이 기사는 2023년 09월 26일 16시20분 thebell에 표출된 기사입니다

이지스자산운용이 아마존 물류센터 투자금 회수를 저울질하고 있다. 매각에 변수는 자산가치 하락이다. 감정평가 기준 전년 대비 10% 정도 자산가치가 빠졌다.

26일 금융투자업계에 따르면 이지스자산운용은 '이지스글로벌부동산투자신탁281호'의 기초자산인 아마존 물류센터 매각을 준비중이다. 다음달부터 본격적으로 주관사 선정을 시작으로 원매자 물색에 나설 예정이다. 매각은 펀드 만기 도래 시기가 고려된 조치다. 이지스글로벌부동산투자신탁281호의 만기는 오는 2024년 7월 12일로 1년이 채 남지 않은 상황이다.

이지스자산운용은 앞서 2019년 5년 만기로 펀드를 설정해 영국 브리스톨, 프랑스 파리, 스페인 바르셀로나에 소재한 총 3곳의 아마존 물류센터를 인수했다. 아마존이 장기임차하고 있어 공실 리스크는 크게 없는 상태다. 책임임대 기간은 20년이다. 여기에 임차인 보유 임대기간 연장옵션이 있는데, 모두 행사한다고 하면 임대기간은 최대 33년이다.

프랑스와 영국 물류센터는 2019년 5월, 스페인은 2017년 9월 준공됐다. 이들 물류센터는 모두 무인으로 물건을 분류·배송할 수 있는 자동화 시스템 '아마존 로보틱스'를 도입했 운영 중이다. 프랑스의 경우 지난해 코로나19로 급증한 소비 수요에 대응하기 위해 물류센터 확장에 나서기도 했다. 매물로서의 매력도만 보면 나쁘지 않다는 평가다.

변수는 가격이다. 이지스자산운용은 물류센터 3개를 약 5500억원에 인수했다. 부대비용을 고려하면 총 6000억원을 투입했다. 에쿼티 2600억원에 나머지는 금융기관 차입으로 조달했다. 이 정도 수준으로 매각이 이뤄져야 원본을 지킬 수 있다. 문제는 감정평가를 토대로 보면 물류센터의 자산가치가 10% 정도 하락했다는 점이다.

이지스자산운용은 하락한 감정평가액을 반영하기 위해 지난 22일 집합투자재산 평가위원회를 개최했다. 평가된 공정가치를 반영하기 위해서다. 보통 해외 부동산 펀드는 매일 기준가가 비슷하지만 시세 등에 큰 변동이 있는 경우 기준가가 급등 또는 급락한다. 이지스글로벌부동산투자신탁281호의 펀드 기준가는 지난 24일 기준 281 호 운용펀드 기준가 1182.62 원, Class A 기준가 1156.90원 정도다.

감정평가액의 하락은 지속적인 금리상승과 임대료 사이의 상관관계 때문이다. 임대료의 경우 5년에 한번 임대료가 상승하는 영국을 제외하면, 프랑스와 스페인 임대료는 각각 약 5%, 3% 상승했다. 그런데 지속적인 금리 상승으로 인하여 투자심리가 위축되면서 캡레이트(Cap Rate)가 모두 예년 대비 15% 정도 상승했다.

캡레이트는 순운영수익(NOI)을 부동산 가치로 나눠서 산출한다. 투자금 대비 순수익을 나타내는 지표여서 수치가 높으면 자산 가치도 그만큼 좋은 물건으로 평가한다. 다만 지금과 같은 경기 악화 상황에선 캡레이트 상승이 부동산 가치 하락에 따른 영향인 경우가 대부분이다. 투자자가 추후 부동산을 팔 때 손실을 볼 위험이 그만큼 커진다는 뜻이다.이지스자산운용으로선 매각에 우호적인 분위기가 아닌 셈이다.

한편 이지스자산운용은 독일 트리아논 빌딩 매각도 진행 중이다. 이지스글로벌부동산투자신탁 229호를 통해 트리아논 빌딩에 8750억원을 투자했는데, 글로벌 경기 침체 속에 자산가치가 크게 하락한 상태다.

2023년 8월 15일 기준 최종 자산 평가금액은 4억5300만유로(한화 약 6500억원) 정도다. 설정 시점 감정평가액(6억7500만유로) 대비 32.9%나 떨어졌다. 현재 상황에서는 원본 손실이 불가피할 전망이다.