이 기사는 2024년 03월 07일 15:35 thebell 에 표출된 기사입니다.

태영건설이 시공을 맡은 반포 주거복합시설 개발사업이 공전하고 있다. 59개 사업장 중 유일하게 정상화 계획이 제출되지 않은 사업지다. 주요 대주인 과학기술인공제회(과기공)가 사업비 집행 및 사업장 정상화 계획 제출에 반대하면서 공사가 중단됐다.

7일 업계에 따르면 서울 서초구 반포동 주거복합시설 조성공사가 최근 중단된 것으로 확인됐다. 대우건설과 이스턴투자개발, KB증권 등이 출자한 반포센트럴피에프브이가 시행하고 태영건설이 시공을 맡은 사업지다.

이 사업은 반포동 59-3·4·5번지 일원에 주거복합시설을 개발하는 프로젝트다. 2582.3㎡ 부지에 연면적 1만5154.71㎡, 지하 4층~지상 20층 규모로 도시형생활주택과 오피스텔, 근린생활시설을 조성한다. 기착공 사업지로 후분양이 계획돼 있다.

시행사는 2022년 8월 KB증권 주관으로 2380억원 규모 본 PF를 조달해 공사에 착수했다. 과기공이 출자한 브이아이자산운용 펀드가 1520억원을 조달하며 1순위에 이름을 올렸다. 과기공은 한국투자리얼에셋운용에 출자한 펀드를 통해 350억원을 추가 투입하며 2순위 대주 지위도 보유하고 있다. KB증권은 특수목적법인(SPC)을 설립해 2순위(150억원)와 3순위(360억원)에 참여했다.

태영건설은 대출실행일로부터 41개월 이내에 사용승인을 득해야 하는 책임준공 의무를 부담하는 형태로 신용을 보강했다. 서울에서도 핵심지인 강남권에서 진행되는 사업인 만큼 순탄한 사업추진이 기대됐다.

순항이 전망됐던 사업지에 잡음이 발생하기 시작한 시점은 지난해말이다. 시공을 맡은 태영건설이 워크아웃을 신청하면서다. 특히 KB증권이 조달을 맡은 대출이 우려를 샀다. PF 대출채권을 차환발행하는 구조로 자금을 조달하고 있었다. 채권이 시장에서 소화되지 않으면 롤오버가 실패할 수 있는 구조다.

다행히 KB증권이 차환발행을 중단하고 자기자본(PI)을 투입하는 형태로 구조를 변경하면서 차환발행되는 채권에 기한이익상실(EOD)이 발생하는 최악의 사태는 피할 수 있었다. KB증권은 현재까지 250억원 규모 대출채권을 PI로 매입했다. 2순위에서 실행된 150억원과 3순위 약정금액 360억원 중 기인출된 100억원에 대한 채권이 매입 대상이다.

문제는 공사비 기성 납부가 멈췄다는 점이다. 당초 260억원을 추가 인출할 수 있었지만 워크아웃 신청으로 인해 기존 대출약정을 바탕으로 자금을 집행하는 것이 불가능해졌다.

결국 시행사는 다른 자금조달 방안을 검토했으나 기존 대주단의 반대에 직면했다. 1순위 및 2순위 대출을 제공한 과기공이 태영건설의 책임준공확약을 신뢰할 수 없다며 추가 투입자금의 최선순위 변제에 반대했기 때문이다. 공사비 납부가 중단되면서 지난 4일을 기점으로 사업지 공사도 일시 중단됐다.

과기공이 추가자금 투입을 반대하는 배경에는 워크아웃 규정이 자리한다. 워크아웃이 진행되는 과정에서 법인 및 사업장 정상화를 위해 추가 투입되는 자금은 변제순위가 최우선으로 설정될 수 있다. 추가자금이 투입될 경우 1순위와 2순위였던 과기공의 변제순위가 2·3순위로 밀려나는 셈이다.

실제 과기공은 시행사 및 대주단에 추가 공사비 투입 불가를 비롯해 워크아웃 확정 전에는 사업지 정상화 과정 진행에 동의할 수 없다는 입장을 전달한 것으로 알려졌다.

과학기술인공제회 관계자는 "반포 사업장 PF 대출은 본 공제회 직접 투자가 아닌 자산운용사 등을 통한 간접투자 건"이라며 "GP가 여타 대주단과 논의를 진행하고 있다"고 설명했다.

추가자금 투입이 불가능해지면서 태영건설 워크아웃 작업도 발목을 잡혔다. 59개 사업장에 대한 처리계획을 제출해야 하는 상황에서 과기공의 반대로 대주단 논의가 난항을 겪는 중이다. 처리계획 제출 여부가 확정되지 않은 곳은 반포 사업장이 유일하다. 나머지 58개 사업장은 이미 처리계획을 제출했거나 근시일 내에 제출할 예정이다.

정상화 계획 수립이 지연되면서 사업지가 공매로 넘어갈 수 있다는 우려도 제기된다. 시행사와 시공사는 공사가 완전히 중단될 경우 공기가 4~6개월 가량 연장되면서 사업비 및 공사비가 추가 상승할 것으로 전망하고 있다. 해당 사업지는 후분양을 결정했기 때문에 중도금 등으로 자금을 확보할 수도 없다. 부담이 가중돼 공매로 넘어가게 되면 2순위는 물론 1순위에 투입된 과기공 자금도 손실이 전망된다.

반포 주거복합 개발사업 관계자는 "과기공이 지나치게 보수적으로 사안을 판단하면서 모든 대주단의 손실이 발생할 것으로 우려되는 상황"이라며 "사업 자체가 좌초될 경우 선순위 채권자인 과기공도 원금손실이 불가피하다"고 덧붙였다.