이 기사는 2016년 10월 20일 16시38분 thebell에 표출된 기사입니다

"국내에서 괜찮다는 수익형 부동산을 거의 다 보는 것 같다. 부동산 자문을 한지 15년째가 되다보니 실무 경험이 쌓여 정보도 많이 모인다."

이남수 신한금융투자 부동산팀장(사진)은 자신있게 얘기했다. 실제 기자가 인터뷰를 한 이 날에도 부동산 중개법인 사업을 막 시작한 사업가 한 명이 그를 찾아왔다.

이남수 신한금융투자 부동산팀장

이 팀장을 찾아온 사업가는 "부동산 중개서비스 브랜드를 만들고자 신사업을 시작했다"며 "최근 사업을 시작하면서 오피스텔 매물이 들어왔는데 한 사람이 투자하기는 부담스러워서 사모 부동산펀드로 만들 수 있는지를 문의하기 위해 찾아왔다"고 했다.

간단한 프레젠테이션을 듣더니 이 팀장은 해당 건물이 연초부터 시장에 나왔던 매물이고 전세 계약과 월세 예약이 혼재되어 있어 꽤나 까다로운 물건이라고 평가했다. 전체 오피스텔 건물의 매매가격이 72억 원 정도로 책정이 됐지만 전세 보증금이 19억 원 가량이어서 가격 인하 여지가 더 있지 않냐고도 물었다.

이미 PT를 시작했을 때부터 매물에 대한 분석이 끝날 정도로 그는 국내에서 거래되는 상업용 부동산 매물을 거의 파악하고 있었다.

◇ 건설업·금융업 두루 섭렵한 전문가…신한금투 내 인기 부동산펀드도 그의 작품

그가 부동산업계에서도 알아주는 전문가가 된 것은 건설업과 금융업을 오간 이력 덕이 컸다. 처음 일을 시작한 건 건설회사였지만 2002년 금융권에서 프라이빗뱅킹(PB) 서비스가 도입되면서 신한은행으로 자리를 옮겼다. 은행에서는 부자들의 자산관리에 부동산이 빠질 수 없다는 이유에서 그를 부동사 전문가(Real estate Specialist)로 채용했다. 이후 10년 이상 신한은행을 찾는 고액자산가들의 부동산에 대한 니즈를 충족시켰다.

2013년 자본시장통합법이 개정되면서 은행과 증권사가 부동산 투자자문 관련 업무를 취급할 수 있게 되면서 2014년 신한은행이 은행권 최초로 부동산 투자자문업 인가를 받았다. 그 다음해 신한금융투자도 신한은행과 마찬가지로 종합자산관리 역량을 강화하기 위해 부동산 투자자문업 인가를 받아야 한다는 내부 분위기가 강했다.

이 때문에 이 팀장은 은행에서 신한금융투자로 자리를 옮겨 부동산팀을 신설했다. 현재는 신한금융투자 내에서 부동산 투자자문 및 사모 부동산펀드 소싱 등의 업무를 전담하고 있다. 신한금융투자로 자리를 옮긴지 2년, 그동안 신한금융투자에서 인기를 끌었던 사모 부동산 펀드 역시 그의 손에서 나왔다.

그가 신한금융투자에서 처음으로 선보였던 사모 부동산 펀드는 '현대인베스트먼트 전문투자형 사모 부동산투자신탁 23호'였다. 이 펀드는 서울시 마포구 서교동에 위치한 메세나폴리스에 입점한 유니클로, 에잇세컨즈, 무인양품 등 3개의 SPA브랜드 매장에 투자하는 상품으로 목표금액인 130억 원을 단 이 주만에 모으기도 했다.

올해 상반기에 모집했던 '현대인베스트먼트 전문투자형 사모 부동산투자신탁 25호' 역시 목표금액인 100억 원을 가뿐히 판매했다. 이 펀드는 인사동에 위치한 공예전문 쇼핑몰인 쌈지길에 투자하며 연 목표수익률은 7%대였다.

이 팀장은 "두 펀드 모두 지금까지는 연 7% 이상의 수익률을 내고 있다"며 "유동성은 커지는데 금융상품들의 수익률이 떨어져서 부동산펀드 등 대체상품을 찾는 고객들이 늘고 있다"고 설명했다.

◇ 국내 상업용 부동산값 많이 올라…"해외 부동산도 검토 중"

사모 부동산 펀드 뿐 아니라 개별 부동산 투자에서도 높은 수익률을 구가했던 그가 요즘에는 고민이 커졌다. 국내 상업용 부동산 가격이 오르면서 실제 수익률이 높으면서 입지까지 좋은 매물 자체가 별로 없기 때문. 이 때문에 해외 쪽 부동산도 검토 중이라고 했다.

이 팀장은 "고객들이 가장 많이 찾는 수익형 부동산의 가격 범위는 30억 원 에서 60억 원 사이지만 이 정도 가격에서는 투자할만한 매물이 눈에 띄지 않는 게 사실"이라고 평했다. 실제 투자가치가 높아지지 않는데 유동성이 커지면서 갈 곳 잃은 돈이 부동산 가격만 높혔다는 것. 과거에 5~6% 나오던 수익률이 강남권은 2~3% 정도로 떨어졌다.

그는 "2년 전만 해도 중국인 관광객 증가 등으로 서울 내 비즈니스 호텔이 굉장히 인기였지만 지금은 공실률도 크고 객실단가도 너무 낮아졌다"며 "비즈니스 호텔에 투자하는 부동산 펀드가 수익률이 떨어질 수 밖에 없는 환경"이라고 밝혔다. 물류창고 역시 가격이 올라서 괜찮은 시설을 찾기 힘들다고도 했다.

그래서 이 팀장은 해외 부동산으로도 눈길을 돌리고 있다. 그는 "현재는 프랑스 파리 쪽에 있는 매물을 검토 중"이라며 "예측이 불가능한 동남아시아 쪽이나 브렉시트 이슈 등이 해소되지 않는 영국을 제외하고 보고 있다"고 밝혔다.

더불어 환을 헤지하지 않은 부동산펀드 가입에는 위험이 따를 수 있다고 말했다. 그는 "환율의 경우 불확실성이 커 목표수익률 자체는 높아도 환율 때문에 손해를 볼 수 있다"고 덧붙였다.