이 기사는 2025년 03월 27일 07시48분 thebell에 표출된 기사입니다

GS건설의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 우발부채 보증금액이 4조원을 훌쩍 넘어섰다. 브릿지론 규모가 2조원을 돌파하며 전체 우발부채 규모가 커졌다. 브릿지론 최초 대출 시점에서 2년 이상 경과한 장기 사업장에 제공된 채무보증 규모가 7800억원에 이른다.

GS건설은 장기 브릿지론 사업장 세 곳에 대해 올해 안에 본PF로 전환하겠다는 계획이다. 당초 본PF로 전환할 예정이었던 사업이 지연되며 브릿지론 사용기간이 5년 가까이 장기화되는 모습이다.

◇브릿지론 보증금액 2조 돌파, 전체 규모의 '과반'

GS건설 사업보고서에 따르면 작년 말 연결 기준 부동산PF 보증금액은 모두 4조5886억원으로 나타났다. 상대적으로 우발채무 현실화 우려가 낮은 책임준공과 중도금대출, 사회간접자본(SOC)을 제외했다. 전년 동기(3조8425억원)와 비교해 19.42% 증가한 수치다. 지난해 우발부채나 충당부채로 인식한 사례는 없었다.

주목할 점은 브릿지론 보증금액이 2조원을 뛰어넘었다는 것이다. 작년 말 기준 브릿지론 보증금액은 2조3255억원으로 전년 동기(1조9890억원) 대비 16.92% 늘었다. 전체 PF 보증금액에서 브릿지론이 차지하는 비중이 50.68%에 육박한다. 전체 부동산PF 대출잔액은 3조7950억원이고, 이 가운데 브릿지론은 1조9675억원이다.

GS건설은 브릿지론을 일으키고 2년 이상 지난 장기 사업장을 여러 곳 보유하고 있다. 구체적으로 △용인 공동주택(보증금액 680억원) △안산 홈플러스(2600억원) △부산 촉진1구역(2402억원) △천안 백석5지구(1614억원) △원주 단구지구(500억원) 등이다.

2023년 말 브릿지론 장기화 사업장의 보증금액 총합은 1조379억원이었다. 올해 보증금액은 모두 7796억원으로 24.9% 줄었다. '천안 성성8지구 개발사업'이 본PF로 전환하면서 보증금액 1080억원이 해소됐다. 또 사업 진행에 따라 보증금액이 줄어들었다.

작년 9월 천안 성성8지구 개발사업의 본PF 전환에 성공했다. 해당 개발사업은 충청남도 천안시 서북구 성성동 287-18번지 일원 5만2344㎡ 부지를 개발하는 프로젝트다. 연면적 18만6615㎡, 지하 2층~지상 최고 29층 규모로 공동주택 1104가구와 근린생활시설 및 부대복리시설 등이 조성된다.

이곳은 GS건설이 2021년 12월부터 연대보증 형태로 신용보강해왔다. 당시 시행사 제이비스는 1680억원 규모의 본PF 대출약정을 체결했다. 만기는 2028년 8월이다. 조달 과정에서 GS건설이 책임준공 및 미이행시 채무인수 약정 형태로 신용보강을 제공했다. 목표 준공 기한은 2028년 2월이다.


◇지난해 브릿지론 리파이낸싱…연내 본PF 전환 마무리 지을까

천안 성성8지구 이후에 본PF로 전환된 브릿지론 사업지는 없었다. GS건설로선 연내 본PF 전환에 기대를 걸고 있다. 올해 상반기 중에는 '원주 단구지구', 하반기에는 '용인 공동주택'과 '부산 촉진1구역' 사업장 등을 본PF로 전환하겠다는 계획이다.

원주 단구지구 공동주택 2단지 개발사업은 올해 상반기 착공과 분양에 돌입하는 게 목표다. 해당 사업은 강원도 원주시 단구동 891-1번지와 922번지 일원에 공동주택 570세대와 근린생활시설을 개발하는 것이다.

시행사는 보경종합건설이다. 분양 시점에 맞춰 브릿지론을 본PF로 전환할 예정이다. 앞서 올해 2월 브릿지론 리파이낸싱을 통해 대출규모를 30억원 늘렸고 만기를 5개월 연장했다. 530억원 규모의 자산유동화기업어음(ABCP) 만기는 오는 7월 중순이다.

보증금액이 가장 큰 용인 공동주택 개발사업은 올 하반기 본PF 전환이 목표다. 경기도 용인시 수지구 신봉동 402-1번지 일원에 2600가구 규모 공동주택을 조성하는 프로젝트다. 브릿지론 대출을 체결한 건 2020년 9월이다. 당초 2022년 착공과 분양을 목표로 했던 사업지지만, 인허가 절차가 지연되며 브릿지론 기간이 5년 넘게 늘어났다.

하반기 본PF 전환을 기대하는 곳이 한 곳 더 있다. 부산 촉진1구역 개발사업은 부산 진구 부암동 27-7번지 일원에 공동주택 1874가구와 오피스텔 218실을 조성하는 프로젝트다. 2019년 8월 브릿지론 대출을 받고 2020년 분양을 목표로 했으나 분양 시점이 6년 넘게 늦어졌다. 최초 보증금액은 804억원이었다. 작년 9월 브릿지론 만기를 1년 더 연장했고 보증금액은 2402억원으로 증가했다.