이 기사는 2023년 09월 12일 15:57 thebell 에 표출된 기사입니다.

정원주 대우건설 회장(사진)이 '민간 리츠'를 통한 미분양 사태의 해결을 강조했다. 이에 따라 그룹 내 유일한 리츠 자산관리회사(AMC)인 투게더투자운용의 활용법에 이목이 쏠리고 있다. 이와 관련 대우건설이 최근 무궁화신탁 지분 투자를 단행한 배경도 바로 민간 리츠를 키우기 위한 정 회장의 의지가 있었다는 후문이다.

정 회장은 최근 대한주택건설협회 주최로 열린 행사에서 민간 리츠의 활성화 방안에 대해 강조했다. 민간 리츠를 통해 미분양 사태를 해결해야 주택경기 회복으로 이어질 수 있다는 의견이었다. 이와 함께 건설사의 자체적인 역량을 토대로 경쟁력을 확보해야 한다는 설명도 이어졌다.

당시 정 회장은 더벨과의 만남에서 "민간 리츠를 통해 미분양 문제 등을 해결하는데 집중해야 하는 시점"이라며 "향후 대우건설을 디벨로퍼로 자리매김시켜 공급 활성화는 물론 해외시장에서 발현할 수 있는 곳으로 성장시킬 계획"이라고 전했다.

정 회장의 말대로라면 그룹 내 유일한 리츠 AMC인 투게더투자운용의 역활이 확대될 공산이 크다. 대우건설은 투게더투자운용의 지분을 37.1% 보유하고 있다. 투게더투자운용의 설립자본금 70억원 가운데 26억원이 대우건설 몫이다. 대우건설은 투게더투자운용에 출자한 목적에 대해 '경영참여'라고 명시해 놨다.

투게더투자운용은 대우건설이 사업 저변을 리츠에까지 확대할 목적으로 출자한 AMC다. 대우건설과 함께 해피투게더하우스(37.1%), 기업은행(12.9%), 교보증권(12.9%)이 주요 출자자로 이름을 올리고 있다. 2019년 국토교통부로부터 AMC 인가를 받아 본격적인 영업활동을 시작했다.

초기에는 '투게더한라시그마리츠(잠실 시그마타워)'와 '투게더구로알앤디센터제5호(구로 경동나비엔 연구소)', '해피투게더스테이(대림동 뉴스테이)' 등 같이 오피스와 뉴스테이 위주로 포트폴리오를 쌓았다. 이 중 투게더한라시그마리츠는 HL리츠운용에 소유권을 넘긴 상태다.

대우건설과의 시너지는 '투게더임대주택리츠'가 추진되면서 조금씩 발현됐다. 투게더임대주택리츠의 주요 자산은 '힐스테이트 푸르지오 수원' 124동(임대주택 182가구)과 '광명 푸르지오 센트베르' 112동(임대주택 67가구)이다. 투게더임대주택리츠로의 취득은 올 5월 이뤄졌다.

투게더임대주택리츠의 지분은 올 상반기 기준 대우건설이 100% 보유하고 있다. 투게더투자운용은 자산관리 업무만을 맡았다. 또 다른 자회사인 대우에스티와도 임대관리 위탁계약을 체결했다. 청산시점은 건설기간 포함해 10년 후로 설정됐다. 당연하게도 매각은 투게더투자운용이 담당한다.

현재는 제한적인 범위 내에서 시너지가 나오고 있지만 정 회장이 그리고 있는 로드맵을 감안할 시 역할은 보다 확대될 수밖에 없다. 대표적으로는 정부가 2008년 금융위기 직후 미분양 문제를 해결하는 차원에서 기업구조조정리츠(CR리츠)를 활용한 사례가 언급된다. 당시 9개 리츠를 통해 3404가구의 미분양주택에 대한 매입 절차가 이뤄졌다.

이 중 민간이 참여한 건 KB부동사신탁의 '플러스타제1·2·3호CR리츠'정도다. 운용기간 중 주기적으로 감정평가를 실시해 자산 가치가 일정 수준 이하로 떨어질 시 시공사가 우선 매수하거나 우선 매수를 거부할 경우 시장에 자산을 매각해 손실분을 시공사가 부담하는 방식으로 구조를 짰다.

시공사의 재무 부담이 상당하다는 단점이 존재했지만 비수도권의 주택경기가 빠르게 회복돼 긍정적인 전례를 남겼다. 특히 시공사들은 리츠 실행 전 사업비 대비 30%가량 손실을 볼 위험에서 10% 내외로 규모를 줄였다. 선순위 투자자의 경우 7% 내외의 수익률을 기록했다.

최근 대우건설이 무궁화신탁에 100억원을 들여 지분투자를 단행한 배경에도 민간 리츠가 있다. 무궁화신탁 계열로 통하는 현대자산운용은 최근 리츠 AMC 인가 만료를 앞두고 '현대호텔제1호리츠'의 영업인가를 신청했다. 주요 자산은 인천 남동구에 위치한 '인천 더 디자이너스 호텔'이다.

현대자산운용은 상반기 기준 총 43개의 부동산펀드를 보유한 운용사이기도 하다. 한국리츠협회가 집계한 순자산총액은 2조5087억원에 달한다. 해외투자로 이어지고 있는 부동산펀드도 27개, 1조6786억원 규모다. 해외시장 진출에 적극적인 대우건설과의 시너지가 예상된다.