이 기사는 2024년 03월 11일 15:32 thebell 에 표출된 기사입니다.

GS건설이 신용보강을 제공한 경기도 오산 공동주택 개발사업이 답보하고 있다. 지난해 9월 착공을 목표로 사업을 추진했으나 이제서야 지구단위계획 지정을 받았다. 최초 기표 이후 금융 주관사가 두차례나 변경된 가운데 최근 신규 브릿지론도 새로운 기관을 통해 조달했다. 공사비와 금리가 오르고 부동산 경기가 침체되면서 우발부채가 현실화될 수 있다는 우려도 제기된다.

11일 업계에 따르면 오산 내삼미2구역 공동주택 개발사업의 시행을 맡은 오앤티비홀딩스는 최근 대출약정을 체결하고 600억원 규모 브릿지론을 신규로 조달했다. 조달된 자금은 토지비와 초기사업비, 금융비용 등에 투입된다.

대출 만기는 1년으로 설정됐으며 교보증권이 주관을 맡았다. 유동화회사(SPC) 하이드림제육차가 1~3개월 단위로 유동화전자단기사채를 차환발행해 시행사에 자금을 제공하는 구조다.

이 사업은 경기도 오산시 내삼미동 905번지 일원 24만134㎡ 부지에 공동주택을 조성하는 프로젝트다. 2개 블록(BL)에 총 3183가구 규모 공동주택을 조성한다. 지구단위계획 기준으로 용적률 200%, 건폐율 30%, 최고층수 30층을 적용받는다. 한국투자부동산신탁의 관리형토지신탁 사업지다.

시공은 GS건설이 맡는다. 이를 위해 GS건설은 사업추진 초기부터 대출원리금 상환채무에 대한 연대보증을 제공하는 등의 형태로 신용을 보강하고 있다. 2022년말 기준으로 GS건설이 연대보증의 대가로 4550억원 규모 우선수익권 한도금액을 보유하고 있는 점을 감안하면 총 공사비는 4000억원에 육박할 것으로 추정된다.

문제는 브릿지론 사용이 장기화되고 있다는 점이다. 시행사가 GS건설의 신용보강을 사용해 처음 자금을 조달한 시점은 2021년 8월이다. 미래에셋증권 주관으로 450억원을 1년 만기로 조달했다. 최초 기표 이후 이미 2년 6개월이 지나고 있다.

2022년 8월에는 금융 주관사가 BNK투자증권으로 변경됐다. 브릿지론 규모는 450억원에서 550억원으로 늘었다. 채권자별 채무금액은 △BNK투자증권 350억원 △DGB캐피탈 100억원 △IBK캐피탈 100억원 등으로 나타났다.

이듬해 8월에도 대주단에 변동이 발생했다. BNK투자증권이 명단에서 사라지고 하나은행이 채권자로 새로 합류했다. 하나은행이 제공한 대출한도는 800억원이다. DGB캐피탈과 IBK캐피탈은 대주단에 잔류했다.

이에 따라 GS건설이 해당 사업지와 관련해 제공한 브릿지론 연대보증 규모는 2년 만에 450억원에서 1000억원으로 두배 이상 증가했다. 이번에 시행사가 600억원을 추가 조달한 점을 고려하면 GS건설의 내삼미2구역 관련 우발부채는 1600억원 규모다.

부동산 개발업계에서 금융 주관사 변경은 통상 부정적인 신호로 여겨진다. 사업에 대한 이해도가 높은 기존 주관사가 엑시트하는 만큼 사업에 문제가 발생했다는 신호로 해석될 수 있기 때문이다. 내삼미2구역은 미래에셋증권에 이어 BNK투자증권, 하나은행이 주관을 맡았고 이번 조달은 새로운 기관인 교보증권이 주관했다.

내삼미2구역 공동주택 개발사업은 착공예정일이 연기되는 등 사업이 원활하게 진행되지 않고 있다. 시행사는 당초 2023년 6월 사업계획승인, 같은해 9월 착공 및 분양개시를 목표로 사업을 추진했다. 하지만 지난 2월 29일에나 도시관리계획이 결정되는 등 사업이 장기화되는 모양새다.

도시관리계획 결정 이후 착공까지는 통상 2년 가량이 소요된다. 일반적인 인허가 소요기간을 고려할 경우 2026년 1분기에나 착공이 가능한 셈이다. 첫 기표 시점이 2021년 8월임을 감안하면 브릿지론 사용기간이 4년 6개월에 육박할 것으로 전망된다.

부동산 개발사업에서 시행사가 이익을 기대할 수 있는 브릿지론 사용기간은 통상 2년이다. 상대적으로 이자율이 높기 때문에 2년 이상 브릿지론을 이용하게 되면 개발수지가 적자를 기록할 가능성도 있다. 내삼미2구역 시행사도 첫 조달 당시 브릿지론을 2년 가량만 사용할 예정이었다.

연간 이자율은 10%에 달했을 것으로 추정된다. 2021년 조달했던 브릿지론의 이자율은 연간 1.93~2.9%에 불과했다. 하지만 2022년에는 연간 이자율이 5.6~7.75%로 나타났다. 국내 조달금리가 고점을 찍었던 시점이 지난해임을 감안하면 연간 이자율이 10%에 육박했을 가능성이 있다.

브릿지론 사용기간이 증가하면서 사업성이 악화될 경우 GS건설의 우발부채가 현실화될 가능성도 있다. 시행사가 본 PF 전환에 실패하거나 브릿지론 만기 대응에 실패할 경우 우발부채는 연대보증을 제공한 GS건설의 채무가 된다.

GS건설 관계자는 "통상 개발사업은 건축심의나 사업게획승인 등 인허가 완료 후 참여하지만 내삼미2구역은 입지와 양호한 사업성을 고려해 사업 초기부터 참여를 결정했다"며 "브릿지론은 당초 계획대로 실행되고 있으며 연내 사업승인을 받은 후 연말이나 내년초에 본 PF로 전환할 예정"이라고 설명했다.