동화전문유한회사에 채권을 모두 매각했다.

새마을금고는 투자원금과 함께 8%의 이자도 모두 상환받는다. 이자와 원금을 합해 새마을금고가 회수하는 자금은 448억2000만원이다. 여기에 연체이자 등을 감안하면 새마을금고가 회수하는 자금은 450억원 안팎이 될 것으로 보인다.

반면 2순위 이하 후순위 수익권자들은 원금 손실이 불가피하다. 2순위 수익권자는 더블에스남대문제이차(삼성증권, 100억원), DB캐피탈(55억원) OK캐피탈(75억원)이다. 이중 OK캐피탈은 3순위 수익권자로 225억원을 추가로 대출해줬다. OK캐피탈의 이자율은 2순위와 3순위가 각각 12.0%, 16.9%로 높지만 채권 회수 순위는 가장 낮다. 이중 3순위(225억원) 투자금은 회수가 불가하다. 2순위 채권자들은 원금 회수를 위한 협상을 진행하고 있다.

이 때문에 새마을금고는 앞서 1순위 수익권자 중에서도 사업 재개가 아닌 공매를 주장해왔다. 삼부빌딩이 서울지하철 4호선 회현역 초역세권에 위치한 만큼 공매 낙찰이 가능하고 1순위 수익권자로 바로 자금 회수가 가능하다는 판단에서다. 최근 부동산시장 악화로 전국에서 공동대출 부실이 발생하고 있는 점도 빠른 엑시트에 영향을 미친 것으로 보인다.

부동산업계 관계자는 "새마을금고는 1순위 수익권자 중에서도 가장 강하게 개발 재개보다는 공매를 통한 투자금 회수를 원했다"며 "새마을금고 입장에서는 1순위 수익권자로 공매를 진행해도 원금과 이자를 모두 상환할 수 있다고 판단한 것으로 보인다"고 말했다. 이어 그는 "새마을금고의 강경한 공매 주장에 일부 후순위 채권자들과의 갈등도 있었다"면서 "결국 2순위 이하 수익권자들의 손실은 불가피해졌다"고 덧붙였다.