이 기사는 2024년 02월 27일 11시19분 thebell에 표출된 기사입니다

신한글로벌액티브리츠가 장기적으로 성장하기 위해서는 투자자산의 가치 상승이 반드시 뒷받침돼야 한다. 하지만 지난 2022년 프리IPO를 통해 최초 투자에 나선 뒤로 자산가치는 지속적으로 떨어지는 추세다. 글로벌 고금리 기조가 이어지면서 자산의 감정평가액이 축소된 탓이다.

올해 6월 상장으로 참여하게 될 개인투자자들에겐 오히려 호재로 작용하 수 있는 대목이기도 하다. 하반기부터는 기준금리가 하락할 가능성에 무게가 실리고 있기 때문이다. 신한글로벌액티브리츠의 경우 꾸준한 임대료 상승이 기대되는 물류, 주거 섹터 투자 비중이 높아 자산가치 상승폭이 더욱 커질 가능성도 있다.

◇2022년 중 투자 이후 배당수익률 5%대 기록

리츠의 NAV는 자본과 유사한 개념으로 순자산가치(Net Asset Value)의 약자다. 리츠가 보유한 총 자산에서 부채를 차감해서 산출한다. 보유 기초자산에 대해 실시되는 감정평가액에 따라 변동된다. 자산가치가 오르면 상승, 떨어지면 하락하는 구조다.

신한글로벌액티브리츠는 이미 2022년 중 3개 미국 개방형 부동산 펀드 지분 매입을 완료한 상태다. 프리IPO와 주식 담보대출 등을 통해 약 1900억원을 투입했다. 이번 IPO를 통해서는 대출 일부를 갚고 여유 현금을 추가 확보하게 된다.

우려되는 점은 NAV가 펀드 최초 매입 시점 대비 10%대로 떨어졌다는 데 있다. 2022년 하반기부터 본격적인 글로벌 금리 인상이 시작됐다. 현금 가치가 상승하게 되면 부동산 등 자산 가치는 상대적으로 하락하게 된다.

신한글로벌액티브리츠의 기초자산은 각각 △USGB 펀드 △프리사 펀드 △USCP 펀드다. 전체 투자 포트폴리오는 USGB 펀드 50%, 프리사 펀드 40%, USCP 펀드 10%로 구성됐다.

신한리츠운용에 따르면 2022년 상반기 말과 지난해 말을 비교한 각 펀드의 NAV의 변동률은 USGB 펀드 -7%대, 프리사 펀드와 USCP 펀드는 -20%대를 기록한 것으로 나타났다. 투자 포트폴리오상 전체 NAV 변동률은 -10%대 수준이다.

다만 배당수익은 꾸준히 거두고 있다. NAV 축소는 현지 자산가치 평가 하락에 따라 이뤄지지만 임대수익에 기반한 펀드 분배금의 변동은 크지 않기 때문이다.

포트폴리오의 연환산 배당수익률은 5% 정도로 나타났다. 배당금을 수령하기 시작한 2022년 하반기부터 USGB 펀드는 6%대, 프리사 펀드와 USCP 펀드는 4% 안팎의 배당수익률을 기록했다.


◇리밸런싱 통한 액티브 운용 전략, NAV 상승 관건

최초 투자 시점과 대비해 NAV가 떨어지긴 했지만 상장 후 전망은 오히려 밝은 편이다. 금리 불확실성이 많이 해소된 만큼 상장 후 투자에 참여하게 되는 개인투자자들에겐 저점 매수가 기회가 될 수 있기 때문이다.

신한글로벌액티브리츠는 이름에서 볼 수 있듯 '액티브 운용'을 주요 전략으로 삼았다. 먼저 NAV 상승분 일부를 주기적으로 환매해 배당하는 구조를 짰다. 기존 상장리츠들이 편입 자산을 매각하거나 자(子)리츠 등을 청산할 때에만 차익 실현에 따른 수익 환원이 가능했던 것과 차별화되는 점이다.

나머지 NAV 상승분과 펀드 원본 일부도 신규 펀드 투자를 위해 환매를 계획했다. 즉 향후 투자자산의 NAV 오름폭이 클수록 신한글로벌액티브리츠의 성장 여력도 커지게 되는 셈이다. 2030년까지 운용자산(AUM) 1조원 달성 목표를 위해서도 NAV 상승은 필수적으로 동반돼야 한다.

NAV는 사실상 현재가 저점으로 파악된다. 리츠의 NAV는 순영업이익(NetOperatingIncome·NOI)을 캡레이트(CapRate)로 나눈 값으로도 계산할 수 있다. NOI가 증가하거나 캡레이트가 떨어지면 NAV가 상승한다는 의미다. 여기서 NOI는 임대료와 캡레이트는 금리와 연동된다.

◇NOI 지속적 상승…하반기 이후 금리 인하 기대감

신한글로벌액티브리츠 투자자산인 3개 개방형 펀드는 지속적으로 NOI가 상승하고 있다. 각 펀드가 편입한 자산의 임대율 자체가 높아 기본적인 펀더멘탈이 우수하다. 임대료가 꾸준히 오를 것으로 기대되는 물류와 주거 비중이 높은 점도 NOI 상승의 기반이 되고 있다.

세 개 펀드의 지난해 3분기 말 기준 평균 임대율은 93%대로 나타났다. 펀드를 종합한 신한글로벌액티브리츠의 포트폴리오는 물류 16%, 주거 13%, 오피스 8%, 대체자산 7%, 리테일 5% 등으로 구성돼 있는 상태다.

신한글로벌액티브리츠가 40% 비중으로 투자한 프리사 펀드의 경우 지난해 3분기 기준 전 섹터의 NOI가 전년 대비 10% 내외 상승한 것으로 집계됐다. 이 중 물류는 15%대, 주거는 8%대 NOI 상승률을 기록했다.

향후 기준금리 인하에 따른 캡레이트 하락과 이로 인한 NAV 상승 효과도 누릴 수 있다. 자본환원율을 뜻하는 캡레이트는 부동산 투자 대비 수익률을 나타내는 지표다. 금리가 떨어지면 캡레이트가 높아진다. 금리는 올해 하반기부터 인하될 것이라는 전망이 우세하다.

결국 신한글로벌액티브리츠의 상장 이후 금리 인하 여부가 NAV 반등을 결정할 변수로 작용할 전망이다. 신한리츠운용은 상장 후 5년 연평균 약 8%대, 10년 연평균 약 9%대 배당수익률을 제공한다는 목표를 세운 상태다.