이 기사는 2016년 09월 22일 08:06 thebell 에 표출된 기사입니다.

하늘이 점점 높아지고 아침저녁으로는 시원한 바람이 분다. 끝도 없이 지속될 것 같던 여름이 슬그머니 가을에게 자리를 내어주고 있다. 이맘때가 되면 '이제 물류창고 보러 다니기에 좋은 계절이 왔구나'하는 생각이 든다.

국·내외를 막론하고 부동산을 전문적으로 투자하는 기관투자자들이 가장 선호하는 상업용 부동산은 여전히 오피스빌딩이다. 시장 자체의 규모가 리테일(상가, 대형마트, 쇼핑몰, 백화점 등)·호텔·물류(Logistics)시장 보다 절대적으로 크기도 하지만 임대료, 공실률, 가격 등 객관적 자료들을 비교적 쉽게 구할 수 있어 시장을 이해하는데 상대적으로 용이하다. 시장이 투명하면 거래가 활발해져 시장이 더욱 커지는 선순환을 이루게 되는 셈이다.

이런 이유로 오피스시장이 가장 크고 그 다음 리테일, 호텔, 물류시장의 순으로 투자시장의 규모가 이뤄졌다. 그러나 2013년 물류시장이 급격하게 확대됐다. 약 10조 원에 달했던 기관투자자들의 거래시장에서 겨우 물류시장은 4%에 불과했는데 2015년 13%로 크게 성장한 것이다. 이른바 '핫'한 시장이 됐다.

물류투자시장은 복합물류센터, 물류창고, 배송센터 등이 투자 대상이다. 투자자들이 이 시설을 직접 개발 또는 이미 준공된 시설을 매입해 일정기간 보유 및 운영한 뒤 매각해 보유기간의 임대료와 매각 후 매각차익으로 수익을 창출하는 식으로 투자가 이뤄진다. 기존 물류센터의 대다수는 개인들이 개발한 사례가 많아 비교적 소규모인데 최근 물동량이 증가하며 대형센터 수요가 증가하자 전문적인 투자, 개발, 운영업체들이 생겨나며 관심이 증가하고 있다.

빠른 성장 배경으로 3가지 정도의 요인을 생각해 볼 수 있다. 우선은 유럽, 미국, 칠레, 중국 등과의 연이은 자유무역협정(FTA) 체결에 따른 물동량 증가를 꼽을 수 있다. 지난 2006년 이전까지 7%에 불과하던 물동량 증가율이 FTA 체결 이후 해마다 11% 이상의 증가세를 보이고 있다.

두번째 요인으로는 이커머스 시장의 성장세를 꼽을 수 있다. 이커머스 중에서도 특히 모바일 커머스의 성장세는 폭발적이다. LTE, 4G 등의 정보통신 기술이 세계적으로도 앞서가며 모바일커머스 비중이 12%로 확대됐다. 이는 전세계에서 가장 높은 수치다.

모바일커머스 환경에 대해서는 다른 나라가 우리 나라를 벤치마크할 정도다. 아울러 소셜커머스 업체를 시작으로 다른 이커머스 업체로까지 퍼져나가 이제는 당연시 돼 버린 '당일배송정책'도 대형 물류시설의 수요를 높이고 있다.

이렇게 증가하는 임차수요에 힘입어 현대화 된 대형 물류센터에 대한 투자수요도 크게 증가하고 있다. 이에 물류시설을 개발하거나 매입하려는 기업 및 개인 투자자들이 늘어나고 있다.

하지만 실제로 투자할 만한 시설이 많지 않다는 것이 투자자들의 생각이다. 추석 귀향길, 여기저기 새로 지어진 그럴싸해 보이는 물류시설을 심심치 않게 볼 수 있었겠지만 신용도 높은 기업이 임차하여 제대로 운영되는 시설은 생각 외로 많지 않다.

임차인이 원하는 지역에 원하는 시설로 지어 원활하게 운영이 돼야 옳지만 그렇지 못한 경우가 많다. 물류라는 단어가 의미하는 것을 제대로 이해하지 못한 상태에서 단지 건물, 창고로만 접근을 하게 되니 수요와 공급이 균형을 이루지 못한다.

물류 산업의 전반적인 흐름 내에서 수요와 공급을 따져 보고 특히 현재 해운업계의 구조조정 등 거대 변화가 일어나는 중요한 시기임을 고려해 시설 및 운영의 경쟁력을 객관적으로 따져 볼 필요가 있다.

홍지은 세빌스코리아 상무

이화여자대학교 통계학과 졸업
University of Surrey 관광개발학 석사
커민스코리아 마케팅 담당
아시아 비즈 스트레티지 컨설턴트
現 세빌스코리아 리서치&컨설팅 본부 상무