이 기사는 2016년 12월 27일 15:48 thebell 에 표출된 기사입니다.

요즘 상가투자를 통해 재테크를 하는 사람들이 늘고 있다. 상가투자의 핵심은 월세를 통해 수익률을 올리는 것이다. 그러나 건물이 파손되는 경우에나 월세를 미납하는 경우 그리고 상가 임대차 종료시 임차인과의 분쟁으로 명도소송이 발생하는 경우에는 수익률이 떨어질 수밖에 없다. 이럴 때 보증금이 큰 역할을 하게 된다.

◇ 건물파손시 보증금에서 공제 가능

보증금이란 임대차에서 임차인이 부담하는 차임 기타 채무를 '담보'하기 위해 임대인에게 교부하는 금전이다. 따라서 보증금이 담보의 역할을 다하면 그 돈을 돌려줘야 한다. 그런데 보증금이 담보 역할을 마치는 시기는 임대차계약이 종료한 때가 아니다. 설령 임대차계약기간이 끝났더라도 임차인이 임대차 목적물을 돌려주지 않았다면 임대인이 그 목적물을 돌려받을 때까지 보증금의 담보적 역할은 계속된다.

따라서 만약 임대인이 상가를 명도받을 당시, 임차인이 상가건물을 파손한 사실을 확인했다면 임대인은 그 원상복구에 드는 비용을 공제한 다음 임차인에게 보증금을 돌려주면 된다.

◇ 소송비용도 보증금에서 공제 가능

월세를 못 내는 임차인이 있다면 임대차계약을 해지하고 새로운 세입자를 구하는 것이 수익률을 보전하는 방법이다. 3기에 달하는 차임액이 밀린 경우 임대인은 '상가건물임대차보호법 제10조의 8'에 따라 임대차 계약을 해지할 권리를 가진다.

만약 구 임차인이 나가지 않는다면 위 조항에 근거해 부득이 건물명도소송을 할 수 밖에 없다. 이 경우에는 소송비용이 들기 마련이다. 이 때 소송비용도 보증금에서 공제할 수 있을까?

지난 2012년 대법원 판결에 따르면 위 소송비용은 임차인이 부담할 차임지급의무의 불이행으로 인한 것으로 보아 보증금으로 담보되는 비용에 해당한다. 따라서 임대인은 그 소송비용을 공제한 후 남은 보증금을 임차인에게 돌려주면 된다.

◇ 소멸시효가 완성된 월세도 보증금에서 공제 가능

월세인 임대료의 소멸시효는 3년이다. 그런데 임대인이 보증금을 믿고 밀린 월세를 받지 않고 있다가 3년이 지나가 버렸다고 가정하자.

임대차 기간이 끝난 후 임대인은 임차인에게 미납한 월세를 공제하고 남은 보증금을 지급하겠다고 통보했는데, 임차인은 월세의 소멸시효가 지났으므로 보증금에서 공제할 수 없다고 반박했다. 임대인과 임차인 중 누구의 말이 맞을까?

이 경우 임대인의 주장이 타당하다. 즉 소멸시효가 지난 월세도 임대인은 보증금에서 이를 공제할 수 있다. 그 이유로 대법원 2016. 11. 25. 선고 2016다211309판결을 들 수 있다.

당시 대법원은 ① 보증금의 액수가 차임에 비해 상당히 큰 경우가 많은 것이 우리 사회의 실정인 점 ② 월세가 상당기간 미납되고 있음에도 불구하고 임대인이 임대차계약을 해지하지 않는 경우 임대인의 속마음은 보증금에서 월세를 공제할 수 있다고 생각하는 것이 일반적인 점 ③ 임차인의 속마음 역시 보증금에서 월세를 공제해도 상관없다고 생각하는 점이 일반적인 통념이라고 주장했다.

그동안 월세의 소멸시효가 종료해 버린 경우 이를 보증금에서 공제할 수 있는지는 의문시 돼 왔다. 실제로 위 판결의 1심 및 2심 판결은 소멸시효가 완성된 월세는 보증금에서 공제할 수 없다고 해 임차인의 손을 들어줬다. 그러나 대법원은 보증금을 돌려주기 전까지는 월세의 공제가 가능하다고 믿는 임대인의 신뢰가 보호가치 있다는 이유를 내세워 2심의 판결을 뒤집었다.

방효석 KEB하나은행 변호사

서울대학교 경제학부 졸업
제51회 사법시험 합격, 변호사
서울시, 한국교직원공제회 등 법률자문
[저서] '알고 싶은 부자들의 법률 상담 사례집' 저자(2013년)
[저서] '잘사는 이혼법 행복한 상속법' 저자(2016년)