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[상장리츠 경쟁력 분석]'배당컷' 롯데리츠, 취약성 드러낸 차입금 '만기구조'①연중 7000억 리파이낸싱, 이자비용 절감 관건…내년까지 수익률 5% 안팎 회복 '목표'

정지원 기자공개 2024-07-22 08:07:18

[편집자주]

코스피에 상장된 리츠는 총 24개로 자산 규모 16조원을 돌파했다. 대체투자 자산의 한 축이자 연금 보완 상품으로 자리매김하면서 어떤 상장리츠를 선택할 지가 투자자들의 고민으로 떠오르고 있다. 특히 고금리 기조 아래 리츠의 배당수익률과 자산가치에 기반한 주가 추이는 투자 여부를 결정하는 핵심 요인이다. 더벨은 투자상품으로서 상장리츠의 면면을 분석해 본다.

이 기사는 2024년 07월 18일 07:25 thebell 에 표출된 기사입니다.

롯데리츠는 롯데그룹의 스폰서리츠로 2019년 상장했다. 상장 당시 연 평균 6%대의 수익률을 약속했지만 가장 최근 결산 기준으로 보면 배당률이 3%대까지 떨어진 상태다.

차입금 만기가 집중돼 있어 금리 인상으로 인한 타격이 다른 상장리츠보다 컸다. 지난해에만 해도 1조원 이상 리파이낸싱을 하면서 조달금리가 평균 3%대에서 5%대로 올랐다.

올해부턴 배당이 점차 회복될 것이라는 전망이 우세하다. 상반기 리파이낸싱에서는 금리를 4%대까지 낮췄다. 투자 자산의 꾸준한 임대료 인상 및 차입 만기 장기화로 안정성을 다지겠다는 목표다.

◇배당률 3%대까지 하락…목표 배당률 절반 수준

롯데리츠는 롯데AMC에서 2019년 출시한 상장리츠다. 롯데AMC는 롯데지주㈜가 100% 출자해 설립한 자산관리회사다. 롯데를 스폰서로 두고 있어 그룹 내 자산 편입 및 책임임차인 모집 측면에서 경쟁력을 갖췄다.

상장 만 4년을 채워가고 있다. 2019년 3월 리츠를 만들고 5월 영업인가를 획득했다. 코스피에서는 10월 말부터 거래됐다. 연 2회, 7월과 12월 말을 결산 기준일로 삼고 있는 반기 배당 리츠다.

배당금 추이를 보면 상장 당시 예측했던 수준을 하회하고 있는 모습이다. 롯데리츠는 IPO 때 제공한 투자설명서를 통해 공모가 5000원 기준 연 평균 6%대 수익률을 약속했다. 하지만 가장 최근 결산기인 10기(23년7월~12월) 배당률은 3.8%까지 떨어졌다.

구체적으로는 5기(21년1년~6월)와 8기(22년7월~12월) 배당률이 5%대에 그쳤다. 각각 주당배당금 139원과 143원을 지급해 연 환산 수익률 5.56%, 5.72%를 기록했다.

8기 이후로는 '배당컷'의 영향이 더 커졌다. 9기(23년1월~6월) 주당배당금은 109원으로 8기(22년7월~12월) 143원보다 23.8%가량 떨어졌다. 연 배당률로 계산해도 4%대 수준이다. 뒤이어 10기(23년7월~12월)에 1주당 95원을 지급해 연 배당률이 3.8%까지 떨어졌다.

투자자 입장에서 배당 예측가능성 역시 낮은 편이다. 2019년에 최초 5기(21년1월~6월)까지의 예상배당률만 제공했다. 이후 IR을 통해 간략한 전망은 내놓지만 결산 전에 구체적인 수치는 밝히지 않고 있다.

주주들이 배당금을 보고 투자 관련 결정을 내리기 어렵다는 의미다. 11기(24년1월~6월) 주당배당금도 아직 공시되지 않았다. 롯데리츠가 지난 6월 IR에서 밝힌 예상 주당배당금은 103원으로 연 수익률 4.12% 정도를 기록할 것으로 보인다.

