이 기사는 2024년 11월 27일 10:57 thebell 에 표출된 기사입니다.

엠지알브이(MGRV)는 에이치지이니셔티(HGI)에서 스핀오프한 디벨로퍼레이터다. 가치있는 공간으로 사회적 영향력과 수익을 동시에 창출하겠다는 의미를 담아 '임팩트 디벨로퍼'를 지향한다. 주력 브랜드인 '맹그로브'를 앞세워 코리빙을 넘어 워크앤스테이까지 저변을 넓혔다. 다음 타깃은 시니어하우징이다.

성장동력이 충분하다는 평가가 나온다. 2020년 시리즈A를 시작으로 2021년 시리즈B, 2022년 시리즈B 브릿지까지 총 325억원 상당의 투자를 유치했기 때문이다. 이지스자산운용과도 사업비 2500억원 규모의 '코리빙 블라인드 펀드'를 설정했다. 코리빙 블라인드 펀드가 컨버전한 자산의 마스터 리스를 맡아 안정적으로 저변을 넓히고 있다.

◇HGI 공간 비즈니스 사업팀 근간, 국내 첫 '코리빙 블라이드 펀드' 조성

MGRV는 임팩트 투자사인 HGI의 공간 비즈니스 사업팀이 근간이다. 하나의 사업팀으로 운영되다 스핀오프를 거쳐 2018년부터 홀로서기를 시작했다. HGI의 영향을 받아 MGRV도 임팩트 디벨로퍼를 제창한다. 임팩트에는 수익 창출과 함께 사회에 지속가능한 영향력을 제공하겠는 의미가 담겨있다.

맹그로브 브랜드를 론칭한 배경에도 임팩트가 자리한다. 맹그로브는 열대 지역 해안가에 자라는 뿌리가 노출된 나무다. 다양한 해양생물의 서식지이자 지구 온난화를 방지하는 역할을 수행하고 있다. MGRV도 맹그로브처럼 누구나 존중받으며 안전하고 건강하게 살 수 있는 코리빙을 제공하겠다는 의지를 브랜드명에 담았다.

첫 사업지로는 서울 종로구 숭인동 일원을 낙점했다. 스핀오프 기간과 맞물려 약 250㎡ 크기의 부지를 매입하는 절차를 마쳤다. 해당 부지는 2년여간의 개발기간을 거쳐 2020년 '맹그로브 숭인'으로 탈바꿈했다. MGRV가 직접 매입 후 개발하는 '신축 DPO(Develop-Posses-Operate)' 방식이 적용돼 규모는 그리 크지 않다.

맹그로브 숭인은 상대적으로 작은 규모였음에도 MGRV라는 이름을 시장에 알리게 된 계기였다. 실제 맹그로브 숭인의 오픈을 3개월 앞두고 시리즈A 라운드가 열렸지만 사업이 본궤도에 올랐다는 소식에 힘입어 성공적으로 마무리됐다. 규모는 50억원으로 이후에는 시리즈B(150억원), 시리즈B 브릿지(125억원) 투자 유치로도 이어졌다.

이지스자산운용과도 2020년 5월 사업비 2500억원 규모의 국내 첫 코리빙 블라인드 펀드를 조성했다. 덕분에 MGRV는 코리빙 블라인드 펀드가 매입 후 컨버전한 자산의 마스터 리스를 맡아 안정적으로 저변을 확장했다. '이지스리빙개발투자1의2호펀드(맹그로브 신설)'와 '이지스리빙개발투자1의3호펀드(맹그로브 동대문)'가 대표적인 사례다.

'맹그로브 신촌'은 그 중에서도 기념비적인 성과로 꼽힌다. 규제 샌드박스가 적용된 사업장이기 때문이다. MGRV는 2020년 맹그로브 숭인 개발 과정에서 누적된 노하우를 토대로 코리빙 관련 제도 개정을 위한 규제 샌드박스를 신청했다. 이후에는 임시 허가를 받아 현행 규제와 상관없이 새로운 상품을 시범적으로 선보일 수 있는 기회가 주어졌다.

