이 기사는 2024년 02월 08일 07:20 thebell 에 표출된 기사입니다.

캡스톤자산운용이 추진하고 있는 부천 데이터센터 개발사업이 브릿지론을 6개월 연장했다. 인허가 절차가 마무리 단계인 만큼 만기 전에 본 프로젝트파이낸싱(PF)을 조달할 예정이다. 데이터센터는 수요 증가 기대감을 바탕으로 부동산 경기 침체 속에서도 시장의 관심을 받고 있는 만큼 무난하게 본 PF가 조달될 것으로 전망된다.

8일 업계에 따르면 캡스톤자산운용은 최근 부천 데이터센터 개발사업이 조달했던 200억원 규모 브릿지론 만기를 6개월 연장키로 했다. 당초 만기는 2월 8일이었다.

부천 데이터센터 개발사업은 2022년 4월 설정된 '캡스톤인프라일반사모투자회사4호'가 추진하고 있는 프로젝트다. 부천시 춘의동 65-2번지에 데이터센터를 조성할 예정이다. 데이터센터 개발 전문 프로젝트 매니저사와 용역계약을 체결해 추진하고 있다.

캡스톤자산운용이 토지를 매입한 시점은 2022년 8월이다. 에퀴티로 100억원, 대출로 200억원을 조달해 300억원에 매입했다. 대출을 제공한 기관은 하나은행이다.

통상 1년 단위로 연장하는 브릿지론을 6개월 연장한 배경에는 착공 임박이라는 호재가 자리한다. 지난달 기준으로 도시관리계획재심의를 준비하고 있는 등 인허가 절차가 마무리를 앞두고 있다. 인허가에 따른 착공을 목전에 둔 만큼 금리가 높은 브릿지론을 장기간 가져가지 않고 상대적으로 금리가 낮은 본 PF로 전환하겠다는 계획이다.

캡스톤자산운용 관계자는 "연장된 브릿지론 만기 이전에 본 PF를 조달할 계획"이라며 "현재 인허가가 막바지 단계인 만큼 연내 착공이 가능할 것"이라고 설명했다.

데이터센터 개발 사업인 만큼 700억~800억원 규모로 추정되는 본 PF 조달도 어렵지 않게 성공할 것으로 관측된다. 생성형 인공지능(AI) 등 데이터센터를 필요로 하는 산업의 급성장이 전망되면서 관련 수요도 급증하고 있기 때문이다.

글로벌마켓인사이트(GMI)가 발표한 하이퍼 스케일 데이터센터 시장 보고서를 보면 2023년부터 2032년까지 데이터센터 시장은 연간 25% 이상 성장할 것으로 분석됐다. 이미 미국에서는 구글과 마이크로소프트, 아마존 등 주요 데이터센터 운영사들이 설비투자액(CAPEX)을 높이겠다고 발표하는 등 수요가 확대가 관측되고 있다. 국내에서도 다수의 통신사가 대규모 데이터센터 설립을 추진하는 등 수요와 공급이 함께 증가하는 추세다.

부동산 PF업계 관계자는 "부동산 경기 침체로 PF 조달이 어려운 상황이지만 데이터센터는 이야기가 다르다"며 "주요 기관들도 데이터센터 개발 PF에는 관심을 보이는 중"이라고 덧붙였다.


프로젝트가 풀어야 할 숙제는 임차인 확보와 엑시트 플랜 수립이다. 임차인을 구하지 못 하면 공실이 발생하면서 펀드 수익률이 하락하고 매각에 어려움을 겪을 수 있다. 선매각 등을 위해서도 임차인 확보가 필수적이다.

매각과 관련해서는 이지스자산운용의 하남 카카오 데이터센터 거래를 예의주시하는 중이다. 현재 이지스자산운용은 전체의 92%를 카카오가 임차하기로 한 하남 데이터센터 매각을 추진하고 있다. 국내 첫 대형 데이터센터 매각이다. 이번 매각에서 결정되는 캡레이트 등이 국내 데이터센터 매물의 시세로 자리매김할 가능성이 높다. 해외의 경우 데이터센터 캡레이트가 5.5~7.5% 수준으로 형성돼 있다.

2009년 설립돼 이듬해 인가를 받은 캡스톤자산운용은 독립계 부동산 전문 운용사다. 지난해말 기준 AUM 규모는 4조5352억원에 달한다. 전체 AUM의 90%에 육박하는 4조479억원이 부동산 자산으로 구성돼 있다. 특별자산은 2896억원, 혼합자산은 1943억원 등이다.