이 기사는 2022년 10월 07일 15:05 thebell 에 표출된 기사입니다.

코람코자산운용이 내년 초 1호 리츠 상품을 출시할 계획이다. 인가 시기(9월)를 고려하면 이른 시점을 출시 목표로 삼았다. 인가 후 곧장 상품 출시에 드라이브를 걸 수 있는 이유는 모회사인 코람코자산신탁이 20년 이상 리츠를 만들고 운용해온 경험을 전수받을 수 있기 때문이다.

1호 리츠 출시 시기가 얼마 남지 않은 만큼 코람코자산운용이 어떤 전략의 리츠를 선보일지 주목된다. 코람코자산운용은 1호 리츠에 오피스와 물류센터 등을 담을 계획이다. 리츠에 자산으로 편입되면 장기간 운용해야 하는 만큼 부동산 사이클을 감안해 안정적 선택을 한 것으로 보인다.

부동산 경기는 4~5년 전부터 상승 사이클이 꺾일 수 있다는 예상이 나왔었다. 다만 코로나 사태 이후 시장에 유동성이 풍부해지면서 지난해까지도 상승 사이클을 보였다. 올해 초부터 금리 인상기에 접어들며 하락 국면에 들어섰지만 부동산 가격에는 아직 온전히 반영되지 않고 있다. 현 상황에서 부동산가격 상승을 노리는 전략은 부담이 큰 셈이다.
코람코자산운용은 서초동 JW중외제약 사옥, 여의도 KB금융타워, 여의도 신송빌딩 등 중형 오피스빌딩과 경산물류센터, 이천 송온리 물류센터, 부산범방 물류센터 등을 펀드로 운용 중이다. 상품 출시 시기 등을 고려하면 보유 부동산 중 일부를 리츠에 담을 것으로 보인다.

회사 관계자는 "장기간 안정적 수익을 낼 수 있는 롱텀 투자자산을 검토 중이다"며 "임차인이 장기 임대차계약을 맺은 오피스나 물류센터 등을 담을 것"이라고 말했다.

자산편입 방식은 코람코자산운용이 보유한 부동산펀드 수익자의 지분을 매입하는 '쉐어딜' 형태일 가능성이 높다. 시기 상 시장에서 건실한 자산을 찾는 것보다 부동산의 가치, 연혁 등을 모두 알고 있는 보유 자산에서 고르는 게 용이하다. 다만 같은 회사의 부동산펀드를 청산하고 실물 부동산을 매입하는 방식은 자전거래 리스크가 있다. 금융위원회는 제한적 상황에서만 엄격한 심사를 거쳐 허용하기에 사실상 실현 가능성이 희박한 거래 방식이다.

중장기적으로 코람코자산운용 리츠 상품에서 기대되는 부분은 PFV(프로젝트금융회사)로 개발한 부동산이나 해외 부동산을 담는 전략이다. 부동산펀드에서 리츠로의 실물 부동산 편입은 불가능하지만 코람코자산운용이 PFV로 건축 중인 다수의 개발물건들은 리츠 자산으로 편입이 가능하다.

PFV로 개발 완료된 자산을 일정 기간 운용한 뒤 안정적인 수익이 발생하는 시점에 리츠로 상장하면 부동산 가치 상승에 따른 수익률 제고도 기대할 수 있다. 통상 부동산 가격은 시장에서 거래되는 과정에서 상승한다. PFV로 개발하고 시장에 매물로 풀리면 이를 되사기 위해 더 많은 가격을 지불해야 하는 경우가 많다.

코람코자산운용은 최근 개발사업을 활발히 추진 중이다. 서울 가산디지털단지에 4800억 원을 들여 데이터센터를 개발 중이고 경북 경산에서는 영남권 최대 규모의 임대형 물류센터를 건설하고 있다. 이태원 크라운호텔을 최고급 주상복합시설로 개발하는 작업에도 착수했다.

코람코자산운용이 리츠를 통해 해외부동산펀드의 수익증권에 투자할 가능성도 열려있다. 국내 리츠 자산관리회사(AMC) 인가를 받은 운용사 중에 해외자산을 다뤄봤던 회사들은 많지 않다. 코람코자산운용이 타 리츠 대비 차별성을 확실히 보여줄 수 있는 부분인 셈이다. 현재 리츠AMC 인가를 받은 회사의 50% 이상은 한 건의 리츠도 만들지 못하고 있는 실정이다.

코람코자산운용은 2015년 부터 해외사업본부를 조직해 운용하고 있으며 운용자산(AUM) 기준으로 약 6(국내) : 4(해외) 정도의 자산을 보유하고 있다. 네덜란드 암스테르담 트로피오피스 '더 아트리움', 오스트리아 비엔나 'IZD타워', 독일 하노버 '아마존 물류센터', 미국 뉴욕과 텍사스 '학생전용주거시설' 등이 대표 자산이다.

회사 관계자는 "장기적으로 해외 부동산펀드의 수익증권에 리츠로 투자하는 방식도 검토 중이다"며 "리츠 투자자들에게 해외투자 기회를 제공하고 해외 부동산펀드 투자자들에게는 엑시트 기회를 열어줄 수 있을 것"이라고 말했다.