이 기사는 2024년 10월 14일 08:21 thebell 에 표출된 기사입니다.

한국토지신탁이 '코레이트타워' 우선매수권을 행사할 지 주목된다. 기존에 보통주 20%가량을 보유하고 있었는데 이번에 재투자시 300억원대 자금이 필요하다.

본사 사옥으로 상징성이 있지만 부동산 시장이 아직 완전하게 회복되지 않은 만큼 현금 추가 투입에 대해 고심하는 분위기다.

14일 건설부동산업계에 따르면 이달 초 한국토지신탁은 코람코자산운용과 코레이트타워 매매를 위한 양해각서(MOU)를 체결했다. 코레이트타워는 한국토지신탁이 리츠를 통해 운용 중인 자산이다.

앞서 한달 전인 지난달 초 매각주관사 세빌스코리아는 코람코자산운용 리츠사업본부를 우선협상대상자로 선정한 바 있다.

이번 거래에서 가장 중요한 포인트는 한국토지신탁의 우선매수권 행사 여부다. MOU 체결 후 한달 안에 의사결정을 해야 한다. 현재 회사 내부의 의견은 분분한 것으로 알려졌다.

한국토지신탁은 코레이트타워의 자산관리회사(AMC)이기도 하지만 동시에 보통주 투자자로서도 이름을 올리고 있다. 코레이트타워리츠의 주주현황을 보면 경찰공제회, 한국스탠다드차타드은행, 공무원연금공단 등이 종류주 투자자로 참여했다. 한국토지신탁은 보통주 18.81%를 확보해 놓은 상태였다.

코레이트타워는 한국토지신탁에 있어 상징성 있는 자산이다. 과거 현대해상 강남사옥으로 쓰였지만 2020년 6월 한국토지신탁이 리츠 비히클로 인수한 뒤 자산명을 바꿨다. 당시 사옥 확보에 공을 들였다고 전해졌다.

거래 가격도 당시 최고 수준이었다. 3.3㎡당 3400만원, 전체 3600억원에 자산을 인수했다. 코레이트타워는 테헤란로 역삼역 인근에 위치한다. 연면적 3만4984㎡(1만583평), 지하 7층~지상 19층 규모 오피스다.

이번에 코람코자산운용이 제시한 가격은 3.3㎡당 4200만원, 전체 4400억원 수준이다. 거래 가격의 60%를 대출 받는다고 보면 나머지 40%인 1760억원 정도를 에쿼티로 조달해야 한다. 각종 부대비용을 더한 리츠의 총 투자비와 그 안에 포함될 임대보증금 등을 고려하지 않은 수치다.

한국토지신탁이 20%가량의 지분을 지키기 위해선 350억원 안팎의 자금이 필요하다. 이번 거래를 통해 한국토지신탁 역시 매각차익을 얻을 수 있고 추후 본사를 이전하지 않아도 되기 때문에 정확히 순유출될 금액은 추정하기 어렵다. 다만 수백억대 자금을 재투입해야 하는 건 분명하다.

한국토지신탁의 결정에 따라 코람코자산운용의 인수 과제도 확정되게 된다. 현재 전략적투자자(SI)로 게임회사인 111퍼센터를 유치했다. 하지만 111퍼센트의 지난해 말 자본총계는 255억원, 현금 및 현금성자산 규모는 12억원에 불과하다. 한국토지신탁이 빠질 경우 외부 투자자에게 모집해야 하는 금액이 훨씬 늘어나게 되는 셈이다.

한국토지신탁의 자금 여력은 충분하다. 다만 아직 신탁업계의 전반적인 침체가 계속되고 있어 수백억원을 재투자할 지는 미지수다. 더불어 신탁사의 자본 여력은 사업의 기반이 되기도 한다. 한국토지신탁의 올해 상반기 말 연결기준 자본총계는 9613억원, 자본금은 2525억원으로 나타났다. 같은 기간 현금 및 현금성자산은 1907억원을 기록했다.

거래 형태는 에셋딜과 셰어딜 모두 검토되고 있다. 한국토지신탁 리츠에서 코람코자산운용 리츠로 넘어가는 만큼 비히클을 유지하는 셰어딜이 가능하다. 셰어딜은 리츠의 지분만 거래하는 방식으로 취등록세 등 세금이 발생하지 않는다는 장점이 있다. 물론 AMC는 교체하는 것으로 코람코자산운용과 합의한 것으로 보인다. 리츠의 이름과 일부 주주를 바꾸는 구조를 고민하고 있는 셈이다.