이 기사는 2017년 03월 13일 17:08 thebell 에 표출된 기사입니다.

'신한BNPP 나인트리 부동산투자신탁'의 주 수입원은 호텔을 찾는 관광객들을 대상으로 벌어들이는 매출일 수 밖에 없다. 결국 최근 사드 배치와 관련해 중국인 관광객이 급감하고 있다는 점은 펀드 수익률에 부정적인 영향을 미친다.

하지만 운용사가 호텔 운영을 맡고 있는 파르나스호텔과 MRG 조항이 포함된 책임임대차 계약을 체결해 수익률에는 큰 문제가 없다는 지적이다.

계약조건을 보면 파르나스호텔은 운용사에 임대차개시일로부터 최초 12개월이 경과한 월의 말일까지는 객실 매출액의 43%를 지급하며 이후 임대차 계약기간이 종료될 때까지는 객실 매출액의 42%를 내야 한다. MRG 기준으로 첫 해에는 연간 60억 원, 이후부터는 63억 원이다. 즉 객실 매출액이 60억 원을 넘지 않아도 파르나스호텔은 운용사 측에 지급해야 할 의무가 있는 것이다.

다만 관광객의 심각한 이동 감소를 초래하는 대형테러 및 전염병 등의 사유로 인해 객실 매출액이 직전 연도 대비 30% 이상 감소하면 파르나스호텔 측이 임대차 계약 개시 이후 3년 이후부터 감액조정을 제안할 수 있다. 장기간 사태가 이어지지 않는다면 펀드 설정 초기에 제시한 배당수익률은 확보되는 셈이다.

이 때문에 신한BNP파리바자산운용 측은 MRG 기준 평균 배당률을 중심으로 판매채널에 홍보하고 있다. MRG 기준 평균 배당률은 연 5.4% 수준(선취판매수수료 반영)이다.

판매사에서는 연 5%대의 꾸준한 수익을 낼 수 있다는 점을 고려했을 때 투자하기에 나쁘지 않다는 평이다. 신한금융투자 PB는 "사드 이전 메르스 사태 때에도 관광객 수가 감소했지만 심각한 타격을 입을 만큼의 영향력은 아니었다"며 "일본 센카쿠 사태 때도 3개월의 시차를 두고 회복했기 때문에 5년후 엑시트 시 자산감소의 영향은 제한적일 듯 해서 추천한다"고 밝혔다.

나인트리 펀드가 투자하는 '나인트리 프리미어 호텔 명동Ⅱ'의 입지는 최상인 것으로 신한BNPP측은 판단하고 있다. 대표적인 관광지인 명동과 동대문, 남대문 등의 접근이 수월해 관광수요 확보가 용이한 것으로 보고 있다. 또 서울의 핵심업무지구와도 가까워 비즈니스 고객 유치에도 유리하다는게 운용사측의 분석이다. 이에 따라 중국인 관광객수가 회복되면 객실이용률이나 평균요금이 상승할 여력이 높은 것으로 파악하고 있다.

또 지난해 말 설정이 무산됐던 이지스자산운용의 퍼시픽타워 공모펀드와도 상황이 다르다는 평이다. 해당 매물의 경우 신한금융투자가 딜 소싱을 해왔기 때문에 실제 자금 모집이 되지 않아도 설정될 가능성이 높다. 해당 매물을 매입하는데 드는 총 1400여억 원 중 신한금융투자가 공모로 조달하는 465억원을 책임질 예정이다. 즉 리테일 채널에서 투자금액이 다 모집되지 않아도 판매사가 투자를 진행할 수 있다는 의미다.

신한BNP파리바자산운용 관계자는 "자사의 경우 내부 컴플라이언스 규정 등이 강해 대체투자(AI)에 신중한 편이며 공모 부동산펀드를 내기까지 오랜 시간이 걸렸다"며 "충분한 검토를 통해 나온만큼 이번에 나온 나인트리 펀드의 경우 내부적으로는 무리없이 설정될 것으로 보고 있다"고 설명했다.