이 기사는 2017년 10월 16일 14:32 thebell 에 표출된 기사입니다.

교보증권의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)의 핵심은 한마디로 신도시 주택사업으로 요약된다. 판교 알파돔시티뿐 아니라 송도·양주 백석신도시 채무보증 등이 대표적 거래다. 최근에는 지방 신도시 PF 주선에 주력하고 있다.

우발채무 규모만 보면 작년부터 1조 원을 밑돌기 시작했다. 자기자본 대비 비중도 2년 사이 절반 가량 낮아졌다. 리스크 관리 차원에서 PF 총량을 점차 줄여왔기 때문이다. 다만 PF의 대다수가 주택사업에 쏠려 있어 투자처 다변화가 중장기적으로 필요해 보인다.

◇ 전체 우발채무 중 부동산 PF '67%'…신도시 주택 비중 압도적

교보증권이 제출한 반기보고서에 따르면 올 상반기 우발채무 규모는 총 9637억 원이다. 이는 전년 동기 대비 666억 원 줄어든 수치다. 같은 기간 자기자본 대비 비중 역시 141.7%에서 124.2%로 낮아졌다. 249.6%에 달했던 2015년 1분기와 비교하면 절반 가까이 낮아진 셈이다.

상반기까지 조성한 PF는 총 33건이다. 매입확약은 19건, 매입약정은 14건이었다. 금액 기준으로는 각각 4650억 원, 4987억 원으로 크게 차이나지 않았다.

최근 3년 간 교보증권 우발채무 총액. (출처: 금융감독원 전자공시시스템)

전체 PF 중 부동산이 65.35%로 절반 이상이었다. 그 중에서도 신도시 주택 사업이 두드러졌다. 총 주선 규모만 5608억 원으로 전체 PF 대비 58.19%에 달했다. 인천 송도 골프장 개발과 경남 김해 산업단지 이외엔 모두 신도시 관련 사업이었다.

2015년부터 올 9월까지는 판교 주상복합 알파돔시티(1000억 원)에 채무보증을 제공했다. 갤러리아포레와 함께 성수동 랜드마크 단지로 꼽히는 트리마제(50억 원)도 주선했다.

상반기 말까지 주선한 매입확약 중에선 송도신도시 규모가 가장 컸다. 국제업무지구(650억 원)와 68공구 포레스트카운티(208억 원) 등이 이에 해당한다. 부산 수영만 민락동 복합개발사업(500억 원)과 양주 백석지구 주택사업(500억 원), 거제 친환경 해양신도시(448억 원) 등도 눈에 띈다.

최근에는 지방 신도시 PF에 주력 중이다. 올 9월 남양주 다산 진건지구를 주관한 게 대표적이다. 시행사인 화이트코리아는 교보증권과 함께 사업비 2700억 원 중 1700억 원 어치를 PF로 모집했다. 해당 부지에는 총 1237가구(오피스텔 270실 포함) 규모 주상복합 '다산자이아이비플레이스'가 지어질 예정이다.

매입확약 중 부동산 PF가 아닌 것은 극소수다. ㈜만도의 신종자본증권 유동화(112억 원)와 항공기금융 유동화(222억 원) 두 개 뿐이다. 작년 4월 관련 부서 인력 이동 이후 신규 딜 확보에 어려움을 겪은 것으로 보인다. PF 외에는 LH공사 채권을 기초로 한 ABCP(1930억 원)의 규모가 큰 편이었다.

◇ 철저한 리스크관리 강조…투자처 다변화는 숙제

교보증권은 고수익 사업장 주선보다는 위험관리를 우선순위에 놓고 있다. 이를 위해 지난해에는 PF 투자심사 체계를 강화했다. 자체 최소 투자기준을 마련해 손실 위험을 사전 방지하기 위한 조치였다. 같은 맥락에서 PF 우발채무도 A등급 이상 건설사와 LH공사 등이 신용보강한 자산들 위주로만 이뤄져있다.

위험관리 차원에서 PF 총량 감축에도 적극 나섰다. 2015년 이후 자기자본 대비 우발채무 비중은 분기마다 30%포인트씩 줄어들었다. IB 전문가 김해준 대표 차원에서 "리스크 관리에 신경쓰라"는 지시가 직접 있었던 것으로 알려졌다.

교보증권 관계자는 "내부적으로 고위험·고수익 PF보다는 리스크 관리에 보다 치중하는 분위기"라며 "우발채무의 경우 스트레스 테스트도 정기적으로 실시하고 있다"고 말했다.

투자처 다변화는 중장기적인 과제로 꼽힌다. PF의 대다수가 주택 사업과 연관돼 있어 부동산 경기와 정부 정책에 대한 익스포저가 높기 때문이다. 리스크 관리에 주안점을 두고 있어 부동산 PF를 재차 늘리기도 어려운 상황이다.

업계 관계자는 "최근 항공기금융 등 대체투자 부문 실적이 과거 대비 축소됐다"라며 "교보증권 IB 내부적으로 '제2의 수익원'을 발굴하는 게 지상과제일 것"이라고 말했다.

교보증권 2017년 상반기 우발채무 현황. 하늘색 부분은 올들어 체결한 건들이다. (출처: 금융감독원)