이 기사는 2024년 06월 21일 13:30 thebell 에 표출된 기사입니다.

이든자산운용이 서울시 송파구 문정동 소재의 판매시설 '더 테라스'에 대한 리파이낸싱을 마무리했다. 서둘러 매각하기 보다는 시간을 두고 거래 시점을 살피기 위한 의도가 깔린 행보로 보인다.

21일 금융투자업계에 따르면 이든자산운용은 '더 테라스' 관련 차입금 리파이낸싱 작업을 최근 끝냈다. 이번이 두 번째 만기 연장이다. 차입금 규모는 300억원 정도다. 해당 차입금은 5년 전 이든자산운용이 더 테라스를 인수했을 때 조달했던 자금이다.

전체 매입가는 380억원 수준이다. 70% 정도를 대출로 마련한 셈이다. 이든자산운용은 최초 삼성생명과 KB저축은행, 대신저축은행을 통해 자금을 조달했다. 이후 2022년 처음으로 해당 대출의 만기가 도래했고 대주단 변경이 이뤄졌다. 이든자산운용은 지역신용협동조합과 유동화증권을 통해서 차환자금을 마련했다. 이번엔 기존 대주에 큰 변동은 없는 것으로 파악된다.

2019년 이든자산운용은 '이든전문투자형사모부동산투자신탁제6호'를 통해 송파 아이파크 1층 판매시설인 '더 테라스'를 인수했다. 해당 펀드는 신탁형 펀드 성격으로 수탁기관인 우리은행이 인수 주체가 됐다.

신탁형 펀드의 경우 회사형 펀드와 달리 법률적인 실체가 없다. 이 때문에 빌딩 매입에 앞서 은행과 신탁계약을 먼저 맺는다. 이 수탁자인 은행이 법률상 인수 주체로 나서곤 한다. 여기서 펀드 수탁업자는 라이선스를 보유한 은행만 가능하다.

'더 테라스'는 연면적 4457㎡ 규모의 건물로, 판매시설과 오피스텔로 이뤄져 있다. 인수 대상이 된 부분은 1층 판매시설 전체다. 상층부(2층~16층)는 1357실 규모의 오피스텔이 자리하고 있다.

이든자산운용은 인근 분양상가와 달리 1층 전체를 소유하고 있어 차별화된 임대가 가능하다는 점에 착안해 인수에 나섰다. 현재 스타벅스, 노브랜드, 아티제, 올리브영 등 우량 법인이 임차하고 있으며 임대율은 100%다. 안정적으로 임차인 관리가 이어지고 있는 만큼 이든자산운용은 서둘러 매각하기 보다는 추후 적절한 타이밍에 엑시트에 나서기 위해 다시 한 번 만기를 연장한 것으로 보인다.

이든자산운용은 2017년 설립된 부동산 전문 자산운용사다. 수장은 이상호 대표다. 이 대표는 맥쿼리리얼에스테이트를 거쳐 베스타스자산운용 부사장, 에머슨자산운용 공동대표 등을 두루 거친 베테랑이다.

현재 이든자산운용은 1개 부동산 부문아래 3개 본부를 두고 부동산 투자에 나서고 있다. 부동산부문은 코람코자산운용 출신의 황병훈 부문장을 주축으로 1본부는 한국에셋운용 출신의 최진용 본부장, 2본부는 마스턴투자운용 임대원 본부장, 3본부는 코람코자산운용 출신의 조정현 본부장이 자리하고 있다.