MGRV가 주목한 건 '임대형 기숙사'다. 직전 법령상 전용면적 30㎡ 미만인 원룸 공간은 구획이 불가능했지만 MGRV는 규모와 상관없이 개인 공간과 주방, 화장실 등 공용 공간을 구성할 수 있도록 임대형 기숙사 기준에 대한 건축법 시행령 개정을 일궈냈다. 맹그로브 신촌 내 트리오룸(3인 1실)이 임대형 기숙사의 도입을 이끈 시범 상품이다.
◇은평진관동PFV 설립 완료, 조강태 대표 리더십 눈길

MGRV는 맹그로브 숭인·신설·동대문·신촌의 성과에 힘입어 코리빙 시장에 안착했다. 4개 지점의 연평균 객실 점유율(OCC Rate)이 95%에 달한다는 점에서 현 입지를 엿볼 수 있다. 문의건수와 판매가능 물량을 단순 환산할 시 입실 경쟁률이 약 7.4대 1에 육박하자 맹그로브 모든 지점에 '실시간 공실 조회·계약 시스템'도 도입했다.

포트폴리오도 코리빙에 국한되지 않고 워크앤스테이까지 넓혔다. 워크앤스테이는 '일(Work)'과 '머물다(Stay)'의 합성어로 번잡한 도심을 벗어나 업무에 최적화된 공간에서 일하고 머문다는 의미를 내포한다. 첫 사업지는 강원도 고성군 토성명 일원에 위치한 '맹그로브 고성'이다. 지상 1~4층, 15실 규모로 한 번에 34명까지 수용할 수 있다.

맹그로브 고성은 빠르게 시장에 자리잡았다. 오픈 이래 OCC Rate가 80%대에 육박한다. 맹그로브 고성만으로 유치한 '워크와이드 멤버십' 가입자 수도 6500명을 넘어섰다. 워크와이드 멤버십은 △숙박 20% 상시 할인 △패키지 상품 이용 △제휴 할인 등의 혜택을 누릴 수 있는 MGRV만의 전용 상품이다.

제2호 워크앤스테이인 '맹그로브 제주시티'도 이달 18일 정식 오픈했다. 규모는 지하 1층~지상 7층 90객실로 240명까지 수용이 가능하다. 무신사를 이끌고 있는 조만호 대표가 최대주주인 특수목적법인(SPC) 에프콧제주와 손발을 맞췄다. 에프콧제주가 노후화된 호텔을 매입하고 MGRV가 마스터 리스를 맡는 방식으로 사업의 기틀을 닦았다.
현재는 시니어하우징 시장으로의 진출을 염두하고 있다. 본격적인 진출에 앞서 서울 은평구 진관동을 차기 사업지로 낙점하고 은평진관동프로젝트금융투자(PFV)를 설립했다. 은평진관동PFV에는 MGRV(29.5%)를 비롯해 현대건설(29.9%), 이지스자산운용(19.9%), 신한은행(15%), 우리자산신탁(5.7%) 등이 주요 주주로 참여하고 있다.

스핀오픈 이래 6년차를 맞이한 지금까지 발 빠르게 성장할 수 있던 배경에는 조강태 대표의 리더십이 주효했다. 1977년생인 조 대표는 고려대학교 교육학과를 졸업한 인물로 HGI에 합류하기 직전 글로벌 컨설팅 기업인 베인앤드컴퍼니에서 근무했다. HGI의 최고운영책임자(COO)를 맡던 중 스핀오프가 이뤄지자 대표 자리에 올랐다.

MGRV가 성장할 수 있던 4그룹 체제를 꾸리는데도 일조했다. 세부적으로는 조 대표를 주축으로 신규 사업지 발굴과 인허가 과정을 총괄하는 RE(Real Estate)그룹을 비롯해 기획·디자인 조직인 CP(Creative Production)그룹, 운영 조직인 BE(Business Excellence)그룹, 기술개발 조직인 DX(Digital eXperience)그룹이 각각 자리하는 구조다.