이 기사는 2024년 05월 03일 07:28 thebell 에 표출된 기사입니다.

현대아산은 '위레벤646'으로 처음 하이엔드 주택 시장에 발을 들였다. 시행사가 부동산신탁계약을 토대로 대출을 주선한 은행권에게 420억원 규모의 우선수익권을 교부했던 사업이다. 후분양 방식으로 사업이 진행됐던 덕분에 현대아산은 추진 과정에서 어떠한 지급보증도 제공하지 않았다.

위레벤646의 도급액이 250억원대였다는 점에 미루어 매출 확대에도 일정부분 공헌했다. 위레벤646이 준공된 이후에는 여의도 오피스텔 개발사업 등 포트폴리오 확장의 원천으로 활용됐다. 향후 재무여력이 보강될 시 현대아산도 하이퍼엔드 주택 시장의 잠재적 시공 후보군으로 떠오를 전망이다.

◇단순도급 사업, 후분양 방식으로 PF 부담 미비

위레벤646은 서울시 강남구 영동대로 646 일원에 공급된 하이엔드 주택이다. 대지면적 1484㎡에 연면적 1만2329㎡, 지하 5층~지상 19층, 1개동 규모로 들어섰다. 도시형생활주택인 공동주택 63가구와 오피스텔 45실로 구성된 게 특징이다. 건폐율과 용적률로는 각각 44.9%, 430.3%가 적용됐다.

현대아산이 건설 포트폴리오를 확대해야 하는 시점에 수주해 의미가 크다. 당시는 대북사업의 불확실성으로 인해 건설부문의 역할이 커지던 시기다. 개성공단을 설립했던 이력을 앞세워 '낙동강살리기 41공구' 등 토목사업으로 저변을 넓혔으나 대북사업의 공백을 메꾸기에는 한계가 존재했다.

토목 이후 선택한 게 바로 주택사업이다. 내포신도시에 자체 브랜드인 '빌앤더스'를 적용한 수익형 오피스텔을 공급했다. 한때 미분양 물량이 적체되기는 했지만 2017년 완판에 성공하자 수익성이 개선됐다. 이후에는 점차적으로 민간이 발주한 주택사업의 수주 비중을 늘리기 시작했다.

위레벤646도 주택사업을 확장하던 시점과 맞물려 신규 수주했던 사업 중 한 곳이다. 시행 주체로는 목재사업을 영위하는 산화목재 계열인 동흥에스앤피가 이름을 올렸다. 코람코자산신탁이 담보신탁 수탁자로 참여했다. 신탁 계약은 대주단에게 420억원 규모 우선수익권을 교부하는 게 골자다.

시행사와 시공사 모두 처음 진행하는 하이엔드 주택 사업이었지만 순탄한 모습을 보였다. 3.3㎡당 분양가가 8200만원대였던 1차 분양과 1억1000만원대였던 2차 분양 모두 이른 시점에 완판됐다. 동흥에스앤피도 위레벤 646의 분양이 이뤄진 2021년을 기점으로 누적 359억원의 분양매출을 인식했다.

현대아산도 완판에 힘입어 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)에 대한 부담 없이 사업을 마쳤다. 시공사가 중도금 대출에 대한 연대보증을 제공하는 선분양 방식이 아니라 후분양 방식으로 공급이 이뤄졌던 영향이다. 현대아산으로서는 단순도급을 수주하는 방식으로 포트폴리오를 넓히는데 성공했다.


◇'여의도 현대마에스트로' 완판, 중첩적 신용보강 눈길

위레벤646의 도급액이 250억원이었다는 점에 미루어 수익성 개선에 큰 영향을 미치지는 못했다. 규모로 따졌을 때에는 오히려 경기 안양시 호계동 949-3에 들어선 '평촌 현대 제우스타워(248억원)'와 경기 부천시 소사구 소사본동 70-7에 공급한 '현대프라힐스 소사역 더프라임'(400억원)'이 앞섰다.

다만 하이엔드 주택을 시공했다는 이력 덕분에 포트폴리오를 넓히는 결과를 낳았다. 대표적으로는 서울 영등포구 여의도동 15-11 일원에 위치한 '여의도 현대마에스트로'가 언급된다. 연면적 1만6684㎡에 지하 6층~지상 13층, 전용면적 25~77㎡, 162실 규모로 조성된 하이엔드 오피스텔이다.

3.3㎡당 분양가는 6000만~7000만원대로 책정됐다. 상대적으로 높은 분양가에도 2022년 4월 분양 당시 162실 모집에 2736명이 신청했다. 평균 경쟁률은 16.89대 1이다. 서울 지하철 9호선 국회의사당역 역세권 입지인데다 비즈니스 라운지, 고급 피트니스룸 등 커뮤니티 시설을 도입한 게 호평을 받았다.

시행 주체는 여의도에이치2프로젝트금융투자회사(PFV)다. 한미글로벌 계열인 한미글로벌디앤아이와 해피투게더하우스가 각각 PFV 보통주 지분 50%, 40.53%를 보유한 주주 주주로 이름을 올리고 있다. 현재는 트랜치A 975억원, 트랜치B 208억원, 트랜치C 104억원으로 PF 조달을 마친 상태다.

현대아산은 시공사이자 트랜치D 우선수익자로 참여했다. 수분양자의 중도금 대출과 관련해 3097억원 규모의 연대보증도 제공하고 있다. 지난해 말 기준 대출잔액은 1149억원이다. 이와 함께 현대아산의 모기업인 현대엘리베이터가 990억원 규모의 책임준공 확약을 맺어 중첩적으로 신용도를 보강했다.

시장 관계자는 "위레벤646이 상대적으로 작은 규모의 사업이었지만 현대아산으로서는 포트폴리오를 넓힐 수 있었던 기회"라며 "이후 여의도 현대마에스트로를 추가 수주해 성공적으로 안착했다는 평가를 받는다"고 설명했다. 그러면서 "재무 여력이 뒷받침될 시 향후 하이퍼엔드 주택에 뛰어들 가능성이 남아있다"고 덧붙였다.