이 기사는 2025년 04월 09일 13시22분 thebell에 표출된 기사입니다

이지스자산운용이 운용 중인 서울 '건대 CGV(몰오브케이)'는 EOD(기한이익상실)가 발행했다. 대주단은 후속 자금 회수를 위한 권리행사에 본격 나설 전망이다.

9일 금융투자업계에 따르면 건대 CGV에 투자했던 대주단이 채권회수 절차에 착수했다.해당 자산은 매각에 실패한 이후 EOD가 발생한 상태였다. EOD에 따른 후속조치로 보면 된다.

EOD 발동 이후 최근 대주단은 건대 CGV 운용주체인 이지스자산운용에 '피담보채권의 확정 및 채권양도' 관련 내용을 통지했다. 피담보채권의 확정은 이지스리테일194호 펀드에 관한 근저당권부 대출채권의 원금을 확정한다는 내용이다. 기준은 2025년 1월 31일이다. 기준일 이후 대주는 채무자에 대해 추가로 채권을 발생시키지 않는다는 의미다.

채권양도 통지의 경우 대주단이 근저당권부 대출채권, 그에 부수하는 채권 일체 및 근저당권을 오는 4월 17일에 유동화전문회사인 '엠씨유제삼차유동화전문유한회사' 양도할 예정이라는 내용을 담고 있다.

앞서 이지스자산운용은 펀드를 통해 건대 CGV를 인수했다. 건대CGV는 서울시 광진구 자양동 9-4에 자리하고 있다. 연면적 3953.1평 규모다. 총 자산 매입가는 591억원였다. 펀드 208억원, 선순위 담보대출 310억원, 후순위 담보대출 52억원 등으로 자금조달이 이뤄졌다.

그후 펀드 만기와 담보대출 만기가 다다르면서 이지스자산운용은 매각을 통해 투자금 회수에 나섰다. 하지만 코로나19 여파 등으로 리테일 자산에 대한 투심이 얼어붙었고, 결국 결과물을 만들어내지 못했다. 코로나19 이후 소비의 중심이 오프라인에서 온라인으로 넘어간 상태다.

그 과정에서 자산가치가 크게 하락하기도 했다. 지난해 5월께 자산가치 평가가 이뤄졌는데, 평가액은 542억원 정도였다. 1년 전 602억원에서 약 10% 정도 하락했다. 이 같은 이유에서 리파이낸싱도 매각과 함께 투트랙으로 모색했지만, 마찬가지로 실패한 것으로 알려졌다.

그후 대출 만기가 도래했고, 대주단과 협의를 통해 시간을 벌기도 했지만 결과적으로 EOD를 막지는 못했다. 대출 만기일은 오는 2025년 6월 24일이었지만, 지난해 11월부터 이자지급을 하지 못해왔다. 예정된 이자지급이 미납될 경우 EOD 사유에 해당된다. 양측의 계약에 따라 이자미지급일로부터 보통 3개월 후 EOD가 선언되게 된다.

최종적으로 매각과 리파이낸싱 등의 노력이 수포로 돌아간 가운데 이지스자산운용은 대주단과 협의한 채무조정 기한이 도래했다. 대주단으로서도 이지스자산운용에 추가적으로 시간을 부여했고 EOD를 유예해줬던 터였다. 결국 기한이 종료된 지난 7일 대주단은 곧바로 EOD를 선언했다.

현재 분위기론 펀드 손실이 불가피한 상황에 놓였다. 건대 CGV를 인수하기 위해 이지스자산운용은 부동산 공모펀드인 '이지스리테일부동산투자신탁194호'을 설정했다. 2018년 6월 25일부터 3일 동안 공모가 진행됐다. 판매채널은 국민은행 단독이었다. 판매수수료는 선취로 2%로 책정됐다.

최종 설정액은 208억원 정도다. 펀드 위험등급은 다소 높은 2등급으로 분류됐다. 해당 펀드는 신탁형으로 수탁기관은 하나은행이다. 펀드 성격은 환매가 불가한 단위 폐쇄형이다. 사무수탁기관은 스카이펀드서비스가 맡고 있다. 운용보수는 총 0.122% 수준이다. 세부적으로 신탁 0.07%, 사무 0.05%, 운용 0.001% 등이다. 지난 8일 기준 해당 펀드의 수익률은 -6.39%다. 이는 설정 이후 가장 낮은 수준이다.

EOD가 발생했지만 그럼에도 이지스자산운용은 건대CGV의 매각 등 투자자들의 투자금 손실을 최소화할 수 있는 방안 등을 계속해서 강구할 예정이다. 이를 위해 유동화전문회사(채권양수인)와 지속적으로 협의할 방침이다.