◇지난해 리파이낸싱 금리 3%대→5%대 타격

배당컷의 직접적인 원인은 이자 비용 상승이다. 기준금리 인상으로 인해 리파이낸싱 금리 인상이 불가피했다. 다른 리츠들도 비슷한 어려움을 겪어오고 있지만 롯데리츠의 경우 배당금 총액 및 주당배당금 하락폭이 더 컸다.

롯데리츠 내부적으론 차입금 만기를 분산시켜 놓지 않은 영향이 컸다. 롯데리츠는 지난해에만 총 차입금의 92%에 달하는 1조490억원에 대한 리파이낸싱을 진행해야 했다. 이 과정에서 조달금리가 기존 2~3%대에서 모두 5%대 안팎으로 오르는 걸 감수할 수밖에 없었다.

올해는 6700억, 총 차입금의 58.9% 수준의 리파이낸싱을 진행했거나 또는 진행할 예정이다. 지난해보다는 금액이 소폭 줄어든 데다 금리도 점차 안정화되고 있어서 조달비용을 조금씩 낮출 수 있을 전망이다.

실제로 상반기 두 차례 걸쳐 진행한 리파이낸싱에서는 이자율을 낮추는 데 성공했다. 지난 1월 1300억원 대출을 차환해 금리를 CD+2.08%에서 CD+1.20%로 내렸다. 3월에는 750억원의 담보부사채를 차환해 금리를 5%에서 CD+1.00%로 낮췄다.

이달에도 총 2400억원어치 담보부사채 차환을 진행한다. 700억원, 800억원, 900억원의 만기가 차례로 돌아온다. 각각 발행금리는 5.69%, 5.09%, 4.67%였다. 롯데리츠는 롯데백화점 강남점 담보가액이 높아진 점을 활용해 담보부사채 발행금액을 기존 1700억원에서 2400억원으로 늘려 리파이낸싱을 진행하는 중이다.


◇4년간 누적 주당배당금 1329원, 배당률 26.6%

앞으로는 점진적인 배당금 회복이 예상된다. 10기(23년7월~12월) 최저 주당배당금을 찍은 뒤 11기(24년1월~6월)기부터 바로 반등에 성공할 전망이다. 올해 상반기에만 해도 조달금리를 대폭 줄인 만큼 12기(24년7월~12월)에도 11기와 비슷하거나 더 높은 수준의 배당금이 지급될 것으로 보인다.

여기에 더해 매년 보유 자산에서 발생하는 임대료 규모가 늘고 있는 점도 긍정적이다. 롯데리츠의 5기(21년1월~6월) 임대수익은 486억원이었다. 6기(21년7월~12월) 최초로 562억원을 기록해 500억원을 돌파했다. 10기(23년7월~12월) 임대수익은 600억원을 눈앞에 둔 594억원으로 나타났다.

롯데리츠는 금리 안정기가 시작될 것으로 보이는 올해 하반기부턴 차입금을 장기물로 차환해 나가겠다는 계획을 밝혔다. 장기 차입금 비중을 70%로 늘려 만기를 최대한 분산시켜 놓는다는 목표다.

14기(25년7월~12월)까지 신규 조달금리를 4%로 낮추고 동시에 주당배당금을 124원, 연 환산 4.96%까지 올리겠다는 계획을 단기 과제로 설정했다. 장기적으로 투자 섹터를 다양화해 고금리 등 유사상황 발생을 대비해 환금성 높은 자산을 확보해 나가겠다는 전략을 짰다.

롯데리츠의 누적 배당수익률은 공모가 5000원 기준 26.6%로 나타났다. 약 4년 전 IPO 이후 10기(23년7월~12월)까지 주당배당금 총액에 11기(24년1월~6월) 예상 주당배당금을 더한 숫자가 1329원이다. 배당의 상향이나 특별배당이 없다고 한다면 앞으로 12년은 있어야 배당금으로 투자 원금을 회수할 수 있다는 의미다.

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