이 기사는 2023년 07월 25일 08:00 thebell 에 표출된 기사입니다.

정춘보 신영 회장이 '브라이튼 N40' 사업장을 위해 직접 연대보증에 나섰다. 현재 분양 전환을 앞두고 있는 브라이튼 N40에 대한 프로젝트파이낸싱(PF) 변경약정의 일환이다. '브라이튼'이 그룹 차원에서 전략적으로 육성하고 있는 하이엔드 브랜드란 점도 연대보증을 제공한 배경으로 풀이된다.

24일 관련업계에 따르면 신영은 최근 KB증권으로부터 800억원을 조달했다. 기존 대출원금 2250억원을 변경 대출약정서로 대체하는 과정에서 KB증권이 신규로 선순위 대주단에 이름을 올렸다. 신영으로서는 악화된 업황에도 불구하고 PF 연장약정에 성공한 셈이다.

눈에 띄는 부분은 정 회장이 직접 연대보증을 제공했다는데 있다. 정 회장은 브라이튼 N40 사업의 초기 단계부터 연대보증을 제공해왔다. 지금과 같이 부동산 PF 시장이 위축된 시점에 대주단의 요청에 따라 오너가가 연대보증을 섰던 것과는 확연히 다른 행보다.

일각에서는 브라이튼이 지닌 상징성으로 인해 정 회장이 직접 연대보증에 나섰다는 해석이 나오고 있다. 브라이튼은 신영이 주택 브랜드인 '지웰시티'에 이어 하이엔드 시장을 공략하고자 선보인 브랜드다. '브라이튼 여의도'의 공급 계획이 구체화됐던 2019년 무렵에 처음 공개됐다.

브라이튼 N40은 브라이튼 여의도와 차기 사업지인 '브라이튼 한남'에 비해 늦게 브라이튼 브랜드가 적용됐지만 첫 준공 단지라는 점에서 의비하는 바가 크다. 연면적 4만3155㎡에 지하 4층~지상 10층, 5개동 148가구 규모인 브라이튼 N40은 지난해 6월 말 사용승인을 받았다.

당초 임대 후 분양을 적용한 단지였던 만큼 초기에는 세입자를 통해 공실을 채웠다. 세입자에 한해 계약기간(4년) 내 분양으로 전환할지 여부를 직접 선택하도록 구조를 짰다. 일반분양을 통한 공급 절차가 아니다 보니 신영과 세입자간에는 양도에 가까운 거래가 이뤄졌다.

다만 주택시장이 위축된 터라 일부 잔여세대는 공실이 발생했다. 신영도 잔여세대에 대해 분양 전환하는 방식으로 엑시트 전략을 구상하기 시작했다. 일정 기간 공실률이 20% 이상 지속되는 경우라면 잔여세대에 대한 분양 전환이 가능하다.

잔여세대에 대한 분양 전환에 나서기에 앞서 선제적으로 PF에 대한 연장약정에 성공했다는 점에서 부담은 줄어든 편이다. 정부가 지난해 말 15억원 초과 아파트에 대해 최대 주택담보대출비율(LTV) 50%선에 한해 주택담보대출을 허용한 만큼 신규 분양에 나서기에 우호적인 환경이 형성됐다.

최근 '프리마논현베타', '프리마논현찰리' 등 유동화법인을 통한 차환이 순조롭다는 점에 미루어 분양 전환까지의 여력도 충분한 편이다. 프리마논현베타와 프리마논현찰리는 브라이튼 N40 사업 추진 과정에서 체결한 대출약정 중 각각 선순위 200억원, 중순위 125억원에 대한 대출채권을 기초자산으로 담고 있다.

시장 관계자는 "기존 대출약정을 변경 대출약정서를 통해 재약정하는 방식으로 대체했다"며 "KB증권 등 우량한 금융기관이 참여했다는 점, 신규 조달이 아니라 재약정을 통해 차환이 이뤄졌다는 점에서 긍정적인 부분이 상당하다"고 설명했다.