이 기사는 2015년 01월 12일 11시48분 thebell에 표출된 기사입니다

선릉역 상권은 오피스빌딩 밀집지역에 형성된 전형적인 직장인 상권이다. 특정 유동인구가 집중되는 시간대에 그들을 대상으로 하는 실속형 상권의 대표적인 사례로 꼽힌다.

지하철 2호선 개통으로 탄생한 선릉역 상권은 90년대 후반 IT기업의 테헤란로 이주로 테헤란벨리가 형성되며 중흥기를 맞았다. 2003년 분당선 개통으로 선릉역이 환승역으로 변하며 상권이 활성화됐다. 이후 2012년 분당선이 왕십리까지 연장개통 되며 유동인구 유입이 계속해서 늘고 있는 추세다.

선릉역 상권의 지리적 범위는 선릉역을 중심으로 동쪽으로 포스코 사거리, 서쪽으로 르네상스호텔 사거리까지 이르는 테헤란로와 북쪽 선정릉공원 입구, 남쪽 진선여중·고 입구까지 이르는 이면을 포함한다.

상권분석 전문가 이동열 어반에셋 이사는 "선릉역 상권은 대형오피스빌딩들로 둘러싸여 있는 것이 특징"이라며 "유동인구 대부분이 30~40대 직장인들로 구성돼 있어 탄탄한 구매력을 확보하고 있는 상권으로 외부환경 변화에 부침이 적은 지역"이라고 평가했다.


대다수 업종은 오피스상권에 걸맞게 직장인을 대상으로 하는 금융기관, 식음시설 및 주점 등으로 구성돼 있다. 그러나 선릉역 사거리를 기준으로 대로 및 각 출구 방향마다 구성업종에 다소 차이가 있다.

테헤란로 대로변은 양방향 모두 금융기관과 대형 프랜차이즈, 커피전문점으로 구성돼 있다. 이들 점포는 대부분 오피스빌딩 1층에 입점한 대형 매장들이다. 이외 직장인을 겨냥한 맞춤정장 매장, 드럭스토어 등의 전시·판매시설이 일부 영업 중이다.

선릉역을 중심으로 대각선으로 마주보고 있는 6,7번 출구와 1,2번 출구 일대는 선릉역 상권 중 가장 활성화된 곳이다. 이 지역은 주거, 공원 등 물리적으로 상권 확장을 방해하는 요소가 없어 이면의 중소형 상가건물까지 상권이 형성돼 있다.

이 일대는 업종구성에서 유사한 특성을 보인다. 대부분 업종은 식음시설이다. 정육식당, 참치, 횟집, 중식당 등 음식점과 치킨, 호프, 맥주전문점, 이자카야 등 주점이 형성돼 있다. 건물 상층부 및 지하는 노래방, BAR, 당구장으로 구성돼 있는 것이 일반적이다.

특이할 만한 점은 이 지역 매장들이 타 상권지역보다 프랜차이즈 브랜드 구성비율이 낮다는 것이다. 호프, 맥주전문점 특성상 프랜차이즈매장이 대부분이지만 점심식사와 저녁회식을 겨냥한 음식점들은 개인 단독매장 비율이 훨씬 높다. 오피스빌딩 입주자들을 탄탄한 배후로 확보하고 있어 이들이 꾸준한 소비를 유지하기 때문이다.

이 이사는 "이 지역은 경험 많고, 영업 노하우만 확실하다면 대기업 프랜차이즈 매장과 경쟁에서 충분히 승산이 있는 지역"이라며 "반대로 유행하는 메뉴나 업태를 선택하거나 경험 없이 프랜차이즈 브랜드 인지도와 본사 추천만을 믿고 진입했다간 실패의 확률이 매우 높은 지역"고 밝혔다.

8,9번 출구 일대는 비즈니스를 위한 고급식당 및 유흥주점, 모텔, 안마시술소 등의 업종이 형성돼 있는 야간 유흥상권이다. 최근엔 선정릉공원을 끼고 독특하고 이색적인 카페, 레스토랑이 들어서며 새로운 명소로 부각되고 있다. 그러나 선정릉 공원에 막혀 물리적인 확장이 불가능한 단점이 있다. 3,4번 출구 지역 또한 진선여중·고와 개나리 아파트 등 주거단지로 인해 더 이상 확장되기 어려운 곳이다.

테헤란로 대로변 오피스빌딩 1층 매장의 임대료는 전세 환산가 3.3㎡당 7500만 원 수준이다. 현재 KFC 매장이 임차하고 있다. 이면 매장의 경우 전세 환산가 3.3㎡당 2574만 원 정도다. GS25 편의점이 임차했었지만 현재는 공실이다.

이 이사는 "선릉역 상권은 오랜 기간 꾸준하게 강남권에서 대표적인 직장인 상권으로 유지돼 오고 있지만 미래에 대한 전망은 시각에 따라 엇갈릴 수도 있다"며 "급성장한 가로수길, 최근 문을 연 코엑스몰과 파르나스몰은 젊은 직장인들을 끌어들이기에 충분한 매력을 가지고 있기 때문"이라고 밝혔다. 이어 "잠실까지 이어지는 9호선 2단계 연장노선이 3월 개통예정이고, 삼성동 한전부지 대형 개발계획이 예정돼 있어 유동인구 분산이 우려된다"고 말했다.