이 기사는 2025년 03월 25일 14시42분 thebell에 표출된 기사입니다

마스턴투자운용이 KT청량지사 부지 개발사업 착공을 눈앞에 두고 있다. 2020년 부지를 매입했으나 사업지가 존치구역으로 지정돼 있어 개발사업 추진에 어려움을 겪었던 프로젝트다. 하지만 마스턴투자운용이 구역지정 해제와 사업계획승인 등을 이끌어내고 최근 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 자금조달을 마무리지으면서 현재는 착공이 임박한 상태다.

25일 업계에 따르면 마스턴투자운용은 최근 KT청량지사 부지 개발사업과 관련해 주택도시보증공사(HUG)의 PF보증 기표를 완료했다. 기표는 HUG가 PF대출 보증서를 발급할 때 진행하는 절차다. 금융기관들은 통상 HUG 보증서 발급을 조건으로 대출약정을 체결하기 때문에 이번 기표로 본PF 조달도 이뤄진 셈이다.

이 사업은 서울특별시 동대문구 청량리동 368번지 일원 3748.7㎡ 부지에 도시형생활주택을 조성하는 프로젝트다. 지하 4층~지상 19층, 2개동, 연면적 2만1610.35㎡ 규모로 도시형생활주택 130가구와 오피스텔 25실, 근린생활시설 등이 조성된다. 건폐율은 42.76%, 용적률은 325.89%를 적용받았다.

시행 주체는 마스턴제83호청량리피에프브이다. KT청량부지 개발사업 시행을 위해 설립된 프로젝트금융투자회사(PFV)다. 마스턴투자운용은 마스턴일반사모부동산투자신탁제84호를 통해 PFV 지분 64.34%를 보유 중이다. 또 지분율 0.38%에 해당하는 보통주를 직접 보유하고 있다.

사업 파트너는 요진건설산업이다. 당초 대우건설이 PFV 지분 30.28%를 보유하고 사업에 참여했으나 지난해 말 공동사업시행자 지위를 포기했다. 이에 마스턴투자운용은 공동사업시행자로 요진건설산업을 섭외해 사업 지연을 최소화했다. 대우건설은 지분을 보유한 상태로 프로젝트매니지먼트(PM) 업무 등에만 참여한다.

요진건선설산업은 강원특별자치도 원주시를 기반으로 하는 중견 건설사다. 2024년 국토교통부 시공능력평가에서 시평액 3975억원을 달성하며 전국 80위를 기록했다. 주택 브랜드로는 주거브랜드 '와이시티'(Y CITY)와 '와이하우스'(Y HAUS), 고급타운하우스 '빌라드와이'(Villa de Y) 등을 보유하고 있다.

사업지는 과거 KT청량지사가 자리했던 부지다. 지역지사로 사용됐지만 KT가 계열사 KT AMC를 통해 자산매각작업을 추진하는 과정에서 마스턴투자운용이 매입했다. 거래시점은 2020년 7월이고 매매가액은 부가가치세를 제외하고 357억원으로 책정됐다.

부지매입 당시 사업 순항이 전망됐던 프로젝트다. 사업지가 KTX와 서울지하철 1호선, 수인분당선 등이 지나는 청량리역 인근에 위치한 만큼 미분양 리스크로부터 사실상 자유로웠기 때문이다.

문제는 부지가 재개발구역 내 존치구역으로 지정돼 있었다는 점이다. 2010년 서울시는 사업지 인근을 정비구역으로 지정하는 과정에서 청량지사 부지를 존치구역으로 지정했다. 존치구역은 용적률이 대폭 하향되고 개발이 엄격하게 제한되는 구역이다. 또 사업지가 서울시가 지정한 청량리8구역에 둘러싸여 있어 자체적인 개발도 어려울 것으로 전망됐다.

하지만 마스턴투자운용은 사업지 내에 복합공공청사부지를 조성해 기부채납하는 공공기여를 앞세워 존치구역 해제를 이끌어냈다. 사실상 개발이 불가능했던 부지를 마스턴투자운용의 역량으로 정상화시킨 셈이다. 인허가와 HUG 보증을 이끌어내면서 마스턴투자운용의 프로젝트 정상화 및 자금조달 능력이 다시 한번 입증됐다는 평가도 나온다.

KT청량지사 부지 개발사업은 리츠부문이 맡고 있다. 올해 초 이동준 부문대표가 새로 취임한 조직이다. 삼성생명서비스 부동산사업부에서 사회생활을 시작한 이 대표는 KT 전략기획실 그룹부동산담당 공간전략팀장과 KT에스테이트 개발2본부장, KT투자운용 대표 등을 역임했다.