이 기사는 2024년 01월 25일 15시49분 thebell에 표출된 기사입니다

롯데쇼핑이 인천 구월 농산물 시장 개발에 박차를 가하고 있다. 지난해 주택건설사업계획 승인을 받은데 이어 최근에는 KB증권 주관으로 2200억원을 조달했다. 기존 브릿지론을 상환하는 리파이낸싱 목적이다. 본 프로젝트파이낸싱(PF)은 올 연말을 전후해 이뤄질 것으로 예상된다.

25일 업계에 따르면 롯데인천타운은 최근 KB증권 주관으로 대출채권을 유동화해 총 2218억원을 조달했다. 특수목적법인(SPC) 뉴스타케이타운제이차가 유동화 기업어음(ABCP)을 발행해 자금을 조달한다. 이 자금은 또 다른 SPC인 뉴스타케이타운제일차에 대출되고 이 SPC가 다시 롯데인천타운에 대출을 실행하는 구조다.

대출 실행일은 1월 23일, 만기일은 2025년 1월 21일로 설정됐다. 이자는 선급 구조고 원금은 만기일에 일시 상환될 예정이다.

조달 과정에서 롯데쇼핑이 자금보충 약정을 통해 신용을 보강했다. 덕분에 이번에 발행되는 유동화증권은 롯데쇼핑과 같은 'A1' 신용등급을 받았다.

롯데인천타운은 이번에 조달한 자금을 기존 브릿지대출 리파이낸싱에 투입할 예정이다. 기존 브릿지론 만기는 오는 5월로 아직 여유가 남아있는 상황이다. 하지만 롯데는 시간이 지날 수록 조달 및 금리 환경이 악화될 것으로 전망해 사전적으로 자금을 끌어오기로 결정했다.

구월 농산물시장 복합개발은 인천광역시 남동구 구월동 1446, 1446-2번지 일원에 위치한 구월 농산물 도매시장 부지를 복합개발하는 사업이다. 총 사업비만 1조5096억원에 달하는 초대형 개발 프로젝트다. 연면적 59만8536㎡, 지하 5층~지상 최고 49층, 9개동 규모로 공동주택 999가구와 오피스텔 1314실, 오피스 및 판매시설 등이 조성된다.

사업 시행은 롯데쇼핑이 지분 100%를 보유한 롯데인천타운이 맡았다. 앞서 롯데인천타운은 2020년 10월 제이앤디개발과 구월 농산물 시장을 공동으로 개발하는 내용을 골자로 하는 약정을 체결했다. 이에 따라 롯데인천타운이 2760억원, 제이앤디개발이 1840억원을 투자해 60대 40의 사업지분율로 사업을 추진하는 중이다. 업무집행 대표사는 롯데인천타운이다.

롯데쇼핑 관계자는 "주택사업승인계획 승인을 받은 후 착공에 앞서 각종 심의를 받고 있는 중"이라며 "아직 시공사를 선정하지는 않았다"고 설명했다.
브릿지 대출이 2020년 11월부터 3년 넘게 지속되면서 이자비용 부담이 상당할 것으로 예상된다. 롯데인천타운이 최초로 신탁계약을 통해 브릿지 대출을 조달한 시점은 2020년 11월 20일이다. 롯데쇼핑을 1순위로, 롯데카드와 신한캐피탈, 신한저축은행 등을 2순위로 총 3893억원 규모 우선수익권증서를 발행해 토지 매입 자금을 조달했다.

2022년 5월에는 한국스탠다드차타드은행이 1순위 대주로 참여하면서 롯데쇼핑이 자금조달 부담을 덜 수 있었다. 하지만 조달 1년 만인 지난해 5월 한국스탠다드차타드은행이 1순위 대주에서 빠지면서 다시 롯데쇼핑이 자금을 제공하고 있는 상태다.

2023년 5월 신탁원부 기준으로 롯데쇼핑은 1500억원의 우선수익권한도금액을 보유하고 있는 1순위 대주로 나타났다. 2순위 대주는 우리카드와 산은캐피탈, IBK캐피탈 등 21개 기관이다. 사업지에 설정된 총 우선수익권 한도금액이 3882억원임을 감안하면 전체 대출 규모는 3000억원을 상회할 것으로 보인다. 우선수익권 한도는 통상 대출약정액의 120~130%로 설정된다.

본 PF 조달은 연말을 전후로 이뤄질 것으로 예상된다. 앞서 롯데인천개발은 주택건설사업계획을 승인받을 당시 사업 완료 시점으로 2028년 6월을 제시했다. 준공 기한을 맞추기 위해서는 2025년 초에는 공사에 착공해야 할 것으로 보인다.

부동산 PF업계 관계자는 "인천은 서울에 비해 분양 흥행을 장담하기 어려운 지역"이라며 "분양경기 침체가 장기화될 경우 본 PF 전환이 지연될 가능성도 있다"고 설명했다.