이 기사는 2024년 09월 27일 07:25 thebell 에 표출된 기사입니다.

NH투자증권은 부동산PF 채무보증 규모를 꾸준히 축소하고 있다. 신규 투자도 부산 메가마트 개발사업 외에는 마땅히 없는 상황이다. 지방 공동주택 사업장에 대규모 채무보증이 제공돼 있지만 주택도시보증공사(HUG) 보증이 있어 회수는 어렵지 않을 것으로 전망된다.

대신 굵직한 딜을 다수 수행한 이력을 바탕으로 자문과 주선 업무를 주로 수행하고 있다. 여의도 브라이튼을 비롯해 성수동 삼표부지, 부산 남천동 메가마트부지 등에 NH투자증권의 역량이 투입됐다. 현재는 성수동 삼표 부지 리파이낸싱에 집중하고 있다.

부동산 금융 조직은 올해 초 형태를 유지하고 있다. IB2사업부 산하 본부들이 부동산 금융 업무를 수행하는 형태다. 기존에 IB2사업부를 총괄했던 윤병운 대표가 올해 대표이사로 승진하면서 부동산금융본부를 이끌었던 신재욱 상무가 사업부 대표를 맡게 됐다. 위험관리책임자(CRO)는 이경수 상무다.

◇PF 채무보증 21.2% 감소한 1조100억, 남천 메가마트 제외하면 신규투자 없어

NH투자증권의 8월 말 부동산 PF 신용공여 잔액은 1조100억원으로 집계됐다. 1조2823억원이었던 지난해 말 대비 21.2% 감소한 수치다. NH투자증권은 리스크 관리 차원에서 2021년 하반기부터 신규 투자를 축소하고 있다.

상반기 말 기준 자기자본이 7조1459억원임을 감안하면 익스포저 비중 문제는 거의 없다고 볼 수 있다. NH투자증권의 자기자본은 PF 채무보증 잔액을 7배 이상 웃도는 중이다. 현금 및 현금성 자산도 1조9534억원으로 나타났다.

다만 감소 규모는 PF 채무보증을 줄이고 있는 다른 증권사들 대비 작은 수준이다. 감소액은 삼성증권(-7161억원)과 미래에셋증권(-5489억원), KB증권(-4070억원)보다 작고 감소폭은 미래에셋증권(-56.61%)과 삼성증권(-49.99%)에 미치지 못 했다. 장기간 리스크 관리에 매진하고 있는 만큼 이미 충분한 감축이 실시됐기 때문으로 풀이된다.

현재 제공되고 있는 신용보강 중 올해 새롭게 투입된 규모는 1220억원에 그쳤다. 전체 PF 채무보증의 12.1% 수준이다.

신규투자는 사실상 실종된 상태다. 8월 말 기준으로 NH투자증권 채무보증이 제공돼 있는 사업장 중 올해 새로 자금이 투입된 곳은 부산 메가마트 개발사업뿐이다. 부산광역시 해운대구 재송동 856-6번지에 공동주택을 조성하는 사업으로 백송홀딩스가 시행을 맡았다.

총 1조원 규모 본PF 대출약정액 중 900억원을 NH투자증권이 제공한다. 8월 말 채무보증액은 720억원으로 집계됐다.

◇HUG보증 지방 공동주택 개발사업 참여해 수익성·안정성 확보

기존 사업장 중에서는 지방 사업장이 다수 자리하고 있다. 500억원 이상 채무보증을 제공하고 있는 사업장이 모두 비서울 공동주택 사업지로 나타났다.

채무보증이 가장 많이 제공된 사업장은 경남 김해 공동주택 개발사업이다. 8월말 기준 2000억원의 신용보강이 제공돼 있다. 경상남도 김해시 신문동 699-1번지 일원에 3764가구 규모 공동주택 및 오피스텔을 조성하는 사업으로 두산건설과 코오롱글로벌이 시공한다.

이밖에도 유동화법인(SPC) 코스모트리가 인천 공동주택 개발사업에 900억원, 메리골드도곡이 경기도 남양주 공동주택 개발사업에 740억원, 메리골드부창이 충남 천안 공동주택 개발사업에 715억원의 채무보증을 제공하고 있다. 골드스타대명제일차는 대구 공동주택 개발사업에 700억원의 신용을 보강했다.

