이 기사는 2023년 09월 19일 15:45 thebell 에 표출된 기사입니다.

서울 서초동 영동플라자 신축 공사장 부지가 공매로 나왔다. 영동플라자 신축 공사를 맡은 시행사가 브릿지 대출의 본PF 전환에 실패하면서 기한이익상실(EOD)이 발생했기 때문이다. 이베스트투자증권은 시행사 지분 출자에 참여하는 등 사업성을 보고 베팅했다가 낭패를 봤다. 건설 경기 위축 등이 맞물려 대주단의 공매 요구를 막지 못했다.

19일 공공자산 처분시스템 온비드에 따르면 우리자산신탁은 이달 초 서울시 서초구 서초동 1310-5의 신탁 토지를 공매 물건으로 등록했다. 토지면적은 5500.2㎡로 지난 15일부터 응찰이 가능했다. 최저 입찰가격은 5230억원에서 시작했다. 현재 한 차례 유찰된 가운데 8회차까지 이어질 경우 2535억원까지 입찰가격이 낮아질 수 있다.

해당 부지는 서울 서초동의 옛 영동플라자가 위치한 곳이다. 시행사 '삼양엘앤디'는 이 부지에 있던 영동플라자를 허물고 지하 3층~지상 5층, 연면적 2만6282.8㎡ 규모의 신축 건물을 짓는 사업을 추진하고 있다. 2021년 12월 건축허가를 받고 현재 철거 공사가 진행되고 있는 상황이다.

영동플라자 신축 공사장 부지가 공매에 나온 것은 브릿지 대출 단계에 있던 자금 조달이 본PF까지 이르지 못한 데 따른 것이란 해석이 나온다. 실제로 건축허가 이후에도 한동안 본PF 전환을 못한 데다 기존 브릿지 대출마저 만기 기한을 넘기면서 이자 부담을 감당하기 어려웠던 것으로 풀이된다.

일련의 상황은 삼양엘앤디의 최근 감사보고서를 통해 가늠해볼 수 있다. 삼양엘앤디가 해당 부지를 취득한 시점은 2018년으로 거슬러 올라간다. 이후 몇 차례의 대환 과정을 거친 브릿지 대출로 삼양엘앤디는 지난해 말 기준 2100억원에 달하는 차입 부담을 안고 있었다. 이 가운데 대부분이 3개월 미만에 만기가 도래하는 단기차입금이었고 대출 기한 연장이나 대환 대출 등이 필요한 상황으로 전해졌다.

실제로 삼양엘앤디는 브릿지 대출을 위해 서초동 토지를 담보로 2002억원의 차입을 일으켰던 상황이다. 브릿지 대출 유동화는 '더베스트서초'가 나섰고, 공동 1순위 우선수익자로는 새마을금고중앙회 등 50개 대출기관이 책임졌다. 공동 2순위 우선수익자로는 신한캐피탈 등 5개 금융기관이 나섰다. 문제는 지난 8월 25일까지였던 대출 만기를 앞두고 이자 납입 등을 수행하지 못하면서 EOD 사유가 발생한 것이다.


부동산업계에선 해당 부지의 사업성 등을 고려했을 때 쉽사리 매수자가 나타나진 않을 것으로 관측했다. 특히 최초 입찰가격이 5200억원대에서 출발한 가운데 최근 고금리 상황이나 부동산 경기 침체 등을 고려했을 때 원매자가 쉽게 나타나긴 힘들 것으로 전망했다.

영동플라자 신축 사업은 이베스트투자증권 등 다수의 금융기관이 참여한 프로젝트다. 특히 이베스트투자증권은 사업 시행자인 삼양엘앤디 우선주 유상증자에 출자해 12.4% 지분율도 보유한 주주다. 출자 규모는 많지 않지만 영동플라자 신축 사업성에 기대를 걸고 베팅했던 것으로 풀이된다.

금융업계 한 관계자는 "시행사가 브릿지 대출 이자를 오랜 기간 미뤄오던 가운데 대주단 쪽에서 EOD 사유를 이유로 공매를 요청한 것으로 안다"며 "금리 인상과 부동산 경기 악화 등의 이유가 맞물리면서 본PF 전환이 쉽지 않았을 것"이라고 설명했다.