이 기사는 2024년 11월 25일 16시11분 thebell에 표출된 기사입니다

이수그룹이 그래비티자산운용과 함께 강남 파이낸스플라자(GFP)를 인수한다. 최근 전략적 투자자(SI)의 유치 여부가 자산운용사의 오피스 빌딩 인수전 성패를 결정하는 추세인데, 그래비티자산운용으로선 중견그룹사를 우군으로 맞이한 모양새다.

25일 금융투자업계에 따르면 이수그룹은 그래비티자산운용과 함께 GFP 인수를 추진 중인 것으로 파악된다. 그래비티자산운용이 GFP 인수를 위해 만드는 펀드에 에쿼티 형태로 투자하는 방식이다.

이수그룹은 600억원 안팎의 자금을 책임질 예정으로 파악된다. 그래비티자산운용은 1200억원 정도의 자금을 에쿼티로 조달할 예정인데, 이에 절반 정도에 해당하는 수준이다. 나머지는 외국계 투자자들 중심으로 돈을 끌어모을 것으로 예상된다.

이수그룹에선 지주사를 중심으로 의사결정이 이뤄지고 있다. 이 가운데 실질적으로는 계열사 일부가 에쿼티 투자에 힘을 보태는 방안이 유력시 되고 있다.

앞서 그래비티자산운용은 GFP 인수 우선협상자로 선정됐다. 매도자인 마스턴투자운용은 수의계약 형태로 잠재 원매자들로부터 인수 조건을 제시받았다. 거래 조건과 딜 종결성 등을 고려해 우선협상자를 선정했다. KB자산운용도 적극적으로 인수를 검토했다. 다만 전략적 투자자를 구하지 못했고, 그래비티자산운용보다 나은 조건을 제시할 수 없었던 것으로 보인다.

그래비티자산운용은 평당 3700만원 중후반대 가격을 제시한 것으로 파악된다. 총 2800억원 정도에 해당하는 규모다. 이 금액은 앞서 리딩자산운용이 제시했던 가격인 평당 3800만원에 거의 근접한 수치다.

전략적 투자자의 경우 사옥에 대한 니즈가 있는 곳들이 운용사가 만드는 펀드에 에쿼티 투자자로 참여하곤 한다. 운용사 입장에선 임차인과 투자자를 동시에 확보할 수 있다. 전략적 투자자 입장에서도 나쁘지 않다. 거주할 수 있는 사옥을 마련하면서 동시에 추후 오피스 가치 상승에 따른 시세차익도 누릴 수 있다.

더욱이 GFP는 전략적 투자자가 없다면 매도자 눈높이에 맞는 가격을 제시하기 한층 힘든 측면이 있다. 공실률 때문이다. 해당 빌딩의 공실률은 20% 후반대 정도로 파악된다. 매각 초기 공실률이 40% 정도였는데, 그후 임차인을 유치하면서 일정 수준 낮춘 모양새다. 그럼에도 여전히 공실률이 높은 편이다. 물론 그래비티자산운용이 성공적으로 인수를 끝마칠 경우 해당 공실은 이수그룹 계열사들로 채워질 예정이다.

GFP는 서울 2호선 선릉역 인근 테헤란로 419번지 일원에 자리하고 있다. 지하 6층~지상 20층, 대지면적 1762.4㎡, 연면적 2만4179.46㎡ 규모로 1994년 10월 17일에 준공됐다. 최근 10년 간 수변전 설비 교체, 로비 내·외부 리모델링, 엘리베이터 전면 교체, 화장실 리모델링 등을 끝마친 상태다.

앞서 마스턴투자운용은 2018년 8월 '마스턴전문투자형 사모부동산투자신탁제37호'를 비히클로 GFP를 인수했다. 인수가격은 1800억원 정도였다. 해당 펀드의 수익자는 금강주택이다. 이번에 매각이 성사되면 6여년만에 800억원에 이르는 차익을 실현하며 엑시트에 성공하게 된다.