이 기사는 2024년 08월 08일 07:23 thebell 에 표출된 기사입니다.

해피투게더하우스(HTH)는 설립 10년차를 맞이한 임대주택 전문 운영사다. 기업형 임대주택(뉴스테이)이 본격화되기 시작한 2014년 출범식을 가졌다. 초창기에는 리츠(REITs)를 적극 활용했다. HTH의 초창기 포트폴리오인 '에이치 하우스 대림'과 '안산 드림타운' 모두 리츠를 통해 확보했던 자산들이다.

현재는 위탁관리형과 자기관리형 상품을 모두 취급할 정도로 전문성을 높였다. 해피투게더하우스제2호리츠를 청산 종결하는데도 성공했다. 임대주택 매입부터 보유 후 운영, 매각까지 전 사이클을 경험한 셈이다. 임대주택을 주축으로 기획·개발·운영·금융을 아우르는 종합부동산회사를 지향하고 있다.

◇'에이치 하우스 대림' 첫 프로젝트, 2025년 의무 임대기간 종료

HTH는 국토교통부가 뉴스테이를 활성화하는 시기와 맞물려 전략적으로 업에 뛰어들었다. 핸드백 제조업자개발생산(ODM) 회사인 시몬느가 지분 100%를 출자했다. 사업목적으로는 주택임대관리업과 부동산개발업이 이름을 올렸다. 자본금 규모는 200억원이다.

뉴스테이 제1호 사업장으로 거론되는 에이치 하우스 대림이 HTH의 주요 포트폴리오다. HTH는 2014년 프로젝트금융투자회사(PFV)로 서울 영등포구 대림동 994-1·2 소재의 부지를 확보했다. 해당 부지에서 진행된 임대주택 개발사업은 HTH의 첫 리츠이자 이듬해 인가를 받은 해피투게더스테이제1호리츠의 기초자산으로 등재됐다.

준공은 2017년 이뤄졌다. HTH는 지하 2층~지상 20층, 2개동, 전용면적 26~38㎡, 291세대 규모의 임대주택에 자체 브랜드인 '에이치 하우스'를 적용했다. 이후에는 해피투게더스테이제1호리츠와 관리계약을 맺었다. HTH가 임대상품 개발은 물론 준공 이후 단계에서 임대·시설관리(LM·FM) 업무를 전담하는 모습을 보였다.

특히 에이치 하우스 대림은 제1호 사업장에 걸맞은 성과를 이어가고 있다. 뉴스테이에서는 거의 유일하게 보통·우선주에 대한 현금 배당을 실시한다. 지난해에는 주택도시보증공사(HUG)와의 협의 하에 보통주 지분을 유동화했다. 내년 하반기 의무 임대기간도 종료되는 만큼 향후 행보에 이목이 쏠린다.

책임임차한 안산 드림타운으로 임대주택 사업의 전 사이클을 경험한 이력도 있다. 사업 주체는 안산 드림타운이 기초자산인 해피투게더하우스제2호리츠이다. HTH는 해피투게더하우스제2호리츠의 보통주 투자자(12%)로 참여했다. 위탁계약에 의거해 안산 드림타운의 주택임대관리업자로도 이름을 올렸다.

HTH 주도 하에 6년 6개월간 안산 드림타운을 임대·운영한 해피투게더하우스제2호리츠는 2021년 7월 자산을 한국토지주택공사(LH)에 매각하기로 결정했다. 매매가액은 223억원이다. 이후에는 해피투게더하우스제2호리츠를 청산하는 작업이 이뤄졌다. 잔여재산분배금이 지급되는 절차도 수반됐다.
◇위탁·자기관리형 동시 취급, '여의도 현대마에스트' 개발 사업 진출

HTH는 에이치 하우스를 앞세워 꾸준히 포트폴리오를 확보하고 있다. 해피투게더하우스제3호리츠를 통해 추진된 '에이치 하우스 장위'가 대표적이다. 2020년 준공된 단지로 에이치 하우스 대림과 함께 주요 위탁관리형 사업장으로 꼽힌다. 위탁관리형은 일정 비율의 수수료를 받고 임대·운영을 전담하는 사업방식이다.

위탁관리형 사업에만 영역을 한정하지 않았다. 2020년 '논현 기린 힐스'를 시작으로 자기관리형까지 포트폴리오를 넓혔다. 자기관리형이란 주택의 소유자로부터 주택을 임차해 자기책임으로 전대하는 방식을 의미한다. 2021년에는 정비사업 임대주택인 '세교동 정비사업연계형 공공지원' 사업까지 따냈다.

미분양 임대주택을 책임임차하는 방식으로도 운영 포트폴리오를 쌓았다. '해링턴 광안디오션'과 '동탄 현대 위버포레'가 주요 성과다. 여의도에이치2PFV로 임대를 넘어 개발사업에도 진출했다. 여의도에이치2PFV는 '여의도 현대마에스트로' 오피스텔의 시행 주체다. HTH는 해당 PFV의 보통주 40.53%를 보유한 주요 주주로 이름을 올리고 있다.

김경수 대표의 리더십이 존재했기에 가능했던 성장이라는 평가가 뒤따른다. 김 대표는 삼성물산 건설부문과 론스타 코리아, 하나증권 등을 거친 건설·부동산 전문가다. 삼성물산 건설부문에서는 국토교통부와 협업해 자문·판교·흥덕 등 택지개발지구에 민간중형임대사업을 기획한 이력이 있다.

임대주택 사업에 본격적으로 뛰어든 건 KT에스테이트로 자리를 옮긴 이후다. 김 대표는 KT에스테이트의 초대 수장으로서 전화국 부지 등을 임대주택과 비즈니스 호텔로 전환하기 위한 기틀을 다졌다. KT그룹의 전문 임대주택 운영사인 KD리빙(현 KT리빙)을 설립하는 작업에도 공헌했다. 이후 HTH 출범과 함께 10년간 회사를 이끌고 있다.

HTH 관계자는 "해피투게더하우스는 임대인과 임차인을 갑·을로 구분하는 것이 아닌 모든 구성원이 함께 행복한 주거공간을 만들어가자는 캐치프레이즈"라며 "궁극적으로 종합부동산회사를 지향하고 있다"고 말했다. 그러면서 "역세권 소형임대주택(에이치 하우스) 위주로 모든 부동산 사이클과 관련된 업역을 담당할 계획"이라고 덧붙였다.