이 기사는 2012년 11월 27일 09:56 thebell 에 표출된 기사입니다.

인천광역시가 롯데측에 보전해 주기로 한 금융비용 총액이 최소 788억 원에서 최대 1576억 원에 달하는 것으로 분석됐다. 인천종합터미널 매각 예정 가격(8751억 원)과 감정가격(8682억 원)의 약 9~18%에 해당하는 금액이다. 인천시측은 예정되지 않은 손실을 보상해 주는 의미일 뿐이며 본계약은 아직 체결하지도 않았다는 입장이지만, '할인매각' 의혹을 신세계로부터 집중 추궁당하고 있다.

26일 업계에 따르면 인천시가 재정난 해소를 위해 매각키로 한 인천종합터미널 부지 및 건물 매각 가격이 발표가격(8751억 원)보다 사실상 약 9~18% 할인돼 매각된 것으로 분석된다.

거래의 총액을 보면 할인매각은 아니다. 인천시는 총액 8751억 원을 받고 부지와 건물을 롯데쇼핑에 넘기겠다고 밝혔다. 거래 종결 예정 금액을 기준으로하면 감정가(8682 억원)보다 높은 거래 가격(8751억 원)이 형성됐다. 인천시 발표를 봐도 할인매각이라고 추정할만한 사실은 없었다.

하지만 신세계가 제기한 '(인천종합터미널) 매각 절차 중단 및 속행금지 가처분' 사건 2차 심리에서 할인매각으로 추정할만한 투자약정서 내용이 공개됐다. 공개된 '투자약정서'를 보면 롯데가 백화점 부지 및 건물을 즉시 명도받을 수 없을 경우 인천시는 롯데측에 금융비용을 보전해 준다는 조항이 들어있는 것으로 나타났다.

해당 조항은 "매매금액: 금 팔천칠백오십일억원. 매매대금의 구체적인 지급조건은 본 약정서 체결 후 별도로 협의하여 본계약서에 포함하기로 하되, 지급일정은 2013년1월31일 이내로 한다. 단, 갑은 을 등에게 매매목적물 중 즉시 명도할 수 없는 백화점 부지 및 동 부지 위에 설치된 건축물의 매매대금에 대하여 본 계약 체결일로부터 백화점 건물의 임대차계약이 종료될 때까지 조달금리 등의 비용을 보전해 준다"이다.

이 조항대로 거래가 완결되면 사실상 인천시 발표보다 거래 총액이 줄어드는 영향이 발생한다는 게 업계 일각의 해석이다. 그 금액은 대략 조달금리 3~6%를 가정할 경우 최소 788억 원에서 최대 1576억원이고, 거래총액은 사실상 그만큼 줄어들어 7106억원~7894억원이 된다.


◇인천시 "손실보상 차원의 의미, 본계약은 체결도 되지 않아"

인천시는 금리보전 약정과 할인매각 여부에 대해 "손실 보상의 의미"라며 감정가격 이하의 할인매각이 아니라는 입장이다. 인천시 법률대리인은 2차 심리 법정에서 "매년 백화점 부지 및 건물의 임대차 수입이 170억 원 가량 발생해 실제로 롯데쇼핑이 손해보는 부분이 발생하지 않아 인천시가 보전해야할 비용도 없다"고 말했다. 인천시측은 아울러 "본 계약이 아니기 때문에 투자약정서는 법적 효력이 없다"고도 했다.

만일의 상황에 대비한 손실 보전 항목으로 거래에 수반되는 일반적인 옵션이라는 뜻이다. 예컨대 부동산 매매 후 하자가 발생하면 매도측에서 실사를 거쳐 하자보수 비용을 지불하곤 하는데, 그런 범주의 사항일 뿐이라는 게 인천시측 해명이다. 아울러 투자약정서는 본계약이 아니기 때문에 본계약 체결시 얼마든지 수정이 가능하다는 논리이기도 하다.

하지만 신세계측이나 업계 일각의 시각은 다르다. 업계 한 관계자는 "투자약정서에 이행보증금의 구체적 금액과 기한이 들어가고 문제가 생겼을 시 '배액 상환' 조항까지 포함돼 있어 단순한 양해각서(MOU)로 보기 어렵고 구속력(Binding)있는 MOU로 보인다"며 "그런 계약서에 금리보전 조항이 있다는 건 사실상 할인해 매각한 것"이라고 말했다. 하자가 발생할 경우 거래총액에서 깎아주는 차원이 아니라 수년간 금융비용을 보전해주는 것이어서 일반적인 부동산 매매 옵션과는 차원이 다르다는 해석이다.

◇최대 1576억 할인..신세계측 "감정가 이하 매각을 위한 금융비용보전 의무 조항은 위법"

구체적으로 인천시가 보전해 줄 비용은 2031년까지 최소 788억 원에서 최대 1576억 원으로 분석된다. 적지 않은 금액으로, 보전 재원을 모두 인천시민의 세금으로 부담해야 된다는 점이 문제로 지적된다.

먼저 백화점 부지는 이번에 매각될 인천종합터미널 부지 전체 면적의 절반 가량이다. 건물의 경우 백화점 건물이 전체 부지 위에 서있는 건물 중 대부분을 차지한다고 볼 수 있다. 금액으로 환산하면 약 4502억원(인천시측 계산)이다. 전체 부지 및 건물 매각대금(8751억원)의 51.4%다. 여기서(4502억원) 신세계가 맡긴 보증금(1732억원)을 제외하면 2770억원이다. 금리 3%와 6%를 가정할 경우 연간 83억원~166억원이다. 5년간 임대차 계약이 맺어져 있으므로 5년간 금리 비용은 415억원~830억원이다.

그런데 신세계 인천점은 5년간 임대차 계약이 맺어져 있는 백화점 본 건물외에 13년간 임대차 계약이 맺어져 있는 증축 건물이 존재한다. 연면적 기준으로 증축 및 신축 건물의 면적은 전체 백화점 중 33%에 해당한다. 보증금을 제외한 신축 및 증축 건물의 실질 조달금액은 약 956억 원 수준으로 추산된다. 여기에 3~6%의 조달금리를 적용하면 매년 발생하는 금융비용은 최소(3%) 29억 원, 최대(6%) 57억 원, 13년간 지속된다면 그 금액은 최소 373억 원에서 최대 746억원까지 올라간다. 도합 788억~1576억원이라는 계산이다.

사실 이 금액은 백화점 부지 및 건물가치를 최소로 봤을 때다. 이번에 매각될 인천종합터미널 부지 및 건물의 단위 당 가격을 동일하게 보고 가정한 수치다. 하지만 터미널 부지로 이용되고 있는 땅과 백화점 부지로 이용되고 있는 땅의 활용 가치는 판이하게 다르다. 백화점 부지 및 건물의 가치를 훨씬 더 높게 잡는다면 인천시가 롯데측에 보전해주어야 할 금리비용은 더 많아지게 된다.

할인매각 의혹에 대해 신세계측은 2차심리 법정에서 "다른 업체에 제안하지 않았던 금융비용보전은 롯데쇼핑에 특혜를 준 명백한 불평등 조항이며, 실질적인 감정가 이하 매각을 위한 금융비용보전 의무 조항은 위법 사항으로 형사처벌을 피할 수 없는 업무상 배임에, 현재 감사가 진행 중인 감사원의 지적 또한 피할 수 없을 것"이라고 강도 높게 인천시를 압박했다.