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현대운용, 대구 달성군 공동주택 PF 투자 펀드 설정 [인사이드 헤지펀드]목표 수익률 4% 제시…시행사 약정 '안전장치' 및 높은 분양률 '매력'

정유현 기자공개 2020-07-13 07:49:25
현대자산운용이 대구 달성군 화원읍 공동주택 프로젝트 파이낸싱(PF)에 자금을 투입하는 펀드를 설정했다. 35개월 만기에 연 4% 수익률을 제시하며 투자금을 모았다. 고위험 고수익 상품인 여타 PF 펀드 수익률보다 낮게 제시했지만 안전장치를 갖추고 높은 분양률 등을 제시하며 투자 매력을 높인 것으로 분석된다.

9일 금융투자업계에 따르면 현대자산운용은 최근 120억원 규모로 '현대M전문투자형사모투자신탁1호' 설정을 완료했다. 프라임브로커서비스(PBS)는 KB증권이 맡았다. 펀드의 만기는 35개월로 설정됐지만 상황에 따라 조기 상환이 가능하다.

부동산 PF 물건은 대구광역시 달성군 화원읍 천내리에 에스더블유파트너가 시행하고 우방산업이 시공예정인 공동주택, 근리생활시설 신축 예정사업이다. 지하1층 지상 33층 4개동 으로 구성되며 공동주택 총 538세대와 근린생활시설이 들어설 예정이다.

대지면적은 2만2144.0㎡, 건축면적은 1만2941.5428㎡, 연면적은 6만7467.1714㎡다. 이 지역은 대구광역시 달성군 숙원사업인 대구교도소 이전 후 첫 개발사업이다. 화원 지역이 대구시 부도심으로 자리매김하는데 큰 역할을 하는 사업으로 주목받고 있다.

지난해 KTB투자증권이 토지매매대금 잔금 및 공사비 확보 목적으로 총 1600억원을 조달했고 시행사에 PF대출을 실행하는 금융 조건을 마련했다. 선순위 1350억원, 중순위 150억원, 후순위 250억원 규모로 트랜치가 구성됐다. 현대M전문투자형사모투자신탁은 선순위 대출 채권을 인수했고 펀드 투자자는 선순위로 1순위 수익권을 갖는다.

현대자산운용은 펀드의 수익률로 4%대를 제시한 것으로 보인다. 타 PF 대출을 담는 펀드들이 5% 이상을 제시한다는 것을 감안하면 상대적으로 낮은 목표치다. 금리 측면에서 매력이 크지 않지만 분양률이 높고 안정장치를 갖춰 리스크를 낮춘 점이 투자 매력으로 꼽힌다.

PF 시공사인 우방산업과 아시아신탁의 책임준공 확약 방식으로 진행돼 준공 안정성을 높였다. 우방산업은 책임 준공 미이행시 PF 채무인수를 부담하고 아시아신탁도 책임준공을 이행하지 못하면 손해를 배상한다. 이미 주택건설사업계획 승인이 완료돼 인허가 등 개발사업 초기 리스크도 현저히 낮다는 분석도 나온다.

현재 해당 사업장의 분양률은 90%를 상회하는 것으로 전해진다. 원리금상환 재원인 분양금이 원활하게 유입되면 펀드 손실 가능성은 줄어들 기 때문에 리스크가 크지 않다고 보는 시각이 우세하다.

펀드 운용은 대체투자운용부문 소속 기업금융본부 소속 대체운용부문팀이 담당한다. 현대자산운용 관계자는 "투자 당시 분석을 해보니 분양율도 90%가 넘는 등 향후 무리없이 엑시트가 가능하다는 판단하에 펀드 설정을 진행했다"고 설명했다.
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