다만 이들 사업장에 제공된 우발부채가 현실화될 가능성은 낮다. 분양경기가 침체돼 있지만 이들 사업장에 HUG의 보증이 제공돼 있기 때문이다. 고위험 사업장이지만 국가기관 보증이 들어와 있는 만큼 수익성과 안정성을 모두 챙길 수 있다.

HUG 보증이 없는 채무보증은 광주광역시 전방·일신방직 부지 개발사업에 제공돼 있다. 광주 북구 임동 100-3번지 일원에 공동주택 4328가구 및 판매시설이 조성된다. 2020년 설립된 프로젝트금융투자회사(PFV) 휴먼스홀딩스제1차가 시행하는 사업으로 디벨로퍼 신영과 우미건설, 휴먼스홀딩스 등이 주주로 자리하고 있다.

NH투자증권은 지난 4월 체결된 2200억원 규모 브릿지론 리파이낸싱 당시 500억원을 약정했다. 트렌치는 C에 해당한다. 기존에도 후순위 대주단으로 참여하고 있었던 사업지로 2025년 5월 기반시설 착공이 예정돼 있다. 상대적으로 리스크가 높은 지방 소재 브릿지론 단계 사업지인 만큼 사업 진행상황에 대한 모니터링이 필요하다.

직접 투자를 억제하는 대신 금융주관 및 자문 업무는 꾸준히 수행하고 있다. 부산 수영구 남천동 메가마트부지 개발사업 본PF는 NH투자증권과 삼성증권, SK증권이 공동으로 주관했다. 1조원에 달하는 자금조달 능력을 입증한 셈이다.

NH투자증권의 주관 역량은 대내외적으로 널리 알려져 있다. 지난해 10월에는 1조7500억원 규모 여의도 파크원 담보대출 리파이낸싱을 주관한 이력이 있다. 같은달 서울 강남구 논현동 소재 호텔인 임피리얼 팰리스 서울의 담보대출도 NH투자증권이 주관했다.

올해에는 서울 성동구 성수동 삼표부지 브릿지론 리파이낸싱을 주관하고 있다. 3900억원의 브릿지론 만기가 오는 10로 예정돼 있는 가운데 6000억원으로 증액 리파이낸싱을 추진한다. 금리가 전년 대비 안정화된 만큼 무난한 조달 성공이 전망된다.

◇부동산금융 총괄 IB2사업부 대표 CEO 승진, 리스크 사전점검 협의체 운영

NH투자증권 부동산금융 업무의 정점에는 IB2사업부가 자리한다. 기존에 사업부를 총괄했던 윤병운 대표가 올해 최고경영자(CEO)로 승진하는 등 NH투자증권의 핵심 사업부다. 현재는 기존에 부동산금융본부장을 역임했던 신재욱 상무가 사업부 대표직을 맡고 있다.

사업부 산하에는 4개 본부가 자리하고 있다. 박유신 상무가 본부장으로 있는 부동산금융본부는 산하에 1·2·3부와 프로젝트금융부가 자리한다. 박창섭 상무가 이끄는 실물자산투자본부는 실물자산투자1·2부와 부동산PE부로 구성돼 있다.

두 본부 모두 부동산금융 업무를 수행하는 주요 조직이지만 인력 구성에는 다소 차이가 있다. 부동산금융본부는 개발사업 금융에, 실물자산투자본부는 실물자산 투자 금융에 특화된 인원들로 구성됐다. 이밖에도 윤혜영 상무의 인프라투자본부와 박정목 상무의 대체자산투자본부도 부동산 금융 업무를 수행·지원한다.

2022년 12월 선임된 이경수 리스크관리본부장(상무)이 CRO 업무를 꾸준히 수행하고 있다. NH투자증권에서 리스크관리부장과 심사2부장 등을 역임한 전문가다.

CRO 산하에는 산하에 리스크를 선제적으로 검토하는 IB Credit지원부가 자리한다. 리스크를 선제적으로 검토하고 관리하는 조직이다. 또 부동산 상품별 리스크 요인을 사전점검하고 공유하는 Sector RM 협의체도 운영되고 있다.