이 기사는 2017년 10월 24일 15:10 thebell 에 표출된 기사입니다.

2017년도 이제 2개월을 남겨 두고 있다. 올해 부동산 시장을 결산하고 내년 부동산 시장을 예측해야 하는 때가 온 것이다. 그동안 발표됐던 실적 데이터를 토대로 지난 시간을 정리하고, 여러 기관의 경제 예측 자료를 바탕으로 상업용 부동산 시장을 전망하려고 한다.

공급이나 수요 등 전망이 필요한 부분에 대해 수요 예측을 할 때는 여러 경제지표 중 경제성장률을 기본으로 한다. 여기에 △물가 상승률 △고용률 및 실업률 △기업경기실사지수 △수출입 동향 △방한 외국인 관광객 수 △소비자 심리지수 △1인당 개인소득상승률 △소비자 물가상승률 △소매판매액 성장률 △코스피 지수 △환율 등을 참고해 방향을 잡는다.

개인적으로는 예측이나 가설검증을 할 때 큰 변수 몇 개로 쉽고 간단하게 이해할 수 있는 모델이 좋은 것이라고 생각한다. 'E=mc2' 단순해 보이지만 얼마나 강력한가. 그래서 설명력이 큰 변수를 선택할 때 고민을 하는데 오피스시장의 수요예측에서는 경제성장률만한 것이 없다.

경제가 성장한다는 것은 기업들의 실적이 좋아진다는 의미다. 실적이 좋아지면 기업들은 사세를 확장해 더 넓고 좋은 오피스 빌딩으로 옮겨 가거나 직원 채용을 늘린다. 직원이 늘어나면 기업이 필요로 하게 되는 사무실 면적 또한 자연스럽게 증가한다.

물론 최근에는 스마트 오피스 등의 첨단 기술이 오피스빌딩에 도입돼 1인당 점유면적이 인원수에 비례해 절대적으로 늘어나지는 않는다. 그렇지만 기업의 실적이 좋아지면 생산이나 소비 등 모든 부분에서 선순환을 기대하게 돼 경제성장률을 기본적인 변수로 참고하게 된다.

2018년의 부동산 시장을 예측할 때는 내년의 경제성장률만 중요한가? 꼭 그렇지만은 않다. 장기적인 방향성을 볼 때는 내년 경제성장률이 의미있다. 하지만 경제가 성장했다고 기업들이 즉시 채용을 늘리거나, 역성장했다고 당장 감원을 하는 것은 아니다.

또한 기업들은 사무실 임대 계약기간이 있기 때문에 채용 인원이 바뀌어도 바로 사무실 면적을 늘리거나 줄일 수 없다. 지난 10년 가까이를 분석해 보면 경제성장률이 오피스 수요의 증감으로 나타나는 데는 6개월에서 12개월의 시차가 존재한다. 따라서 내년 부동산 시장을 전망하는 경우 2018년의 경제 예측치만큼이나 2017년의 잠정 전망치도 중요하다.

지난 10월 19일 한국은행은 2017년 우리나라의 경제성장률 전망치를 7월에 발표한 2.8%에서 3.0%로 상향 조정하며 아래와 같이 설명했다.

금년 중 국내경제는 글로벌 경기 회복으로 상품수출 및 설비투자의 호조가 지속되고 민간소비도 완만한 회복세를 보이면서 개선흐름을 이어갈 전망이다. 내수는 소비가 완만한 회복기조를 유지하는 가운데 설비투자는 호조세가 이어지는 모습이다. 수출입은 비교적 높은 증가세를 지속하고, 취업자수는 외국인 관광객 감소, 기상여건 악화 등으로 개선세가 주춤할 것이다.

지난 7월 2.8% 전망치를 발표할 당시의 설명을 보자.

금년 중 국내경제는 글로벌 경기회복으로 수출 및 설비투자가 호조를 보이고 민간소비 부진도 점차 완화되면서 개선흐름을 이어갈 전망이다. 내수는 투자가 견실한 흐름을 유지하고 소비도 완만히 개선되는 모습이다. 수출입은 높은 증가세를 지속하고, 취업자수는 수출 및 건설업 호조 등으로 높은 증가세를 유지할 것이다.

이것만 놓고 보면 경제성장률 전망치를 높인 근거와 차이를 잘 모르겠다. 보도자료를 보면 오히려 지난 7월의 상황이 더 좋아 보이기도 한다.

겨우 0.2% 포인트를 가지고 소란을 피우냐고 할 수도 있지만 2016년 경제성장률이 2.8%임을 고려하면 '상향'이라는 데 방점이 찍힌다. 더구나 2014년 3.3% 성장을 제외하면 최근 5년동안 2%대를 벗어나지 못하고 있는 상태다. 성장률 2%대와 3%대는 심리적인 차이도 가져온다.

정말 올해가 작년보다 더 좋아져서 내년에는 부동산 수요가 늘어난다고 해도 될지, 늘어날 가능성도 없지는 않다고 조심스럽게 말해야 할지, 이도 저도 아니면 보수적으로 올해와 비슷하다고 해야 할지 고민이 쌓인다.

홍지은 세빌스코리아 상무

이화여자대학교 통계학과 졸업
University of Surrey 관광개발학 석사
커민스코리아 마케팅 담당
아시아 비즈 스트레티지 컨설턴트
現 세빌스코리아 리서치&컨설팅 본부 상무