이 기사는 2023년 10월 27일 15:02 thebell 에 표출된 기사입니다.

하나대체투자자산운용이 공모펀드를 조성해 투자한 미국 댈러스 오피스의 감정평가액이 전년 대비 10% 가까이 하락했다. 매입가 대비로는 약 15% 떨어진 상황이다. 하나대체투자자산운용은 대출과 펀드 만기가 2년 이상 남아있는 만큼 성급하게 자산을 매각하기 보다 가격 회복을 기다리겠다는 생각인데 상황이 만만찮아 보인다.

27일 관련업계에 따르면 하나대체투자자산운용은 최근 '하나대체투자미국부동산투자신탁1호' 펀드가 보유하고 있는 투자자산에 대한 재평가를 실시했다. 그 결과 자산의 감정평가금액은 7540만 달러로 산출됐다. 전년도 감정평가액(8300만 달러) 대비 9.16%(760만 달러) 하락한 수치다.
2020년 10월 28일 설정된 이 펀드는 미국 텍사스주 댈러스에 위치한 'Legacy Central 4' 오피스를 투자자산으로 한다. 1984년 준공돼 대지면적 1만4899평, 임대면적 6068평 규모로 조성된 오피스다. 임차인은 삼성전자 북미지역 법인이고 연간 임대료는 464만2667달러 수준이다.

펀드 설정 당시 오피스 매입가는 8850만 달러다. 부대비용 등이 포함된 총 투입비용은 9291만 달러에 달한다. 환율을 1190원으로 가정할 경우 한화로 총 1106억원이 투입된 셈이다.

매입자금 가운데 5500만 달러는 대출을 통해 조달했다. 하나은행이 3000만 달러, 우리은행이 2500만 달러를 제공했다. 대출금리는 연 2.9% 고정이고 만기는 2025년 10월 28일로 아직 2년 가량 여유가 있는 상황이다.

문제는 담보대출비율(LTV)이다. 2020년 자산을 매입할 당시 산출된 LTV는 62.15%였다. 하지만 2022년 감정평가액이 매입가 대비 6.21%(550만 달러) 하락한 8300만 달러로 산출되면서 LTV가 66.27%로 높아졌다. 매입가 대비 14.80% 하락한 이번 감정평가액을 적용할 경우 펀드의 LTV는 72.94%로 치솟는다.

하나대체투자자산운용 관계자는 "올해 감정평가액이 하락하면서 LTV가 상승한 것은 맞다"면서도 "아직은 에쿼티 추가 투입 등 별도 조치가 필요하지는 않은 상황"이라고 설명했다.

펀드는 결성 당시 3년차가 되는 2023년 10월부터 매각을 추진할 계획이었다. 하지만 감정평가액이 꾸준히 하락하고 있음에도 자산 매각 카드는 검토하지 않고 있다. 대출 만기가 2년, 펀드 만기가 2년 6개월 가량 남아있기 때문에 남은 시간 동안 자산 가격 회복을 노려볼 수 있다는 판단에서다.

또 당장 자산을 처분할 경우 펀드 투자자들이 대규모 손실을 볼 수 있다는 점도 매각 유보의 근거 중 하나다. 감정평가액에 매각을 성공한다고 가정해도 펀드 투자자들이 가져갈 수 있는 몫은 2000만 달러에 불과하다. 펀드로 투입된 자금이 3613만 달러임을 감안하면 절반 가까운 손실이 발생하는 셈이다.

다만 2년 남짓한 시간 동안 자산 가격이 얼마나 회복될 지는 미지수다. 오히려 자산 가치가 추가 하락할 가능성도 있다. 일부 하우스들이 해외 오피스 가격의 지속적인 우하향을 전망하고 눈물의 손절을 치고 있는 상황이기 때문이다.

미래에셋자산운용은 최근 '미래에셋맵스미국부동산투자신탁9-2호'를 통해 보유하고 있는 댈러스 지역 오피스를 약 7878억원에 매각하기로 결정했다. 2016년 9457억원에 매입했던 자산이다. 7년새 약 17%(1579억원)에 달하는 매각차손을 보고 엑시트한 셈이다. 리파이낸싱과 만기연장을 통해 자산가격 회복을 노리다가 오히려 자산가격 추가 하락과 이자비용 증가로 인한 손실이 더 클것이라는 판단에서 손절을 결정한 것으로 보인다.