이 기사는 2020년 09월 01일 16:45 thebell 에 표출된 기사입니다.

국내에 리츠(REITs)가 도입된 지 20여년이 흘렀다. 리츠는 기업구조정을 원활하게 하기 위한 수단으로 도입됐는데, 초기에는 도입 취지에 따라 구조조정 리츠를 중심으로 시장이 형성됐다.

차츰 구조조정에 국한돼 있던 리츠의 활용도가 높아지면서 시장 파이가 확대되기 시작했다. 투자 대상이 상업시설, 오피스, 물류센터, 주택 등 다양화했고, 현재 이를 자산을 대상으로 조성된 리츠는 260여개에 이른다. 2002년 5000억원대였던 시장 규모는 작년 50조원을 넘어섰다. 20년 새 100배나 불어난 셈이다.

리츠 시장 활성화에 기여한 리츠자산관리사(AMC)는 손에 꼽는다. 현재 이 시장 톱티어로 분류되는 코람코자산신탁과 대한토지신탁, KB부동산신탁 등이 대표주자로 거론된다. 이들은 시장이 확대하면서 입지를 공고히 하고 있다. 선점 효과를 제대로 누리고 있다고 해도 과언이 아니다. 이 시장으로 진입하는 후발주자들이 늘고 있지만 톱티어 그룹과의 격차는 벌어지고 있는 양상이다.

◇리츠 시장 급성장, 공모리츠 활성화 정부 정책 효과

리츠는 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자한 뒤 배당금 형태로 수익을 돌려주는 부동산 간접투자 상품이다. 리츠는 투자·운용을 자산관리회사에 위탁하는 위탁관리리츠와 구조조정 대상 기업 부동산에 투자하는 기업구조조정리츠, 임직원을 두고 직접 자산을 투자·운용하는 자기관리리츠 등 3종류가 있다.

리츠가 첫 선을 보인 것은 2001년이다. 기업의 구조조정을 촉진하기 위해 도입됐다. 부동산에 대한 간접투자시대 개막이라는 그 자체로도 의미가 있지만, 기업구조조정과정에서 쏟아져 나오는 매물을 적극 소화하기 위한 의도도 있었다. 실제 도입 취지대로 리츠는 1997년 불거진 IMF 외환위기 이후 기업들의 구조조정 수단으로 활용됐다.

자산운용사와 비슷한 리츠 운용사 개념이 리츠AMC도 속속 등장했다. 처음으로 인가를 받고 영업활동을 시작한 곳은 한국토지신탁이다. 한국토지신탁이 인가를 받은 시기는 2001년 9월이다. 뒤를 이어 인가를 받은 곳은 코람코자산신탁이다. 코람코자산신탁은 바로 다음달인 같은해 10월 리츠 시장에 뛰어들었다. 이후 차츰 시장에 신규 플레이어가 진입했다. 이듬해 에이알에이코리아가 인가를 받았다.

그렇게 2013년까지 총 17개의 리츠AMC가 문을 열었다. 이후 지금까지 16곳이 추가 인가를 받아 현재 활동 중인 리츠AMC는 33개다. 예비인가를 신청하고 본인가를 기다리고 있는 곳까지 고려하면 향후 리스AMC는 더욱 늘어날 것으로 점쳐진다.

시장 참여자가 늘면서 리츠 시장도 확대했다. 시장 규모가 집계되기 시작한 2002년 리츠 운용 규모는 5584억원이었다. 2004년 처음으로 1조원을 넘어섰고, 2006년엔 3조원, 2007년엔 5조원 등 성장세가 이어졌다. 그러다 2008년 글로벌 금융위기 여파로 4조원대로 떨어지며 잠시 주춤했으나, 이내 반등했다. 2013년 처음으로 10조원을 돌파했다.

탄력이 붙은 성장세는 지속됐다. 10조원 달성에 11년이 소요됐지만, 20조원을 돌파하는데 3년이면 충분했다. 2016년 리츠 시장 규모는 25조원대로 성장했다. 누적 리츠 수도 차츰 불어났다. 2004년 10개에서 2015년 처음으로 100개를 넘어섰다. 2016년엔 169개를 기록했다.

다만 리츠 시장이 사모에 편중돼 있다는 점은 문제였다. 전체에서 공모리츠가 차지하고 있는 비중은 3%대 수준에 불과했다. 사모와 비상장 공모 방식으로 제도가 정착하면서 공모상장 리츠가 활성화되지 못했다.

