이 기사는 2023년 07월 18일 15:16 thebell 에 표출된 기사입니다.

기타 전략을 구사한 펀드들이 2023년 상반기 평균 플러스 수익률을 기록했다. 펀드에 편입한 부동산, 대출채권, 개발자산 등의 평가가치가 양호한 수준으로 집계되며 안정화된 분위기를 연출했다.

특히 페블스톤자산운용의 부동산 펀드가 수익률 1위에 올랐다. 자산을 이관받은 이후 입주사를 적극 확보하면서 임대수익을 끌어올렸고, 공실률 하락에 자산 평가가치도 상승한 것으로 관측된다.

◇기타전략, 올해 상반기 '숨고르기'…순위권에는 여러 유형 펀드 포진

더벨 헤지펀드 리그테이블에 따르면 2023년 상반기 기타 전략을 구사하는 펀드 147개 (설정액 100억원 이상, 설정 이후 1년 이상 경과)의 단순평균 수익률은 2.3%였다. 지난해 기타 전략을 구사한 펀드 101개의 단순평균 수익률 1.7%에서 소폭(0.6%포인트) 상승한 수준이다.

지난해에는 기타전략 헤지펀드의 성과가 가장 양호했으나 올해 상반기에는 정반대 상황이 연출됐다. 롱바이어스드(+20.7%), 멀티스트래티지(+9.3%), 이벤트드리븐(+6.5%), 에쿼티헤지(+5.8%), 픽스드인컴(+5.2%) 등 다른 전략에 비해 가장 저조한 성과를 거둔 셈이다. 기타전략 펀드의 2023년 상반기 설정액은 6조95억원으로 리그테이블 전체 700개 24조8476억원의 약 24.2% 수준이다.

기타 전략 펀드에는 부동산 실물자산, 개발자산, 대출채권, 무역금융 등 여러 유형의 자산을 편입한 상품들이 포함됐다. 2023년 상반기 수익률 상위권도 특정 유형의 펀드가 득세하기보다는 부동산, 대출형 펀드들이 골고루 랭크됐다.

페블스톤자산운용의 '페블스톤전문투자형사모부동산투자신탁제8호 B종'이 수익률 1위를 차지했다. 지난 2012년 10월 최초설정된 이 펀드는 올해 상반기 수익률로 38.6%, 누적수익률로는 107.1%를 기록했다.


그 다음으로는 '한국대안투자 전문투자형 사모부동산 투자신탁 제6호'가 연초이후 34.5%의 수익률을 기록하면서 기타전략 부문 2위에 이름을 올렸다. '아스터대전일반사모부동산투자신탁'도 28.5%의 상반기 수익률을 달성해 상위권에 함께 랭크됐다.

이어 '포트코리아 빅볼 일반 사모투자신탁 제1호 Class A'가 4위에 올랐다. 이 펀드는 부동산 관련 자산에 주로 투자하는 한편 시장 상황에 따라 레버리지를 사용해 멀티자산(국내외주식, IPO공모주, 블록딜, 채권 등)에도 투자하고 있다. 연초 이후 수익률은 23.9% 수준이다.

이 밖에 '스마일게이트 시네폴리스 일반 사모부동산투자신탁 2호 1종'과 '스마일게이트 시네폴리스 일반 사모부동산투자신탁 4호 1종'이 각각 8.4%, 7.7%의 상반기 수익률로 상위 10위권에 안착했다. 7.6%의 성과로 7위에 오른 '메테우스MI개발블라인드일반사모부동산투자신탁제1호'는 부동산 대출채권에 투자하는 상품이다.

'티에스일반사모부동산투자신탁(전문투자자)'이 7.6%, '더플랫폼 헌인도시개발 일반 사모투자신탁 제1호 2종'이 6.9%, '포트코리아 해피 프라임 일반 사모투자신탁 제10호'가 6.3%의 상반기 수익률을 기록하며 8~10위를 장식했다. '더플랫폼 헌인도시개발 일반 사모투자신탁 제1호 2종'은 헌인마을 개발프로젝트 브릿지론에 투자한 상품으로 현재 투자금 회수가 막바지에 다다랐다.

◇이관받은 자산에 '심폐소생', 웰리스타워 공실률 0% 달성

수익률 38.6%로 기타전략 1위에 오른 '페블스톤전문투자형사모부동산투자신탁제8호 B종'은 서울 잠실 소재의 주상복합시설 '웰리스타워'를 펀드에 편입한 상품이다. 지난 2018년 RAK자산운용으로부터 해당 펀드를 이관받아 현재까지 운용 중이다.

펀드를 이관받을 당시만 해도 잠실 지역의 공실 이슈와 자산 관리 미비로 인해 공실률이 40% 수준까지 치솟은 것으로 전해진다. 다만 펀드 이관 이후 페블스톤자산운용이 쿠팡, 골프존 등의 우량 입주사를 확보해내면서 현재 근 3년간 공실률 0% 유지 중인 것으로 파악된다.

임차인 확보에 따라 임대수익이 발생하고 있고, 공실 리스크 해소로 자산의 평가가치도 상승하고 있어 펀드 수익률에 영향을 끼친 것으로 보인다. 밸류애드 전략 차원에서 실시한 임차인 확보 노력이 선순환 흐름으로 이어지며 펀드 누적수익률 100% 고지마저 현재 돌파한 상황이다.

'페블스톤전문투자형사모부동산투자신탁제8호'는 지난 2020년 펀드 만기가 도래함에 따라 매각을 실시해야 하는 상황에 처하기도 했다. 당시 페블스톤자산운용은 우량자산으로 판단해 매각 대신 펀드 및 대출의 만기를 연장해 운용을 이어가기로 결정했다.

이 과정에서 페블스톤자산운용은 해당 펀드에 고유자금을 투입한 것으로 전해진다. 자금 투입을 위해 기관의 에쿼티 투자와 금융권 대출로 이뤄졌던 기존 구조를 한층 더 세분화했고, 시니어론과 메자닌론으로 구분해 투자 금융기관을 새로 모집하면서 대출 비중을 확대했다. 다소 축소된 에쿼티 투자금은 패밀리오피스와 운용사 고유자금으로 마련했다는 전언이다.

페블스톤자산운용이 패밀리오피스보다 후순위 투자자로 참여해 하방을 일정수준 커버하는 구조를 기획한 셈이다. '페블스톤전문투자형사모부동산투자신탁제8호'의 투자구조를 변경하면서 페블스톤자산운용이 수취하는 관리보수도 증가한 것으로 전해진다.