이 기사는 2024년 05월 27일 15:50 thebell 에 표출된 기사입니다.

디벨로퍼 PIA가 지난해 1000억원 넘는 당기순이익을 기록한 반면 매출은 100억원에 그친 것으로 나타났다. 개발이 아닌 사업부지 매각을 통해 당기순이익을 끌어올렸기 때문이다. 매각된 사업지는 서울 서초구 서초동과 구로구 구로동 부지다. 올해 실적 창출을 위해서는 남아있는 신촌과 논현동 사업지의 착공 및 분양이 필요한 상황이다.

27일 업계에 따르면 PIA는 지난해 연결기준 매출 100억원을 기록했다. 302억원을 기록했던 전년 대비 66.89% 급감한 수치다.

매출이 급감한 배경에는 분양수익 부재가 자리한다. 2022년에는 147억원의 분양수익이 발생했지만 지난해에는 신규 사업이 전무했다. 건설부동산 경기 침체 여파다. 임대료수입도 114억원에서 60억원으로 47.37%, 수수료수익도 42억원에서 40억원으로 4.76% 감소했다.

영업손익은 2022년 131억원에서 지난해 마이너스(-) 8억원으로 적자전환했다. 분양수익이 발생하지 않은 가운데 판관비는 오히려 전년 대비 증가했기 때문이다. 판관비는 67억원에서 108억원으로 61.19% 확대됐다. 지급수수료가 7억원에서 41억원으로 6배 가까이 증가한 여파다.

매출이 축소되고 영업이익이 적자전환했지만 당기순이익은 1062억원을 기록했다. 전년 대비 50배 가량 급증한 수치다. 유형자산처분이익으로 1090억원, 배당금수익으로 207억원을 수령하면서 당기순이익 급증을 견인했다.

당기순이익 급증을 긍정적인 신호로 해석하기는 어렵다. PIA가 개발하고 있던 서울 구로구와 서초구 부지를 매각하면서 당기순이익이 증가했기 때문이다. 디벨로퍼가 토지를 개발해 이익을 창출하는 점을 감안하면 미래 기대수익을 상실한 것이나 다름없다.

먼저 구로구 구로동 부지 584-12번지 일원 쌍용차 서비스센터 부지가 지난 2월 매각됐다. PIA가 PIA구로역PFV를 설립해 2020년 쌍용차로부터 부지를 매입한 후 지식산업센터 개발을 추진했던 부지다. 지난해 6월 말 기준 PIA 지분율은 47.22%로 확인됐다.

문제는 PIA가 부지를 매입한 뒤 얼마 지나지 않아 건설부동산 경기침체가 도래했다는 점이다. 토지를 매입할 때 1776억원 규모 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 일으킨 점도 부담이 됐다. 2022년 83억원, 2023년 85원의 이자비용이 지출됐지만 공사비 급등으로 인해 착공에 나서기도 어려운 상황이었다.

다행히 PIA는 2020년 1800억원에 매입한 부지를 3192억원에 매각하면서 적잖은 매각차익을 거둘 수 있었다. 2020년 매입 이후 지출된 수백억원의 이자비용을 고려해도 차액을 남길 수 있는 수준이다.

지난해 말 매각된 서초구 부지는 서초동 1316-2번지 일원에 자리한다. PIA서초동PFV를 통해 2021년 매입한 부지다. PFV 최대주주는 지분 87.01%를 보유한 '피아이에이 오퍼튜니스틱 서초일반사모부동산모투자회사'다. PIA자산운용이 운영하는 투자회사로 PIA는 지난해 말 기준 해당 펀드에 14억원을 투자하고 있다.

PIA는 이 부지에 오피스텔 및 판매시설을 조성할 계획이었다. 하지만 경기침체로 인해 개발에 난항을 겪으면서 지난해 12월 해당 부지에 대한 매매계약을 체결했다. 토지등기 상 매각가격은 1900억원으로 지난해 9월말 감사보고서 기준 용지 장부가치 2029억원을 하회하는 수준이다. PF대출 규모가 1799억원이었음을 감안하면 사실상 매각차익이 없었던 셈이다.

남은 사업지는 서울 중구와 강남구, 마포구에 자리하고 있다. 이들 사업지의 개발 성패에 PIA의 미래실적이 달려있는 상황이다.

이 가운데 착공에 들어간 사업지는 중구 을지로3가 65-14번지 일원 오피스 개발 부지다. 교보AIM자산운용과 준공 전 선매약 계약이 체결돼 있어 안정적인 수익 창출이 전망된다.

다만 목표 준공 시점이 2026년말이라는 점을 감안하면 올해와 내년 실적에 기여하기는 어려울 것으로 보인다. 또 PIA가 보유한 PFV의 지분은 10.87%에 불과하다. 실질적으로는 지분 28.26%를 보유한 이스턴투자개발이 주도하고 있는 사업지다.

강남구 논현동 92-2번지 일원 오피스텔 사업지는 '피아이에이오퍼튜니스틱논현 일반사모부동산모투자회사'가 지분 93.75%를 보유한 PIA논현PFV가 소유하고 있다. 2022년 6월 1050억원 규모 PF대출을 일으켜 부지를 확보했다. 2023년 6월 만기가 도래하자 대출약정 변경계약을 체결하고 오는 6월 30일로 기간을 연장한 상태다.

마포구 사업지는 노고산동 31-216번지 일원에 위치한다. PIA가 지분 91.84%를 보유한 PIA신촌PFV가 시행을 맡았다. 2020년 11월 920억원 규모 PF 대출약정을 체결하며 사업이 시작됐다.

당초 2021년 5월 사업시행인가, 2022년 2월 착공 및 분양을 목표로 사업을 추진했으나 인허가 절차 지연과 건설부동산 경기 침체 등으로 인해 사업이 2년 이상 지연되고 있다. 다만 PIA는 오는 9월 브릿지론 만기 이전에 본PF 전환을 통해 착공 및 분양에 나설 계획이다.