이에 공모리츠 활성화를 위해 정부가 당근책을 내놓기 시작했다. 리츠를 관할하는 국토교통부는 공모리츠 활성화를 목표로 시장과 적극 소통해왔다. 순차적으로 규제가 완화됐고 최근엔 세제혜택까지 제공키로 했다. 공모리츠의 순기능을 살리기 위한 의도였다. 공모리츠는 주식, 채권과 비교했을 때 장기적이고 수익률도 좋은 편이다. 그만큼 고령층 소득확대에 기여할 수 있다. 여기에 부동산 거래의 투명성도 확보할 수 있다.

리츠 시장 규모 확대에 기름을 부은 격이 됐다. 2017년 34조원, 2018년 43조원, 2019년 51조원 등 매년 앞자리가 바뀌었다. 리츠 수도 2018년 200개를 돌파했다. 올해도 리츠 시장의 성장세는 우상향하고 있다. 지난 7월말 기준 집계된 운영 자산 규모 57조9000억원 선이다. 리츠 수는 262개다. 현재 속도면 연말께 60조원 돌파가 가능할 것으로 점쳐진다.

◇코람코·대한·KB신탁 3강구도, 후미그룹과 양극화 뚜렷

리츠 시장이 확대하면서 리츠AMC의 먹거리도 늘고 있다. 특히 정부의 세제혜택이 더해지면서 리츠를 비히클(vehicle, 투자수단)로 활용하려는 투자자가 늘고 있다. 다만 모든 리츠AMC가 고르게 먹거리를 찾고 있지는 않다. 초기 시장에 자리잡은 리츠AMC를 축으로 투자금이 몰리고 있는 추세다. 선점효과(First-mover Advantage)를 제대로 누리고 있는 모양새다. 이에 후발주자와 톱티어 회사 간 격차가 날로 심화되고 있다.

현재 톱티어로 분류되는 리츠AMC는 코람코자산신탁과 대한토지신탁, KB부동산신탁 등 3곳이다. 모두 리츠 시장이 본격적으로 활기를 띄기 이전 시장에 진입한 곳들이다.

시장 점유율로 보면 압도적인 1위는 한국토지주택공사다. 지난 7월 기준 누적 운용자산 규모는 19조4300억원이다. 시장 점유율로 보면 33.5%에 이른다. 공공기관으로 공공성격의 임대주택사업을 전담하다시피 하고 있다보니 자연스레 운영자산 규모가 늘었다.

한국토지주택공사를 제외하면 가장 눈에 띄는 곳이 코람코자산신탁이다. 민간 리츠AMC 중에서 단연 돋보이는 성과를 올리고 있다. 지난 7월말 기준 누적 운용자산이 9조9403억원으로 조만간 10조원 돌파를 눈앞에 두고 있다. 시장 점유율로 보면 17.1% 수준이다. 민간 리츠AMC 중 유일하게 두 자릿수 점유율을 나타냈다. 특히 시장 점유율은 날로 증가하고 있다. 전년말 16.4%에서 불과 반년만에 0.7%포인트 늘어났다.

코람코자산신탁의 뒤를 잇는 곳은 대한토지신탁과 KB부동산신탁이 있다. 대한토지신탁은 군인공제회가 최대주주인 곳으로 임대 주택을 기반으로 꾸준히 존재감을 나타내고 있는 곳이다. 누적 운용자산 규모는 5조3344억원으로 올해 처음으로 5조원을 넘어섰다. 시장 점유율은 9.2% 수준이다. KB부동산신탁도 만만치 않은 저력을 과시하고 있다. 운용자산 규모는 4조2459억원, 시장 점유율은 7.3% 수준이다. 최근 업계 최초로 헬스케어 리츠를 선보이는 등 눈에 띄는 행보를 보이고 있다.

이들 3개사의 시장 점유율 합계는 33.7% 수준이다. 한국토지주택공사를 제외한 나머지의 절반을 책임지고 있는 셈이다.

제이알투자운용과 서울투자운용, 한국자산신탁 등이 상위권 진입을 노리고 있다. 그나마 제이알투자운용이 해외 오피스 빌딩을 기초자산으로 하는 리츠를 선보이며 선전하고 있지만, 이밖에 후미 그룹에서 눈에 띄는 성장세를 나타내고 있는 곳은 없다. 리츠AMC 간 양극화가 심화되고 있는 모양새다.