이 기사는 2024년 06월 04일 14시24분 thebell에 표출된 기사입니다

플러스자산운용이 한국투자리얼에셋의 일본 도쿄 소재 위워크 재팬 오피스 빌딩을 매입했다. 복수의 기관과 법인 등 전문투자자 투자금을 엔화로 투자해 향후 자산 매매 차익과 환차익을 동시에 노린다. 해당 빌딩을 공모펀드 펀딩을 통해 매입한 한투리얼에셋은 펀드 설정 5년 만에 청산에 성공, 최종적으로 5% 남짓 수준 수익률을 기록했다.

4일 금융투자업계에 따르면 플러스운용은 최근 '플러스 도쿄오피스 일반사모부동산투자신탁 2호'를 설정했다. 복수의 기관과 법인 등 전문투자자들이 KB증권을 통해 74억엔을 투자했다. 현 환율 적용 시 650억원 규모다. 플러스운용은 과거 일본 부동산 수익증권을 매입한 펀드를 선보인 적은 있지만, 빌딩 전체를 매입한 건 이번이 처음이다.

국내 운용업계 내 일본 부동산 펀드는 최근 들어 다시 모습을 드러내는 추세다. 올 들어서 대신자산신탁이 일본 도쿄 23구 내 주요 지역 10개 임대주택에 분산 투자하는 리츠를 선보인 것이 대표적이다. 2019년 전후로 국내 시장에 집중적으로 설정된 일본 실물 부동산 펀드들은 최근 1년새 환매연장과 리파이낸싱 등을 꾸준히 진행한 바 있다.

펀드가 매입한 자산은 도쿄 치요다구 한조몬역 인근 프렉스 노스(Prex North) 오피스 빌딩(사진)이다. 2019년 3월 준공된 이 빌딩은 지상 13층 규모로 연 면적은 1432.59평(4735.85㎡)이다. 황궁에 접해 있어 인근에 녹지가 많고 국회와 정부청사 등이 인접해 있다. 위워크 재팬이 2019년 10년 임대차 계약을 맺고 빌딩 전체를 임차하고 있다.

각종 부대비용을 포함해 해당 자산 매입에 투입한 자금은 총 152억엔이다. 펀드 재산을 에쿼티로 투자했고 현지 은행에서 LTV 51%를 적용해 담보대출로 78억엔을 조달했다. 펀드는 2029년까지 5년간 운용할 방침이다. 현 환율 수준을 반영해 산정한 캡레이트는 3.4% 수준이지만, 160억엔 매각가 상정 후 차익을 포함시키면 5.8%까지 오른다.

플러스운용 관계자는 "일본 실물 부동산 시장 역시 글로벌 시장과 마찬가지로 경색돼 있는 상태"라면서도 "이번 투자 건은 엔저가 장기화하고 있어 향후 환차익을 기대할 수 있다는 점과 해당 물건에 마스터리스에 준하는 형태로 우량 임차인과 임대차 계약이 맺어져 있어 공실률이 낮다는 점이 중요한 포인트로 작용했다"고 설명했다.

해당 빌딩을 매도한 측은 한국투자리얼에셋운용이다. 한투리얼에셋은 2019년 공모펀드를 통해 리테일 자금을 끌어모아 141억엔에 매입해 3개월여 전부터 매각 절차에 돌입, 플러스운용 측에 147억엔에 매도해 최종적으로 6억엔 가량 차익을 남겼다. 해당 공모펀드 청산 시점 누적 수익률(IRR)은 5% 안팎 수준으로 알려졌다.

운용업계 관계자는 "미국과 유럽 시장에 비해 일본 부동산 시장의 경우 아직 시장 전체 금리 수준이 낮기 때문에 비교적 매매가 원활하게 이뤄진 편"이라면서 "해당 오피스 빌딩 매도 시점 환율이 매수 때와 비교해 상당폭 낮아졌기 때문에 최종 수익률이 펀드 설정 당시 목표로 삼았던 수익률과는 다소 차이가 있는 것이 사실"이라고 말했다.

2000년 출범한 플러스운용은 토탈 자산운용 서비스를 지향하는 일반사모 운용사다. 주식형 펀드와 단기금융 펀드. 부동산 펀드 등을 함께 운용하고 있다. 지난달 말 AUM은 4조6068억원. 전체 AUM에서 단기금융이 차지하는 비중이 87.8%(4조456억원)로 가장 컸다. 지난해 순이익은 약 3억원으로 1년 전 6억원에서 절반가량 쪼그라들었다.