이 기사는 2024년 05월 09일 07시25분 thebell에 표출된 기사입니다

서울 종로구 내자동 도반빌딩 매각이 지연되는 가운데 이 빌딩을 보유한 펀드 만기가 임박했다. 펀드 운용사인 KB자산운용은 만기 연장을 위한 동의율 확보 작업을 진행하는 한편 만기 도래한 차입금에 대한 리파이낸싱 작업도 진행 중이다. 다만 펀드 설정 당시 대비 담보대출 금리가 상승할 가능성이 큰 만큼 수익률은 악화될 것으로 전망된다.

9일 업계에 따르면 KB자산운용은 'KB와이즈스타 일반사모부동산투자신탁 제17호'의 만기 연장 작업을 추진하고 있다. 펀드 만기는 오는 6월 25일이다.

이 펀드는 서울 종로구 내자동 219에 위치한 도반빌딩을 보유하고 있다. 도반빌딩은 1263.1㎡ 부지에 연면적 1만3007.82㎡, 지하 6층~지상 15층 규모로 자리한다. 주요 임차인은 도반한방병원으로 2031년까지 장기 책임임대차계약이 체결돼 있다.

펀드는 2021년 6월 설정됐다. 싱가포르 계열 케펠자산운용으로부터 도반빌딩을 매입한 시점이다. 매입부대가격을 포함한 취득가격은 토지 866억원, 건물 153억원 등 총 1019억원이다.

매입 당시 펀드 운용기간을 3년으로 설정한 KB자산운용은 지난해 2분기 매각 준비작업에 착수한 후 같은해 9월에는 엔에이아이코리아(NAI)를 매각 자문사로 선정했다. 국내외 투자사와 자산운용사, 병원 등 약 400개사를 대상으로 매각 마케팅을 펼쳤다. 지난해 12월에는 시장경쟁입찰을 진행했다.

매각작업은 순탄치 않았다. 경쟁입찰 당시 매각가격에 대한 눈높이가 맞는 원매자가 나타나지 않으면서 매각이 불발됐다. 경쟁입찰 불발 이후에는 매각 방식 및 매수자 풀을 넓혀 추가 마케팅을 진행했다. 올해 들어서는 국내 상장법인과 투자회사 등이 빌딩 투어 등을 진행하기도 했다.

하지만 펀드 만기가 임박함에 따라 KB자산운용은 매각작업을 지속하는 한편 운용기간 연장 준비에 착수했다. 만기 연장을 위해서는 수익자 전원 동의가 필요하기 때문에 현재 동의율 확보 작업을 진행하고 있다. 동의율이 확보되면 수익자총회를 열고 2년 내외로 펀드 만기를 연장할 방침이다.

같은날 도래하는 차입금 만기에 대해서도 리파이낸싱을 통한 대응을 준비하고 있다. KB자산운용은 도반빌딩을 매입할 당시 총 705억원의 담보대출을 일으켰다. 트렌치는 선순위와 후순위로 구성됐다.

선순위 대주단과 대출금액은 △대구은행 282억원 △산림조합중앙회 201억원 △KB국민은행 125억원 등이다. 이자율은 2.9% 고정금리로 설정됐다. 후순위 대주로는 오케이저축은행이 참여했다. 대출금액과 금리는 각각 97억원과 4.4%다.

KB자산운용은 현재 기존 총 차입금과 동일한 규모로 리파이낸싱 작업을 추진하고 있다. 리파이낸싱 작업을 마무리하면 펀드와 마찬가지로 2년 가량의 추가 시간을 확보할 전망이다. 현재 논의되고 있는 리파이낸싱 후 차입금 금리는 5% 내외다. 최근 오피스 담보대출 금리를 고려하면 통상적인 수준이다.

펀드 설정 당시 대비 차입금 금리가 큰폭으로 상승하게 되는 만큼 수익률 하락을 피하기는 어려워 보인다. 리파이낸싱 전 펀드가 부담하던 연간 이자비용은 약 22억원이다. 차입금 금리가 5%로 오른다고 가정하면 연간 이자비용은 약 35억원으로 59.09% 증가하게 된다.

펀드는 6개월 단위로 이익분배금을 지급하는 구조다. 이익분배금 재원은 임대수입이 유일하다. 지난해 6월 지급금액이 11억5100만원임을 감안하면 연간 분배금 규모는 약 23억원이다.

리파이낸싱 이후에는 기존 연간 분배금의 57.99%에 해당하는 금액이 이자비용으로 나가게 되는 셈이다. 이에 따라 펀드의 연간 이익분배금은 23억원에서 10억원으로 56.52% 감소하게 된다.

이를 감안하면 KB자산운용 입장에서는 연내 도반빌딩을 매각하는게 가장 양호한 선택지다. 다수의 잠재매수자가 빌딩 투어를 진행하는 등 관심을 보이고 있는 만큼 연내 투자금을 회수할 가능성도 배제할 수 없어 보인다. 이익분배금이 줄어들 수 있지만 여전히 기존 임대료로 이자비용을 상쇄할 수 있는 수준이다. 펀드 만기 연장 이후에도 손실이 발생할 가능성은 낮을 것으로 예상된다.