이 기사는 2018년 03월 26일 09:42 thebell 에 표출된 기사입니다.

지난 21일 미국 연방준비제도가 기준금리를 3개월만에 0.25%포인트 인상했다. 이에 따라 미국 기준금리는 1.5~1.75%로 한국은행 기준금리(1.5%)를 웃돌게 됐다. 한·미 금리가 10년 7개월 만에 역전이 된 셈이다.

한국 정부는 이번 미국의 금리인상으로 향후 급격한 금리 인상에 대한 시장의 우려는 다소 완화될 것으로 전망했다. 하지만 일각에서는 한미 기준금리 역전으로 외국인 자금이 유출될 수 있다는 우려를 제기하고 있다.

과연 금리인상으로 인해 외국인 자금만 유출되는걸까? 한국 상업용 부동산 시장에는 어떤 영향이 있고, 해외 투자자의 국내 부동산 투자(인바운드 투자)와 국내 투자자의 해외부동산 투자(아웃바운드 투자)는 어떤 양상을 보일지 알아보자.

2017년 해외투자자가 우리나라 상업용 부동산으로 들어온 인바운드 투자금액은 4조원 가량으로 추정된다. 반면 한국 기관투자자들의 아웃바운드 투자금액은 14조원 수준으로 추정된다. 아웃바운드 투자금액이 인바운드 투자금액의 3.5배에 해당한다. 개인들이 해외에서 구매한 주택자금이나 부동산대출까지 포함하면 이 금액은 당연히 더 올라갈 것이다.

한국투자자의 해외 상업용 부동산 투자규모를 국가별로 나눠보면 미국에 전체 투자금액의 32%가 투자됐다. 그 뒤를 독일, 영국, 벨기에, 프랑스, 네덜란드 등 서유럽국가가 따르고 있다.

시장 규모가 크고 투자기회가 다양한 미국 부동산 시장은 전세계 투자자들의 관심 지역이다. 그러나 최근 몇 년간 투자자들이 몰리며 자산가격이 빠르게 상승하자 한국 투자자들의 미국 투자 비율은 다소 감소했다. 대신 차선책으로 안정적이며 회복세를 보이는 서유럽으로 투자의 방향이 변화하고 있었다. 이 와중에 미국의 금리가 한국보다 높아진 것이다.

출처: Real Capital Analytics, 세빌스코리아

미국과 한국의 금리가 역전된 채 유지된다면 0.25% 포인트 차이는 시장에 큰 변화를 주지 않을 정도의 차이로 여겨질 수 있다. 그러나 미국이 지속적으로 금리를 올리고 한국이 금리를 올리지 않는다면 대체투자 분야가 과연 미국 국채 보다 높다고 설득할 수 있을지 의문이 든다. 특히 최근 유동성 장세 속에 경쟁 심화로 가격이 상승하고, 기대수익률이 떨어지고 있는 한국 부동산 시장이 대표적인 예다.

미국의 금리인상에 따라 한국 또한 점진적으로 금리를 올린다면 금리인상의 배경이 시장에 복합적인 신호를 줄 수 있다. 미 연준이 자신감 있게 금리를 상승하는 배경에는 확실하게 회복 신호를 보이는 미국경제가 있다. 이와 달리 우리나라가 경제의 기초체력을 회복하지 못한 채, 해외자본의 유출을 우려해 금리인상을 한다면 한국부동산 밸류에이션은 금리 인상 이전에 비해 다른 모습을 보이게 될 것이다.

안정된 임차인과 장기 계약이 이뤄진 물건은 투자자들의 선호와 제한적인 투자 기회 등이 지속적으로 경쟁을 유도하면서 가격대를 어느 정도 지지할 것이다. 반면 입지가 떨어지거나 상대적으로 시설이 낡고 공실이 많은 일부 물건은 가격 조정도 예상된다.

한국은행은 22일자 보도자료를 통해 "한국은행은 실물경제 여건, 금융시장 동향, 외국인 투자자금 흐름 등을 면밀히 점검하는 가운데 필요 시 시장안정화 대책을 적기에 시행할 계획"이라고 밝혔다. 이번 내용을 보면 금리인상의 속도와 배경에 따라 인바운드 투자와 아웃바운드 투자의 격차가 2017년보다 더 벌어질 가능성도 있는 생각이 조심스럽게 든다.






홍지은 세빌스코리아 상무

이화여자대학교 통계학과 졸업
University of Surrey 관광개발학 석사
커민스코리아 마케팅 담당
아시아 비즈 스트레티지 컨설턴트
現 세빌스코리아 리서치&컨설팅 본부 상무