이 기사는 2018년 02월 28일 10:55 thebell 에 표출된 기사입니다.

2018년 1월에는 정현 선수가 테니스의 재미를 알게하더니 2월에는 이른바 '마늘 소녀(Galic Girls)'가 컬링이라는 경기의 재미를 발견하게 해줬다. 파란을 일으키고 최근 폐막한 평창 동계올림픽처럼 2월 오피스 시장에서도 커다란 변화가 있었다.

2012년 준공된 '더케이트윈타워'는 서울 광화문에 위치한 쌍둥이 빌딩으로 지하 6층~지상 16층으로 구성돼 있다. 연면적 8만㎡를 넘는 대형건물로 건너편에는 경복궁이 위치해있다. 주변에는 주한미국대사관, 일본대사관, KT광화문 사옥, 교보빌딩 등이 이웃하고 있어 좋은 입지라 할 수 있다.

해당 빌딩에는 한국마이크로소프트(MS), 우리카드, 케이뱅크, 매일유업, 위워크 등 다양한 우량 임차인이 입주해 있으며 현재 공실률은 5% 미만이다. 임차회사들의 잔여 임차기간도 상대적으로 길어 안정된 물건으로 볼 수 있다. 이 건물은 최근 3.3㎡(평)당 2810만원에 삼성SRA자산운용에 매각되며 서울 프라임건물의 단위면적당 최고가 기록을 새로 썼다.

프라임 또는 대형 오피스빌딩 임대시장의 평균공실률은 지난 몇 년간 14% 주변에서 머물러왔다. 거리를 지나다 보면 '임대문의 010-****-****'라는 현수막을 심심찮게 마주치게 된다. 그럼에도 건물 매각가는 지속 상승하더니 3.3㎡당 역대 처음으로 2800만원을 넘어섰다. 14%의 공실률에서 어떻게 매각가는 최고를 찍었을까? 그리고 앞으로 거래되는 물건들은 전부 이 가격을 상회하게 될까?

우선 평균공실률의 의미를 생각해 볼 필요가 있다. 프라임시장의 평균공실률을 14%라고 단순하게 풀이하면 건물 7개당 1개는 비어있는 셈이다. 거꾸로 말하면 7개중 6개는 빈 공간 없이 꽉꽉 차 있다고 볼 수도 있다.

둘 다 극단적인 설명이지만 평균이 14%라고 해서 모든 건물이 똑같이 14%씩 비어있는 것은 아니라는 얘기다. 100% 임대되어 있는 건물도 있고, 최근에 지어졌거나 또는 앵커임차인이라고 불리는 대형 임차인이 최근 다른 곳으로 이탈한 경우 50%, 80%까지 비어 있는 건물도 생길 수 있다.

즉 평균공실률이 전체 분포에 대한 설명 없이 산술평균으로만 나타나는 경우에는 시장상황을 정확하게 대표하지 못할 수 있다. 따라서 평균값 하나만으로 시장을 이해하려 들면 지금처럼 공실률이 높고 각 건물별 공실률의 차이가 큰 경우, 또는 건물별 개별성이 두드러지는 상황에서 시장을 잘못 이해할 수도 있다.

그렇다면 개별성 측면에서는 무엇을 이해해야 할까? 우선은 대상 건물의 임차율을 파악해야 한다. 그리고 '임차의 성격'을 알아야 한다. △임차인의 수 △(임차사가 여러곳일 경우) 개별 회사의 재정 안정성 △임차인의 임차기간 △ 주변 건물 준공으로 인한 경쟁심화 여부 △ 유지보수 비용 등도 파악해야하는 중요한 요소다.

3.3㎡당 거래가가 2800만원을 넘었다고 해서 앞으로 거래되는 물건들은 전부 이 가격을 상회하게 될까? 당연히 그렇지는 않다. 물건별로 가격 격차는 더 벌어질 것으로 예상된다.

일단은 이자율 상승이 예상되고 2019년까지는 신규로 준공되는 건물이 많지 않다. 그러나 2020년에는 여의도의 파크원프로젝트를 비롯해 2018~2019년을 합한 총 공급량의 두배를 상회하는 오피스공간들이 새롭게 생겨날 것으로 예상된다. 그럴수록 투자자에게는 자신들의 투자 성격에 맞는 물건을 고를 수 있는 선구안이 필요할 것이다.





홍지은 세빌스코리아 상무

이화여자대학교 통계학과 졸업
University of Surrey 관광개발학 석사
커민스코리아 마케팅 담당
아시아 비즈 스트레티지 컨설턴트
現 세빌스코리아 리서치&컨설팅 본부 상무