이 기사는 2023년 07월 06일 16:00 thebell 에 표출된 기사입니다.

젠스타메이트는 삼성생명 자산관리회사 샘스의 주요 인력이 나와 설립했다. 특히 상업용 부동산 리서치 분야에서 업계 내 최상위권 입지를 다져놓은 상태다. 섹터를 불문한 다양한 보고서와 데이터의 구체성 및 정확성이 강점이다.

리서치 보고서를 제공하는 데서 더 나아가 컨설팅으로 사업 영역을 넓혔다. 방대한 데이터를 보유하고 있는 만큼 투자에 활용할 수 있는 포인트가 많기 때문이다. 매입 자문 실사, 개발 컨설팅을 위해 직접 리서치센터 문을 두드리는 고객도 늘고 있는 추세다.

컨설팅본부 산하에 리서치센터가 있다. 본부는 이형구 센터장이 센터는 김규진 센터장이 이끌고 있다. 이들은 더벨과의 인터뷰에서 상업용 부동산 지수와 정보통신 기술을 결합한 플랫폼 개발을 적극 추진하겠다는 목표를 밝혔다.


◇'부동산 리서치업 개척' 이형구 상무 총괄

젠스타메이트 컨설팅본부는 산하 리서치센터와 컨설팅팀으로 이뤄졌다. 이형구 본부장과 김규진 센터장을 포함해 총 11명의 전문가가 함께 하고 있다. 이 본부장은 "부동산 분야 박사 및 석사 인력을 각 2명씩 두고 있다"며 "구성원들 모두 역량 개발을 위한 노력을 아끼지 않고 있다"고 자부심을 드러냈다.

이 본부장 역시 삼성생명에서부터 부동산 관련 경력을 쌓아 올린 업계 전문가다. 서울대를 졸업한 뒤 1995년 삼성생명 입사했다. 2009년 삼성자산운용으로 자리를 옮겨 부동산 운용 및 인프라 투자 등 분야에서 활약했다.

국내에서 상업용 부동산 리서치 '업'을 개척한 인물이기도 하다. 2013년 삼성SRA자산운용이 업계 최초로 리서치 부서를 만들었을 때 부서장을 맡아 이직했다. 2020년부터는 젠스타메이트그룹의 리서치컨설팅본부를 이끌고 있다.

이 본부장은 "삼성자산운용 시절, 미국과 유럽의 선진 자산운용사들을 보며 국내에도 리서치 업무가 본격적으로 도입돼야 한다고 느꼈다"고 떠올렸다. 그는 리서치에 대해 "업계 플레이어들의 의사결정이 숫자로 나타나고 이를 분석해 시장에 유용한 정보를 전달할 수 있는 점이 매력적"이라고 설명했다.

김 센터장은 이 본부장을 도와 리서치센터를 총괄하고 있다. 한국외대를 졸업한 뒤 컬리어스에 입사하면서 부동산업과 연을 맺었다. CBRE코리아 등을 거치며 컨설팅 및 리서치 분야에서 약 10 여년 간 경력을 쌓았고 2021년부터 젠스타메이트 리서치 센터장을 맡고 있다.

그는 "자문사 내에는 다양한 부서가 각기 다른 이해관계를 가진 고객사와 업무를 하고 있다"고 말하며서 "니즈가 상충하는 경우 객관적인 자료를 바탕으로 방향을 제시해 주는 역할을 하고 있다"고 소개했다. "최종적으로 회사와 고객사에게 도움이 될만한 포인트를 고민하면서 일하고 있다"고 덧붙였다.

◇리서치→컨설팅 확장, 매입 실사 및 개발 컨설팅 '두각'

젠스타메이트는 국내 상업용 부동산 리서치 분야에서 독보적인 입지를 구축했다. 오피스, 물류, 리테일 등 주요 자산 섹터에 대한 정기 보고서를 발간하는 동시에 이슈 페이퍼를 통해 시장의 각종 트렌드를 따라 가고 있다. 최근엔 호텔, 데이터센터, 스튜디오 등으로 리서치 대상 자산도 폭넓게 늘렸다.

