이 기사는 2022년 04월 26일 06:22 thebell 에 표출된 기사입니다.

메테우스자산운용은 성남 고등지구 판교밸리 제일풍경채 분양가에 문제가 전혀 없다는 입장이다. 임차인들이 분양가를 낮추기 위해 억지 주장을 펴고 있다고 보고 있다. 메테우스운용 측은 일부 임차인들이 제기하고 있는 중재인 섭외를 통한 해결 방식에도 회의적인 반응을 보이고 있다.

메테우스운용이 고등지구 개발에 뛰어든 것은 지난해 5월이다. 복수의 기관에서 630억원을 끌어모아 '성남고등제일풍경채 일반사모 부동산투자신탁 제1호' 펀드를 설정하고, 주식담보대출로 2000억원을 끌어와 디벨로퍼 HMG가 보유하고 있던 시행사 성남고등에스1PFV 지분 95%를 매수했다.

현재 성남 고등지구 판교밸리 제일풍경채 시행사는 메테우스운용인 셈이다. 신세계프라퍼티 출신으로 2020년 말 메테우스운용에 합류한 우철민 상무가 총괄하는 투자사업본부가 관련 사업을 책임지고 있다. 지난해 말 펀드의 수익률은 110% 이상을 기록하며 크게 뛰어오른 상태다.

메테우스운용은 당초 2024년 의무임대기간을 채운 후 분양전환을 통해 엑시트를 실현할 계획이었다. 펀드 투자제안서에도 관련 내용을 명확하게 기재하고 있다. 분양전환 했을 때 임차인이 우선권을 행사하면 임차인과 계약을 체결하고 그렇지 않으면 제3의 매수자를 찾기로 했다.

하지만 입주 시점 직후부터 주택가격 상승을 부담스러워한 임차인들이 조기분양을 꾸준히 요청해왔다. 메테우스운용은 임차인 의견을 반영해 분양가를 산정해 제시한 뒤 최근까지 조기분양 신청을 받았다. 그런데 임차인들이 받은 분양가가 턱없이 높다고 지적하기 시작했다는 것이 메테우스운용의 주장이다.

임차인들은 시행사가 LH에서 공공택지를 분양받아 임대사업을 전개했는데, 지나치게 높은 분양가를 제시했다는 점에 집단 반발하며 정부와 지자체 측에 민원을 집중 제기했다. 해당 민원 폭탄을 맞은 성남시청 측은 메테우스운용과 수차례 만나 분양가 산정 관련 합의를 요청했다고도 전해진다.

메테우스운용은 이해할 수 없다는 입장이다. 민간임대주택은 민간사업자가 개발에 필요한 모든 것을 직접 조달하고 이후 건설과 분양 등 전 과정을 직접 챙길 수 있다. 이 과정에서 정부와 지자체가 제공하는 인센티브가 없는 만큼 분양가 역시 민간사업자가 자유롭게 책정할 수 있다.

메테우스운용 관계자는 "현행법은 분양가를 정하는 기준 등을 정해놓지 않았기 때문에 정부와 지자체가 개입할 여지가 없다"며 "임차인들도 민간임대주택 정책을 충분히 이해하고 입주했음에도 불구하고 이런 주장을 하는 것은 시세차익을 노리고 있는 것 이상도 이하도 아니다"라고 말했다.

이어 "전 사업 과정이 적법했기 때문에 행여 문제가 있다면 이해 당사자의 분쟁이 아니라 현행 제도 상의 문제"라며 "일부 임차인들이 시행사가 사전에 분양가를 산정했다고 주장하기도 하는데 주변 아파트 시세를 감안해 산정한 분양가일 뿐, 전혀 사실이 아니다"라고 강조했다.


적정 분양가 수준을 얘기하면서 공공임대주택을 기준 삼는 것도 앞뒤가 맞지 않다는 것이 메테우스운용의 입장이다. 민간임대주택 입주에는 청약통장이 필요 없을 뿐더러 실제 입주자 중에는 다주택자들도 다수 존재한다. 민간임대주택 취지가 공공임대주택과 다른데 두 정책을 단순 비교하긴 힘들다는 주장이다.

메테우스운용 관계자는 "위례지구 호반써밋 임차인들이 '임대인지위 양도금지 가처분신청'을 했지만 법원에서 받아들여지지 않은 것을 보면 임차인들이 과한 요구를 하고 있는 셈"이라며 "사업적으로 문제가 전혀 없음에도 불구하고 반발 민원이 커지면서 상당한 부담이 생겼다"고 토로했다.

또 과거 공공택지를 분양받아 민간임대주택 사업을 벌인 것은 사업적 판단이었을 뿐이라고 강조했다. 공공택지를 개발해 일반분양 할 수 있었지만, 향후 국내 주택가격 상승 가능성을 감안해 단기(4년) 민간임대주택을 개발키로 한 것이고, 민간임대주택은 분양가상한제 적용을 받지 않는 점도 고려했다는 것이 회사 측 설명이다.

결국 당장 차익을 실현하기보다는 4년 후 주택가격 상승에 베팅하기로 한 셈이다. 여기에는 부동산 가격이 하락할 리스크 역시 염두했다는 게 회사 측 설명이다. 2020년 7·10 대책으로 의무임대기간을 채우지 않아도 임차인 합의가 있다면 조기 분양전환을 할 수 있게 한 점도 힘을 실어줬다.

일각에서는 시행사와 임차인이 합의해 제3자인 성남시청을 중재자로 내세워 분양가 산정 갈등을 풀어야 한다는 주장이 나오고 있지만 메테우스운용 측은 예정대로 엑시트 실현에 나설 가능성이 높아 보인다. 이 경우 시행사와 임차인 간 법적분쟁이 불가피하다는 게 부동산 업계 관계자들 분석이다.

전문가들은 최근 위례지구 호반써밋 사태에 이어 고등지구 제일풍경채 사태 등 민간임대주택 사업 추진 과정에서 생기는 시행사와 임차인 사이 분양가 갈등을 해소하기 위해서는 제도 마련이 시급하다는 데 입을 모은다. 부동산 정책 기조가 급변하면서 예상치 못한 사각지대가 드러났다는 지적이다.

내달 출범하는 새 정부가 민간임대주택 활성화를 예고한 만큼 관련 해결책 마련이 필요하다는 설명이다. 운용업계 관계자는 "민간임대주택 목적이 안정적 주택공급이라면 공급자와 임차인 분쟁 가능성을 최소화해야 한다"며 "그렇지 않으면 민간임대주택 정책 취지가 왜곡될 수 있다"고 강조했다.