이 기사는 2015년 02월 02일 15:27 thebell 에 표출된 기사입니다.

강남권 대표 오피스상권으로 분류되는 역삼역 상권이 제2의 도약을 준비하고 있다. 르네상스호텔부지 개발이 가시화 되며 상권 확장 및 활성화에 대한 기대감이 크다. 이면 중소형빌딩의 투자가치가 오르며 자산가들의 투자지역으로 각광받고 있다.

오피스상권은 기복이 적은 대표적 상권 유형이다. 다양한 유형의 상권 중 가장 탄탄한 소비력을 가지고 있다. 하지만 주 5일 상권이라는 특수성 때문에 주말 매출을 기대할 수 없다. 따라서 적은 영업 일수만큼 집중적이고 효율적인 영업과 매출을 올리는 마케팅전략이 요구된다.

서울의 대표적인 오피스권역은 광화문, 시청, 을지로 일대에 형성돼 있는 도심권역(CBD)이다. 이 외 여의도권역(YBD)과 강남권역(KBD)이 이른바 '빅3 오피스권역'이다. 이들 오피스권역 내에는 전철역이나 랜드마크빌딩 등을 중심으로 오피스상권이 다수 형성돼 있다.

강남권역에서 가장 대표적인 오피스상권은 단연 역삼역 상권이다. 역삼역을 중심으로 강남권에서 가장 규모가 큰 강남파이낸스센터, GS타워 등 프라임급 오피스빌딩들이 밀집돼 있다. 타 지역에 비해 입주기업의 우량도가 높은 편이어서 꾸준하고 안정적인 소비력을 확보하고 있다.

역삼역 상권은 역사거리를 중심으로 각 출구별 대로와 이면지역에 형성돼 있다. 테헤란로를 따라 동서방향으로 범위를 확장해서 보면 동으로는 르네상스사거리와 서로는 국기원사거리까지 이르는 광범위한 지역이다.

상권분석 전문가 이동열 어반에셋 이사는 "역삼역 상권은 테헤란로에 오피스타운이 형성되기 시작하면서 탄생했고, 오랜 기간 오피스상권의 대표주자로 인식돼 왔다"며 "앞으로도 특별한 변수가 없는 한 계속해서 대표 오피스상권으로 유지될 것"이라고 말했다.


상권이 가장 활성화 돼 있는 곳은 2번 출구와 7번 출구 지역이다. 이들 지역은 기본적으로 인근 직장인들의 점심식사와 저녁회식 장소로 각광 받는다. 대체적으로 직장인 주머니사정을 고려한 단가에서 크게 벗어나지 않는 수준의 업종들이 주를 이루고 있다.

2번 출구 지역은 연면적 6만 4000평의 랜드마크 빌딩인 강남파이낸스센터(GFC)가 자리잡고 있어 탄탄한 유통인구를 자랑한다. 대로변 매장은 금융기관과 커피전문점, 전시판매장 등으로 구성돼 있다. 이면지역은 한식당, 참치전문점, 고기집, 치킨호프, 주점 등 인근 직장인을 대상으로 하는 먹자상권이 자리 잡았다.

다른 출구지역에 비해 개인브랜드 테이크아웃 커피전문점 매장이 다수 눈에 띈다. 프랜차이즈 커피전문점에 비해 합리적인 가격을 내세워 점심시간이면 문전성시를 이룬다. 이 이사는 "작은 규모의 매장으로 매출을 극대화 시킬 수 있는 실속형 창업을 계획하고 있다면 이 지역을 노려 볼만 하다"고 말했다.

테헤란로를 기준으로 2번 출구지역과 마주보고 있는 5번 출구지역은 대로변에 한국타이어 사옥, 특허청 등 대기업과 공공기관이 입주해 있다. 이러한 수요를 기반으로 먹자상권이 이면골목을 따라 국기원까지 형성돼 있다. 한식당, 일식당, 중식당, 고기집 등 2번 출구 지역과 유사한 업종분포를 보인다. 더불어 호프, 주점, 노래방, 당구장 등이 골고루 분포돼 있다.

반면 GS타워 이면, 7번출구 지역은 다른 지역보다 조금 더 고급화 돼 있다. 비즈니스를 위한 스시전문점, 일식당, 한우전문점 등 고급 음식점과 BAR, 유흥주점, 이자카야, 마사지숍, 모텔 등의 업종이 주를 이룬다. 다른 지역에 비해 객단가가 높은 업종이 많이 분포돼 있는 지역으로 매출 규모는 크지만 경기 영향을 많이 받는다.

7번 출구 건너편의 한국은행 강남본부와 금융결제원이 자리하고 있는 1번 출구 지역은 다른 지역에 비해 상대적으로 상권의 규모가 미약하다. 업종 구성이 다양하게 발달돼 있는 지역은 아니다. 다만 모텔과 유흥주점이 밀집해 있는 유흥상권이다.

이동열 이사는 "7번과 1번 출구 지역은 테헤란로 오피스상권 중 유흥업종 및 모텔업이 가장 왕성한 지역"이라며 "특히 7번 출구 지역은 객단가가 높은 업종이 많이 분포된 만큼 리스크 또한 다른 지역보다 크기 때문에 과도한 투자가 필요한 창업은 신중하게 접근해야 할 지역"이라고 말했다.

역삼역 상권의 임대료 현황은 인근 강남역 상권에 비해 저렴한 편이다. 테헤란로변 강남파이넨스센터 인근 1층 125.4㎡ 매장의 임대료는 보증금 5000만 원, 월세 1860만 원 수준이다. GS타워 이면의 1층 165㎡ 매장의 경우 보증금 1억 원, 월세 700만 원 수준에 임대료가 책정돼 있다.

현재 역삼역 상권은 제 2의 도약을 준비하고 있다. 르네상스호텔부지에 대형 오피스빌딩이 들어설 것으로 예상되며 상권 확장의 동력이 되고 있다. 르네상스호텔부지 개발로 인해 상권의 공간적 규모는 더욱 커질 것으로 전망된다. 이에 따라 상권이 활성화하고, 상권 위상은 더욱 견고해질 것으로 보인다.

이 이사는 "르네상스호텔부지 개발은 장기적 관점에서 중소형 상가건물에 대한 투자 수익율을 높이는 요소로 작용할 것으로 보인다"며 "인근 모텔 건물들은 자연스럽게 근생빌딩으로 리모델링 및 재건축을 시도할 것"이라고 전망했다. 이어 "현재도 일부 손 바뀜이 일어나고 있으며 건축물의 용도를 고민하고 있는 건물주도 상당수 있는 것으로 파악되고 있다"고 밝혔다.

다만 장기적인 경기침체로 기업경영수지가 악화되면서 비용절감을 위해 판교테크노밸리, 구로디지탈단지, 강동첨단업무지구, 도심권역 신축 오피스빌딩 등 외곽지역으로 기업 이동이 늘어나고 있고, 강남권 빌딩 노후화로 인해 탈강남 수요가 잠재해 있어 공실 증가 우려가 위협요인으로 작용하고 있다.