이 본부장은 '데이터의 연속성'을 젠스타메이트 컨설팅본부 경쟁력의 원천으로 봤다. "삼성SRA자산운용에서 리서치를 시작할 때 과거 샘스에 있었던 1998년부터의 자료를 받아서 활용했다"고 설명했다. "그 이후로 인력 규모도 국내에선 최대 규모로 일정하게 유지되고 있어 30년 가까이 데이터를 연속적으로 쌓을 수 있었다"고 설명했다.

데이터의 밀도도 높은 편이다. 김 센터장은 "젠스타메이트가 조사를 진행할 때는 (경쟁사와 비교했을 때) 표본 개수가 0이 하나 더 붙는 정도"라고 말했다. 또 "자산 가격을 넣을 때도 등기부 등본을 떼어 정확한 가격을 제시하고 있다"며 "기관 등 투자자들의 젠스타메이트 자료에 대한 신뢰도가 높다"고 덧붙였다.

젠스타메이트가 현재 업계 내에서 독보적으로 로우(raw)데이터를 판매하고 있는 점도 이 같은 강점이 바탕이 됐기 때문이다. 김 센터장은 "개별 리포트를 판매하는 경쟁사와 달리 엑셀 형태의 데이터를 제공하고 있다"며 "최근에도 외국계 투자사와 계약을 맺었다"고 설명했다.

리서치업에서 출발해 다양한 수익 사업이 파생하는 단계로 성장한 셈이다. 컨설팅과의 연계 업무도 마찬가지다. 예를 들어 자산 매입 자문 시 실사 보고서를 리서치센터와 컨설팅팀이 함께 작성하고 있다. 자산의 최유효 활용 방안 등을 찾기 위한 컨설팅 자문도 본부로 직접 들어오는 추세다.

이 본부장은 "판교 알파돔타워, 광화문 콘코디언빌딩, 마곡 CP4, 인천·세종·기흥·창원·음성·연천 물류센터 등 매입을 위한 시장 실사 자문을 진행했다"고 설명했다. 또 "현대자동차, 농협하나로유통, 한국가스공사, LH 등의 개발 컨설팅을 맡았다"고 밝혔다.

◇국내 최초 '부동산 인덱스' 개발 목표

젠스타메이트 컨설팅본부 및 리서치센터는 국내 최초로 상업용 부동산 지수(Index)를 개발한다는 목표를 세웠다. 그간 정밀한 데이터 구축에 힘썼다면 이를 매매지수, 임대지수, 투자성과지수 등으로 수치화하겠다는 구상이다.

이를 위해 지난해 '젠스타메이트 부동산 연구소'를 설립했다. 연구소를 주축으로 국내외 기관과 인덱스 개발을 위한 협의를 이어오고 있다. 지수가 만들어지면 자산운용사와 공제회, 연기금 등 기관 투자자들이 투자를 검토, 실행, 측정할 때 다방면으로 활용할 수 있게 된다.

정보통신(IT) 기술을 활용해 리서치와 테크를 연결하는 플랫폼 사업도 준비 중이다. 이 본부장은 "단순한 데이터가 아닌 분석 결과를 볼 수 있는 플랫폼을 만들려고 한다"고 설명했다.

끝으로 최근 침체된 상업용 부동산 분위기에 대해서는 "시장금리가 다소 떨어져 거래가 늘어난 상태다. 거래 규모와 가격이 이전 수준으로 회복되려면 금리가 좀 더 떨어져야 한다"는 공통된 의견을 밝혔다.

해외와 달리 국내 오피스는 여전히 투자 수요가 몰리고 있는 가운데 신규 섹터에 대한 관심 역시 몰리는 추세라고 분석했다. 김 센터장은 "시니어하우징, 스튜디오, 라이프사이언스 등 새로운 자산에 대해서는 더 많은 분석을 이어갈 것"이라고 말했다.