이 기사는 2016년 08월 16일 09:49 thebell 에 표출된 기사입니다.

부동산 거래 활성화를 위한 조치들이 늘고 있다. 일례로 최근 정부가 발표한 개정세법 안(案)을 보면 '비사업용토지 양도세 장기보유특별공제 기산일 합리화' 방안을 제시하고 있다.

이는 올해 1월 1일 이전에 취득한 비사업용토지의 양도시 장기보유특별공제의 보유기간 기산일을 토지 취득일로 조정하는 것이다. 양도세 부담을 감소시켜 부동산 거래를 활성화시키기 위한 조치다.

최근 이런 경향을 반영해 부동산 거래가 활성화되고 있다. 그러나 부동산 거래시 알아둬야 할 법이 있다. 바로 '동시이행항변권'이다. 특히 동시이행항병권의 효과인 이행거절권을 살펴보기로 한다.

동시이행항변권은 민법 제536조 제1항에서 규정하고 있다. '쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다는 내용이다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니한다는 단서가 붙는다.

동시이행항변권의 효과는 '이행거절권'이 대표적이다. 쌍무계약의 '당사자 일방'이 '상대방'의 채무가 이행기에 도달한 경우, 상대방에 대해 이행을 청구할 수 있는데, 이 때 그 당사자 일방이 이행기에 있는 자기의 채무를 이행 또는 이행제공하지 않은 채 상대방에게 채무의 이행을 청구하면 상대방은 그 이행을 거절할 수 있다는 내용이다.

민법 제536조 제1항의 단서를 살펴보면 자신이 가진 이행거절권이 소멸되는 경우를 규정하고 있다. 자신의 채무 변제기는 도래하였으나, 상대방의 채무가 변제기가 있지 않은 경우, 자신은 상대방에게 자신의 채무의 이행을 거절할 수 없다.

이해의 편의를 위해 매도인 A가 자신의 부동산을 매수인 B에게 팔기로 하는 매매계약을 체결한 경우를 가정하자. 이 경우, 매도인 A는 자신의 부동산 등기를 매수인 B에게 넘겨줄 의무가 있고, 매수인 B는 매매대금을 매도인 A에게 지급해 줄 의무가 있다. 이렇게 양쪽 모두에게 의무를 부과하는 계약을 쌍무계약이라고 한다.

매도인 A가 매수인 B로부터 부동산 거래대금을 받는 방법은 크게 ① 매매대금 '전액'을 받는 경우, ② '계약금, 잔금'으로 나눠 받는 경우, ③ '계약금, 중도금, 잔금'으로 나눠 받는 경우로 나눌 수 있다.

우선 매매대금 전액을 즉시 받는 경우에는 특별한 문제가 없다. 매도인 A는 매매대금을 받음과 '동시'에 매수인 B에게 소유권이전등기서류를 넘겨주면 된다. 이를 동시이행항변권으로 칭한다.

계약금과 잔금으로 나눠 받는 경우는 실무상 가장 문제가 많이 되는 사례다. 매도인 B가 계약금은 지급하였으나 여러가지 사정을 이유로 잔금 지급을 차일피일 미루는 경우가 있기 때문이다.

이 때 매도인 A는 '잔금을 지급하지 않은 것은 전적으로 매수인 B의 잘못이므로 자신은 매매계약이 이행되지 않은 것에 대한 책임이 없다'고 생각하는 경우가 많다. 하지만 이는 오해다. 매수인 B에게는 민법 제536조 제1항 본문에 따른 '이행거절권'이 있기 때문이다.

즉 민법 제536조 본문에 따르면 매수인 B는 매도인 A가 소유권등기이전의무의 이행을 제공할 때까지 잔금 지급을 거절할 수 있다. 매도인 A의 소유권이전등기 이행의무와 매수인 B의 잔금 지급의무는 동시이행의 관계에 있는데, 서로 동시이행 관계에 있는 의무는 타방의 이행제공이 없는 한 그 이행을 거절할 수 있기 때문이다.

매수인 B 입장에서는 매도인 A가 소유권이전등기의무의 이행제공을 하지 않았으므로 잔금지급의무의 이행을 거절할 수 밖에 없다고 할 수 있는 것이다. 따라서 매도인 A가 매수인 B의 위와 같은 동시이행항변권을 깨려면, 매도인 A는 매수인 B에게 등기의무의 이행제공을 해야 한다.

이 때 매도인 A의 법률적 전략으로는 ① 잔금 지급 기일이 지난 점 ② 매수인 B가 잔금 지급을 하면 그와 동시에 언제든지 등기를 넘겨줄 의사가 있는 점 ③ 조속히 잔금을 지급해 주기를 바란다는 점 등을 기재한 내용증명을 보내 매수인 B의 동시이행항변권을 깨야 한다. 그리고나서 잔금미지급에 대한 책임을 묻는 방법을 생각해 볼 수 있다.

마지막으로 계약금, 중도금, 잔금으로 나눠 지급받는 경우다. 이 때 매도인 A는 소유권 이전등기의무를 이행하지 않고도 중도금을 우선 수령할 수 있다.

매수인 B의 중도금지급의무는 선이행의무, 즉 매도인 A에게 먼저 이행해야 하는 의무기 때문이다. 이는 민법 제536조 제1항 '단서'에 적시 돼 있다.

따라서 매수인 B의 잔금지급 시기가 도래하기 전까지는 매도인 A의 소유권이전등기의무는 이행기에 있지 않다. 쉽게말해 매도인 A는 소유권이전등기서류를 준비해 놓지 않아도 중도금을 수령할 수 있는 것이다.

따라서 중도금을 매수인 B가 제때 지급하지 않는 경우, 매도인 A는 소유권이전등기서류의 이행제공 없이도 매수인 B에게 중도금 미지급을 한 손해배상을 청구할 수도 있다.

하지만 잔금 지급기일이 도래한다면, 그때부터 역시 매도인 A의 소유권이전등기의무와 매수인 B의 잔금지급의무는 동시이행관계에 놓여 버리게 된다. 설령 매수인 B가 중도금 지급을 안 하고 있더라도, 매도인 A는 중도금 지급기일 다음날부터 잔금지급기일까지만 매수인 B에게 중도금 미지급에 대한 손해배상을 청구할 수 있을 뿐, 잔금 지급기일이 지난 다음부터는 중도금 미지급에 대한 손해배상을 청구할 수 없다.

그리고, 잔금 지급기일이 도래한 때부터는 양 당사자 모두 상대방의 채무의 이행제공을 받기 전까지는 자신의 채무의 이행 제공을 거절할 수 있으므로, 매수인 B는 설령 중도금을 지급하지 않았더라도, 매도인 A가 소유권이전등기서류를 제공하고 있지 않음을 이유로 잔금지급을 거절할 수 있다.

이때 매도인 A가 매수인 B에게 계약의 이행지체 책임을 묻기 위해서는 앞서 언급한 대로, 매도인 A는 소유권이전등기의무의 이행제공을 해야 한다.

서울대학교 경제학부 졸업
제51회 사법시험 합격, 변호사
서울시, 한국교직원공제회 등 법률자문
[저서] '알고 싶은 부자들의 법률 상담 사례집' 저자(2013년)
現 KEB하나은행 상속증여센터 변호사