이 기사는 2023년 12월 27일 16:04 thebell 에 표출된 기사입니다.

'헌인마을 도시개발사업'이 본프로젝트파이낸싱(PF) 전환에 성공했다. 다만 8500억원 한도로 대출을 실행하려던 기존 계획과 달리 7000억원을 우선 확보한 뒤 나머지 금액은 내년 초에 조달할 예정이다. 공동 주관사인 미래에셋증권의 달라진 기조가 일부 영향을 미쳤다는 분석이 나온다.

27일 관련업계에 따르면 어퍼하우스헌인의 완전 자회사인 헌인도시개발은 전날(26일) 7000억원 한도로 PF 대출 약정을 실행하기 위한 기표 작업을 마무리했다. 어퍼하우스헌인은 헌인마을 도시개발사업을 추진하기 위해 우진호 신원종합개발 회장 일가가 설립한 시행법인이다.

대출 구조는 트랜치A 3700억원, 트랜치B 2300억원, 트랜치C 1000억원 등 7000억원 규모로 구성됐다. 주관 업무는 NH투자증권과 미래에셋증권이 공동으로 맡았다. 만기일은 대출 실행일로부터 47개월 뒤인 2027년 11월 26일이다. 금리는 트랜치별로 차이가 있지만 10% 초반대에 형성됐다.

트랜치A에는 공동 주관사인 NH투자증권과 미래에셋증권이 참여했다. NH투자증권이 소화한 물량은 1500억원이다. 이 중 1100억원을 유동화하기 위해 특수목적법인(SPC) '엔에이치헌인제삼차'를 설립하는 절차가 수반됐다. NH투자증권의 신용보강 덕에 안정적인 조달이 가능했다.

미래에셋증권은 유동화법인 '아마란스제일차'를 설립하는 방식으로 본PF 약정액 가운데 700억원을 책임졌다. 700억원 중 500억원은 셀다운(Sell-down, 단기 보유 후 매각)이 이미 확정된 물량이다. 나머지 200억원은 미래에셋증권이 직접 보유할 예정으로 알려졌다.

시공사인 롯데건설은 후순위 1000억원에 참여한다. 당초 롯데건설은 헌인마을 도시개발사업의 브릿지론 단계에서 기발행됐던 유동화단기사채(ABSTB)에 3000억원가량을 연대보증한 상태였다. 롯데건설로서는 본PF 전환과 함께 우발채무 규모를 2000억원 가까이 줄이는데 성공했다.

롯데건설은 헌인마을 도시개발사업의 안정적인 추진을 위해 줄어든 우발채무와 동일한 규모로 트랜치A·B에 현금을 투입하는 결단을 내렸다. 일찍이 시공사 지위를 따낸 롯데건설은 헌인마을 도시개발사업에 자신들의 하이엔드 브랜드인 '르엘(LEEL)'을 적용하겠다고 공언한 상태다.

다만 본PF 전환에도 차주인 헌인도시개발은 내년 초에 2차 본PF 조달에 나서야 한다. 당초 계획안에도 브릿지론 5950억원을 상환하고 사업을 안정적으로 추진하기 위해서는 8500억원이 필요하다는 내용이 담겨있다. 이번 본PF로 조달한 7000억원과는 약 1500억원 차이가 난다.

공동 주관사인 미래에셋증권의 기조 변화가 두 번에 걸쳐 본PF를 조달하는 결과로 이어졌단 지적이다. 미래에셋증권은 NH투자증권과 동일하게 본PF 물량 중 1500억원을 소화할 예정이었다. 하지만 조직개편을 통해 대체투자 조직이 축소되고 담당자들이 교체되자 본PF를 단순 주선하겠다는 입장을 피력했다.

공동 주관사가 본PF 물량을 책임지지 않는다는 소식에 대주단의 이탈과 같은 악재가 본격화됐다. 악재가 이어지자 미래에셋증권은 주선과 함께 700억원 물량을 소화하기로 노선을 바꿨다. 그러나 여전히 투자 유치에 어려움을 겪자 대주단들은 8500억원을 조달하되 1차로 7000억원을, 2차로 1500억원을 각각 조달한다는 방침을 세우게 됐다.

대주단 소속의 한 관계자는 "처음에는 트랜치A 5000억원, 트랜치B 2500억원, 트랜치C 1000억원으로 구조를 짰지만 1·2차에 나눠 조달하다 보니 규모가 소폭 줄었다"며 "아직 2차로 조달할 물량이 남아있지만 본PF 전환이 이뤄진 만큼 무거운 책임감을 가지고 사업이 마무리될 수 있도록 힘을 보탤 계획"이라고 전했다.

헌인마을은 나환자들의 자활촌이었던 서울 서초구 내곡동 374번지 일원에 하이엔드 주택을 공급하는 도시개발사업이다. 13만2523㎡ 부지에 공동주택 222가구와 근린생활시설이 들어선다. 동양건설산업과 삼부토건 등이 프로젝트금융투자회사(PFV)를 통해 추진했으나 글로벌 금융위기로 무산됐던 이력이 있다.

표류하던 사업은 NH투자증권과 미래에셋증권, 신원종합개발 계열인 어퍼하우스헌인이 PF 부실채권을 매입하며 새로운 전기를 맞았다. 지난해 하반기에는 브릿지론 5950억원을 조달하면서 본격화됐다. 이어 올 9월부터는 공동 주관사 주재 하에 킥오프 미팅을 열고 본PF 전환을 추진해 왔다.