이 기사는 2023년 12월 15일 10:02 thebell 에 표출된 기사입니다.

하나대체투자자산운용의 아픈 손가락이었던 '아실 삿포로 펀드'에 온기가 돌고 있다. 자산가치 제고 작업이 순조롭게 이뤄지면서다. 임대료를 올린 후 오는 2024년 아실 삿포로 매각을 통해 투자금을 회수한다는 계획인데, 순조롭게 임차인을 채워나가고 있는 모양새다. 그 덕분에 아실 삿포로의 감정평가액도 크게 상승했다. 해당 펀드는 일본 소재 호텔인 '아실 삿포로'를 기초자산으로 삼고 있다.

15일 금융투자업계에 따르면 하나대체투자자산운용이 투자한 아실 삿포로의 감정평가액이 크게 오른 것으로 파악된다. 지난 11월 말 기준으로 자산 재평가가 이뤄졌다. 보유자산 재평가 과정에서 아실 삿포로의 가치는 기존 120억엔(약 1100억원)에서 130억엔(약 1200억원)으로 평가됐다. 종전 대비 22.2%나 상승한 수치다.

자산가치 상승은 긍정적인 변수들이 반영된 결과로 풀이된다. 운용기간 중 발생했던 코로나19 사태의 종식으로 관광 산업이 다시 활성화 되면서 영업 실적이 개선됐다. 특히 리테일 부문에서 임대율 100%를 달성하면서 임대료 상승이 기여했다.

아실 삿포로는 코로나19를 거치면서 자산가치가 크게 하락했었다. 공실 발생과 일부 임차인에 대한 임대료 감액 등도 이어졌다. 최근 하나대체투자자산운용은 앞서 맺은 임대차 계약에 따라 협의를 거쳐 임대료를 증액했고, 신규 임차인 모집에도 성공했다. 자연스레 자산가치가 뒤따라 오른 셈이다.

아픈손가락으로 전락했던 아실 삿포로는 착실한 관리 속에 위기를 넘기는 모양새다. 하나대체투자자산운용으로선 오는 2024년 상반기 호텔 매각을 통해 투자금을 회수할 계획인데, 이에 앞서 임대료 상승을 기반으로 자산가치가 상승하면서 매각 차익을 극대화할 수 있는 분위기 마련에 성공했다.

하나대체투자자산운용 관계자는 "임대료를 올리는 게 예정돼 있었던 상황이었다"며 "상업시설은 신규 임차인을 모집해 기존 대비 40% 정도 상승된 가격으로 계약을 체결했다"고 말했다.

이와 함께 리파이낸싱도 마쳤다. 리파이낸싱 대상은 앞서 2019년 아실 삿포로를 인수했을 때 일으켰던 대출 약 960억원이다. 하나대체투자자산운용은 에쿼티(equity) 515억원, 대출 약 960억원(84억엔, 펀드설정 당시 100엔/1148원) 구조로 매입자금을 조달했다. 대주단은 2개 은행으로 구성됐다. 선순위는 미즈호은행(70억5000만엔), 후순위는 미쓰비시UFJ리스(13억5000만엔) 등이다.

리파이낸싱을 통해 전체 대출규모가 소폭 늘었다. 선순위 미즈호은행은 68억4000만엔, 후순위 미쓰비시UFJ리스 17억6000만엔 등 대출 총액은 기존 84억엔에서 86억엔이 됐다. 금리도 기존 고정금리에서 변동금리로 바뀌면서 10bp 가량 상승했다. 선순위는 기존 0.77%에서 0.84%로, 후순위는 3.6%에서 3.73%로 올랐다.

아실 삿포로는 지하 1층~지상 15층으로 구성돼 있다. 이중 5~15층을 루트인호텔(Route inn Hotel)과 장기 임대차계약을 맺고 있다. 임대 기간은 20년이다. 4층엔 캡슐호텔이 자리하고 있고, 나머지 1~3층은 상업시설이 들어와 있다.